上游法律圆桌：楼盘烂尾业主要强制停贷，在法律层面能否走得通？

近日，一些烂尾楼盘的业主先后发布了强制停贷告知书。

上游新闻（报料邮箱：cnshangyou@163.com）记者注意到，6月30日，江西省景德镇市恒大珑庭项目业主强制停贷告知书发出后，包括武汉、长沙、南昌、郑州在内的多个城市的烂尾楼盘业主纷纷如法炮制。

业主称发布强制停贷告知书实属无奈之举，他们认为这个办法是在止损，能够引起相关部门重视进而督促开发商尽快复工。

就近期强制停贷事件，上游新闻邀请了北京慕公律师事务所律师刘昌松、北京市中闻（长沙）律师事务所律师刘凯、广东环球经纬律师事务所律师陈启环，从法律层面进行了探讨：强制停贷是否行得通？业主维权又要注意什么？业主们还可寻求哪些救济途径？

北京慕公律师事务所律师刘昌松。图片来源/受访者供图

上游新闻：购房时，业主与开发商、银行分别签订买卖合同、贷款合同，业主通过首付及银行借贷等方式向开发商支付了全额购房款，开发商按照约定日期向业主交付房屋。如果楼盘停工，业主能否就此主张抗辩？法律依据是什么？

刘昌松：楼盘停工后业主停止还贷，我认为他有权去做，但应当与银行方协商沟通以后进行，而不能擅自停止还贷。这样处理是依据《民法典》合同编第533条规定的情势变更原则，就是原来在订立合同的时候无法预见这种情形，它不属于商业风险范围，如果继续按照原合同履行，对业主一方显失公平。在这种情况之下，法律规定是可以协商变更或解除的；若协商不成，只能通过法院或者仲裁机构来变更或解除合同。因为在楼盘烂尾的情况下，业主既拿不到房还要不断地还贷，对他们就太不公平了，确实存在这个问题。

刘凯：我国商品房销售一般采用预售方式，购房者与开发商签订商品房预售合同并办理预告登记，购房者向开发商支付首付款，购房者与银行签订抵押借款合同并办理商品房抵押预告登记，银行将发放给购房者的贷款直接支付给开发商，购房者按月向银行归还贷款。

从表面来看，三者看似存在一定的关联。但在法律上，购房者与开发商之间是房屋买卖关系，购房者与银行之间是借贷关系，均是独立的法律关系。因此，如果没有特殊约定，在现行的法律制度下，购房者在遇到楼盘停工烂尾时，是没法以此理由向银行主张不安抗辩权停止还贷的。

此外，不安抗辩权只能向合同向对方来进行主张。不安抗辩权又称先履行抗辩权，指双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。

陈启环：对银行而言，双方存在借款合同和抵押合同关系。银行已经履行放款义务，业主不能以开发商停工为由，对银行偿还借款义务主张提出抗辩。

北京市中闻（长沙）律师事务所律师刘凯。图片来源/受访者供图

上游新闻：业主擅自停贷，将面临哪些法律风险？又有哪些救济途径？

刘昌松：业主擅自停止还贷，就是严重违约行为，被银行告上法院也是赢不了官司的，还要强制执行还贷义务，业主会吃更大的亏。所以说，业主擅自停止还贷的法律风险是非常大的。他们只能跟银行协商沟通，协商不成的话，及时通过司法途径来变更和解除按揭贷款合同，例如变更后的条款可为，何时原开发商或接手的其他开发商恢复盖楼时，业主继续履行还贷义务，或者多长时间仍不能恢复盖楼，就解除按揭贷款合同，并约定好结算方式。

当然银行在放贷过程之中，也是有自己的责任的，他不是把按揭给业主的款项发放给开发商就高枕无忧了，而应按照约定或法律规定对按揭贷款的发放和使用进行监管，督促开发商专款专用。现在开发商将款项挪作他用，导致项目楼盘无钱建设，银行自身是有责任的。法院判决时，也会考虑这些因素，本着公平公正的原则作出判决。

刘凯：购房者停贷最直接的法律风险就是贷款逾期影响个人征信，同时，如果购房者不能按时还款，银行可以依据合同约定向法院起诉要求购房者偿还借款本息及为实现债权支付的费用。

因此，购房者如果因开发商资金等问题出现楼盘烂尾时，购房人可以以预售合同目的无法实现为由解除预售合同，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定解除按揭贷款合同。一旦法院判决解除合同，购房者就可以不向银行归还剩余贷款本息。但是这种情况下，要特别提醒购房者的是，楼盘烂尾主要是由于开发商缺乏资金，如果开发商已经资不抵债，很可能会出现“房款两空”的局面。因此，这只能算是一种断臂求生的方法。建议解除合同只有在确定开发商具有一定偿付能力的情况下方可采用。

陈启环：业主停贷面临的法律风险是银行以业主违约为由，诉请业主偿还贷款，承担违约责任。业主可以考虑主张解除房屋买卖合同，同时，以合同目的无法实现为由，解除借款合同和抵押合同。业主因此无需向银行偿还按揭贷款，且可向开发商主张退还首付款等。

经最高人民法院审判委员会讨论决定的（2019）最高法民再245号民事判决书，秉持“开发商违约致房屋买卖合同解除，按揭贷款由其承担”的裁判尺度。2017年8月以来，司法实务中施行类案检索制度，最高法院类案裁判尺度，可资借鉴。商品房按揭贷款交易，涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容看，在商品房买卖合同中，买受人支付房款，发展商即出卖人交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将买受人所贷款项直接支付给发展商，发展商实际占有款项。如果合同得以正常履行，买受人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。

楼盘停工，买受人可以催告履行，催告之后，合理期限内仍未复工，则意味着开发商作为出卖人拒绝依约交付房屋，且长期停工本身也可推定，在履行期限届满前，出卖人以自己的行为表明不履行交付房屋的主要债务。按民法典第563条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，买受人有权解除合同。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因开发商不能交付房屋而致使合同解除，将导致合同约定的各方权利义务严重失衡。应当充分考虑商品房按揭贷款交易中各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的利益平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

此外，如果银行未按合同约定和监管要求将贷款划入商品房预售专用账户，则银行存在过错，应当承担相应责任。此时，可考虑诉请在房屋交付条件成就之前停止还贷。广东惠州某问题楼盘的业主起诉某银行惠州分行，诉请在房屋交付条件成就之前停止还贷，一审、二审法院均判决业主胜诉。银行方面申请再审，广东高院经再审审查，裁定驳回某银行再审申请。

广东环球经纬律师事务所律师陈启环。图片来源/受访者供图

上游新闻：对出现的业主停贷事件，您有哪些建议？

刘昌松：这个事件的最好出路，是由经济实力很强的开发商接盘烂尾楼盘继续盖楼并交付业主，业主有了信心以后，就会继续还贷，而不会停贷了。

刘凯：业主停贷是因楼盘烂尾，楼盘烂尾主要是因资金被开发商挪用，而开发商能够挪用资金又主要是由于银行违规发放贷款及监管单位未履行资金监管义务所致。因此，要解决业主停贷风潮的关键在于盘活烂尾楼，确保房屋交付。

陈启环：交易双方都希望利益最大化，损失最小化。面对客观情势变更，建议交易双方可以通过谈判协商，权衡利弊，找到利益平衡点。比如，延期交付，降低价款等。

上游新闻记者 萧鹏