最高院发布商品房司法解释，消费者再也不怕烂尾楼？

本文作者：上拓律师团队 文章转自：子非鱼说劳动法

2023年4月21日，最高人民法院发布[法释〔2023〕1号]公告，《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，立即引发热议，形成建设单位、银行、消费者关注，该《批复》对于广大购房人维护自己的权利究竟有什么意义？笔者针对《批复》做如下解读：

第一条：“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。”

解读：该条未突破原有规定，即建工优先权、抵押权和其他债权的权力顺位依旧是建工优先权优先于抵押权优先于其他债权。

第二条：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

解读：该条明确了已支付全部购房款的商品房消费者的“物权期待权”优先于建工优先权、抵押权以及其他债权。这一观点并非是最高人民法院首次提出，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号（已废止）中，第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。可见在2002年，最高人民法院就已经确立了在消费者已支付全部或大部分款项的情形下，消费者的“物权期待权”优先于建工优先权和抵押权及其他债权。之后最高人民法院又通过《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对消费者享有“物权期待权”的条件进行了明确，其中第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。可见，满足条件的商品房消费者享有优先于建工优先权和抵押权及其他债权的“物权期待权。”一直是司法界共识，《批复》第二条实质上是再次对消费者享有“物权期待权”的条件做了明确，一是商品房消费者是以居住为目的购买房屋，二是商品房消费者至迟应当在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款。那么如何理解“以居住为目的”和“全部支付”呢？

如何理解“以居住为目的”实践中存在争议，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条作了如下解释：“‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。同时，坚持“房住不炒”的中央政策，‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足改善居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”笔者认为，在新的指导意见出来之前，司法实践中对“以居住为目的”的判断大概率会沿用以上标准。

对于“全部支付”，从批复立意来讲，笔者认为消费者主张房屋交付时，应当包括消费者全款或一审前分期支付完成购房的情形，也包括按揭买房的情形。

第三条：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

解读：该条为突破性条款，首次明确了消费者价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。根据以往的司法实践，当房屋不能交付且无实际交付可能得情况下，消费者主张解除合同、返还价款的，其债权往往被归类为普通债权，极难得到清偿。使消费者面临要房房没有，要钱房和钱都没有得尴尬境地。

笔者同样认为，该条涉及的商品房消费者仍应只包括以居住为目的的商品房消费者，该条的法理依据为生存权、居住权大于其他权利，事实上早在《最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》〔（2005）执他字第16号〕中最高人民便法院明确指出，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要或改善生活居住需求，而不是用于经营，不应作扩大解释。在限购城市中，这一生活需求结合相应政策更加容易判断，而对于非限购城市中，为了读书、工作等其他原因购置多套房屋且用于居住的情形可能会被排除在外。同时，基于以物抵债的商品房恐难也获得支持。

特别需要注意的是，在消费者要求返还购房款的情况下，对于按揭购房的消费者，银行债权和消费者购房款债权，应属不同主张。消费者支付首付款，银行办理按揭抵押贷款之后向开发商发放余款，此时房屋上存在银行的抵押权，若将按揭贷款部分纳入优先范围内，则实质上将抵押权优先于建工优先权，违反《批复》第一条和《建工解释一》第三十六条的规定。现有实践中，在审理“断供”案件纠纷时，消费者主张解除商品房买卖合同及抵押贷款合同并要求返还价款的，司法实践中均判决由开发商分别将款项返还给购房人和贷款银行。本条仅涉及“商品房消费者”而不包括银行，故合同解除后银行对开发商的债权应当按照法律规定处理而不具有特殊性，对于此条的适用，银行应当引起足够的重视，适时调整抵押贷款合同，顺应司法变化。