企业常租赁房屋用作企业仓库、生产、办公室等用途。
但其中不乏“缺斤少两”的情况出现，实际面积与合同上签署的面积不符。
那么这种情况下，商业精英和企业能否以租赁面积与实际面积不符要求返还租金？今天，大摩通过《案例检索报告》，为各位商业精英和企业分享，法律是如何规定、法官是如何裁判的！
争议焦点：
承租人是否可以以租赁面积与实际面积不符要求返还租金。
以租赁房屋整体计算租金的，承租人可否要求按照实际面积重新计算租金，退还多收的租金。
检索结论：
承租人以租赁面积与实际面积不符要求返还租金，区分以下情形处理：
（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持。
（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。
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房屋租赁费用要综合考虑租赁房屋的面积、位置、周边环境、设施、布局等因素，房屋面积仅是参考因素之一，如果合同没有约定按照房屋面积标准计算房租，也没有约定出租房屋的面积，而是以以租赁房屋整体来作为标的计算租金的，现要求按照实际面积重新计算租金，退还多收的租金，不予支持。
《中华人民共和国合同法》（已失效）第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
* 编者注：前述《合同法》相关规定，自2021年1月1日起，已被《民法典》相关规定所取代，具体如下：
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日生效）第五百八十一条：当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013年12月19日生效）8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：
（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。
（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。
【案例一】
原告主张，其租赁的京基100大厦A座71楼的建筑面积实为2778.57㎡，在租赁合同中被告却写明是3297㎡，被告应返还多收取的租金、管理费和空调费；被告则辩称是应原告要求才将面积多写，如按实计算，管理费和空调费单价会比合同约定的高。
经查，被告和京基地产的租赁合同中约定京基100大厦A座71楼的建筑面积为2778.57㎡；租金为人民币285元/㎡/月，月租金为791892.45元；被告和京基物业京基一百物业服务中心签订的《物业管理服务合同》中约定京基100大厦A座71楼的建筑面积为2778.57㎡，管理费（含正常办公时间空调费）为32元/㎡/月。
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原被告之间的租赁合同约定原告承租的71楼（被告在71楼保留的三个办公室不计入租赁面积）的建筑面积为3297㎡，租金为110万元/月，管理费及空调费为32元/㎡/月，此费用为105504元/月，由被告代收代缴；
租赁期限十年，自2015年9月1日至2025年8月31日，自第四个租赁年度起（即2018年9月1日起），每两个租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的租金标准基础上递增5%。深圳市不动产登记中心登记资料显示，京基100大厦A座71楼的建筑面积为2778.57㎡。
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本院认为，原被告的租赁合同约定32元/㎡/月的管理费及空调费是由被告代收代缴，即被告不应从中获利或赚取差价，而被告与物业管理公司约定的管理费（含空调费）也正是32元/㎡/月，因此不会存在被告辩称的“如按实际面积积计算则管理费及空调费的单价会比合同中的价格高”的情形。
被告以原告对外宣传的办公面积是3000多平方米为由认为是原告主动要求多写面积的理由显然并不充分，且如果系原告主动要求虚增面积，其应按照实际面积积交纳管理费而非按照虚增后的面积3297㎡交纳，故被告的辩解本院不予采纳。
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原被告的租赁合同约定建筑面积为计算租金、管理费及其他各项费用的基础，故租金、管理费及空调费均应按照实际建筑面积计算。
涉案71楼整层建筑面积为2778.57㎡，原告承租的是除了三个办公室之外的71楼整层，即原告承租的建筑面积应少于2778.57㎡，但因原告并未提出对实际承租的建筑面积进行测量，自愿按照2778.57㎡计算租金等费用，系其对自身实体权利的处分，本院予以准许，被告多收取的租金、管理费及空调费应退还原告。【(2017)粤0303民初21165号】
