恶意串通、无权处分的房屋买卖合同，法院如何判决？

作者/赵继云

【案情简介】

1985年，王某1与刘某登记结婚，婚后育有一女王某2。2006年王某1从其父母处继承一处房屋（下称“案涉房屋”）并登记在自己名下。

婚后王某1与刘某常因琐事发生争执，夫妻感情逐渐恶化。女儿王某2结婚后，刘某与王某1分居，与女儿同住在案涉房屋中，并逐渐产生了独占案涉房屋的的想法。2007年4月，刘某伪造王某1签名，将案涉房屋变更登记到了自己名下。

2015年王某1与刘某的关系进一步恶化，婚姻关系无法继续维持下去，刘某欲与王某1解除婚姻关系。2015年5月7日，刘某向法院提起离婚诉讼，但因王某1不同意离婚，刘某于同年6月25日撤回起诉。六个月后，刘某再次向法院提起离婚诉讼，此时王某1才得知刘某未经过其同意，已于2015年4月17日与女儿签订了《存量房屋买卖合同》，并于2015年6月9日将案涉房屋变更登记到女儿名下。这也导致法院在此次离婚诉讼中未能对案涉房屋进行分割。

离婚后，因王某1所住房屋发生火灾，无法继续居住，王某1要求先回到案涉房屋居住，但刘某与王某2均拒绝，最终在当地居委会的调解下，王某1才顺利搬回案涉房屋，同时刘某与王某2搬出案涉房屋，王某1再无两人消息。因王某2拒绝赡养王某1，2020年王某1联系到笔者团队，欲主张自己对案涉房屋的合法权益。

【判决结果】

一审判决确认刘某与王某2签订的关于案涉房屋的《存量房屋买卖合同》无效。

【律师解读】

在对案件事实进行分析后，笔者团队认为刘某与王某2对案涉房屋的处分，既符合恶意串通的要件，又符合无权处分的构成要件。那么本案应当采用哪种制度主张权利，首先应当理清上述两种制度的关系。若为法条竞合，那么根据“特别法优于一般法”之原则，只能适用特别法；若为制度竞合，以满足目的为限制，可择一适用。

（一）刘某与王某2对案涉房屋的处分符合恶意串通的构成要件。

《民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”其中，恶意是指动机不良的故意，即明知行为会发生损害他人之结果而仍然积极实施。串通是指恶意损害他人权益方面，行为人与相对人在主观意思与客观行为上相互配合。本案中，王某2作为女儿，其明知案涉房屋为其父母共有，其母没有完全的处分权，且父母长期感情不合，母亲打算提起离婚诉讼，依然与母亲刘某签订《存量房屋买卖合同》，明显具有与其母亲恶意串通，转移夫妻共同财产的故意，侵害了王某1的财产权益。根据《民法典》第154条的规定，刘某与王某2签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同，王某2应将案涉房屋恢复登记在刘某名下。

（二）刘某对案涉房屋的处分，符合无权处分的构成要件。

根据《民法典》第311条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回：“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，案涉房屋只登记在刘某的名下，但依然为夫妻共同财产，刘某未经共有人王某1的同意，擅自处分案涉房屋，符合无权处分的构成要件。本案中，王某2明知其母没有完全的处分权，为帮助其母达到恶意转移财产的目的，以27000元受让了案涉房屋，转让价格远低于市场价，因此虽案涉房屋已变更登记到了王某2名下，但因其并非善意第三人，因此无法取得案涉房屋。王某1作为案涉房屋的共有人之一，有权向王某2主张返还案涉房屋。

（三）《民法典》第154条关于恶意串通的法律规定与第311条、597条关于无权处分的法律规定，是特别法与一般法的关系，两者发生竞合时，应当适用恶意串通的相关规定。

《民法典》第597条第1款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”“解除合同”和“承担违约”均是针对有效合同，这说明《民法典》承认了无权处分合同的效力。但对于订立无权处分合同当事人的主观状态应当进行限制。若不论当事人是否恶意，一律肯定无权处分合同的效力，则极有可能颠覆原有的法律体系。若无权处分人与第三人之间构成恶意串通，依然肯定无权处分合同的效力，一方面使得恶意串通制度被架空，另一方面，会助长道德风险，恶意第三人不仅没有受到惩罚，反而可根据有效的无权处分合同向无权处分人追究违约责任，显然与基本法律原则相悖，同时会产生对损害他人行为的激励效应，有损交易秩序和信赖预期。因此《民法典》第597条规定的无权处分合同有效的规则，应当排除无权处分人与第三人恶意串通的情形，即《民法典》第154条关于恶意串通的规定之于第597条属于特别法，两者发生法条竞合。故而，当无权处分人与相对人恶意串通损害真实权利人的合法权益时，无权处分就不再是一个“中性”概念，而是排除了善意取得适用空间的否定性评价，此时应当认定合同无效。

具体到本案，刘某为达到恶意转移夫妻共同财产的目的，与其女王某2串通，未经过王某1的同意，擅自将案涉房屋转移登记至王某2名下，这种情形虽不能直接以无权处分否认《存量房屋买卖合同》的效力，但却可以刘某与王某2存在恶意串通损害第三人利益来认定合同无效，从而主张王某2将案涉房屋恢复登记至刘某名下，王某1作为案涉房屋的共有人再向法院请求分割案涉房屋。

综上，当买卖合同既涉及无权处分，又涉及恶意串通或者其他涉及合同效力的问题时，若不存在其他合同无效的情形时，则应肯定无权处分合同的效力，然后审查第三人是善意还是恶意，若第三人善意则可取得物权，若第三人非善意则不能取得物权，原权利人有权追回。但除无权处分外，还存在恶意串通等导致合同无效的情形时，则应当先确认合同无效，以合同无效主张第三人返还。