【案例二】
本案现有证据反映出涉案房屋在《办公室租赁合同书》签订时并没有办理产权登记，租赁双方在合同签订前均没有对涉案房屋的面积进行过测量，涉案《办公室租赁合同书》中约定“甲方（周秋松）将吉山村珠吉路51号三楼大约480平方米（含公摊面积）交付给乙方（刘小荣）使用”，对于涉案物业的建筑面积的具体数据，特别是套内面积以及公摊面积的数据并不明确。
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在此情况下，如果双方的真实意思是按照租赁物的实际建筑面积计收租金，理应在合同中作出计租面积以产权登记的建筑面积为准、租金根据产权登记面积多退少补等约定，以明确双方之间的权利义务，
但涉案《办公室租赁合同书》中并无作出类似约定，结合刘小荣在签订租赁合同前察看过现场，对涉案物业的可使用面积的大小、位置、间隔等情况已有了解的事实来看，刘小荣实际是接受并认可按照合同约定的租赁面积计算租金数额的，现刘小荣以合同约定的租赁面积与涉案物业的建筑面积有出入为由，主张周秋松多收取租金并要求予以返还依据不足，本院不予支持。【(2018)粤01民终9912号】
【案例三】
租赁合同并无约定按照面积计付租金，亦没有证据证实周永就涉案房屋的面积问题提出过异议，现周永以承租房屋面积不足为由要求退回租金本院亦不予支持。【(2017)粤01民终1758号】
【案例四】
关于京菜根公司要求大江南公司赔偿租金损失一节，鉴于案涉合同无效，京菜根公司要求大江南公司赔偿的租金损失实为京菜根公司向大江南公司支付的占有使用费，关于占有使用费的数额，一审法院参照租金标准予以确定，是正确的。
鉴于案涉合同明确约定租金标准为每日每平米3.48元，涉案房屋的租金数额与租赁面积直接相关，京菜根公司应当按照实际租赁面积支付租金，根据已查明事实，京菜根公司系按770平米面积交纳租金，但在12号楼一层建筑面积376.56平米中，双方均认可东北角、西南角由案外人使用，上述两部分面积租金应予扣除，故京菜根公司要求退还多支付租金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，亦是正确的。
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对东北角建筑面积为12平米双方均不持异议，关于西南角咖啡厅所占建筑面积，京菜根公司虽主张以法院实际测量的套内使用面积乘以整栋楼房的公摊面积与建筑面积比计算，但鉴于该西南角为平房，以整栋楼房的公摊面积与建筑面积比为参数计算该部分的建筑面积有失公允，大江南公司亦不认可，京菜根公司亦表示对该处建筑面积不申请测绘，
故一审法院结合现场勘验情况及相关证据，依法确定该西南角的建筑面积为大江南公司与产权人签订的《补充协议书》中所载建筑面积60平米，并无不当。【(2018)京02民终9777号】
【案例五】
原告在承租租赁标的前对租赁标的进行了现场考察并查看了房屋产权证复印件，明知×房屋全部面积为47.5平方米，其中部分面积不属于原告承租范围，故原告在承租时明知租赁标的中×室面积不足47.5平方米，原告并未提出异议，而是与被告签订涉诉协议并对接受了该房屋的交付，此外，涉诉协议约定的租金标准为固定数额，原告在合同签订后的合理期限内未提出异议，
故现原告以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的诉讼请求，本院不予支持。【(2014)东民初字第06325号】
【案例六】
本院认为，原被告签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按照合同约定享有权利，履行义务。
被告陈述2018年2月已腾退房屋，原告不予认可，被告亦无相应证据支持，本院不予采信；租期2018年9月10日已满，双方并未续租，被告无权继续占有、使用，应立即向原告返还、腾退其所租赁的绵阳市涪城区花园南街6号丽景花城二期A2栋门面；被告已将2018年12月31日前产生的物业管理费及水电费缴清，2019年1月1日至房屋实际腾退之日前所产生的物业管理费、水费、电费，房屋实际腾退之日前所产生的气费、垃圾清运费仍应由其负担，原告该项诉请本院亦予以支持；
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被告抗辩原告同意2018年2月后租金减半，与其2018年2月后房屋已腾退的陈述自相矛盾，且原告不予认可被告亦无证据印证，本院不予采信，被告应支付2017年9月至2018年9月9日期间的租金。合同约定租赁面积为83.08平方米，月租金亦按照单位面积×30日×1元/平方米/日计算为2492.40元，可见双方合意是租金依据房屋建筑面积结算，现房产证房屋反映建筑面积65.93平方米，
按照诚信原则双方应秉承善意履行合同，租赁合同约定面积与实际面积不一致的情况下，应以实际面积为准，月租金应计算为65.93平方米×30日×1元/平方米/日计算为1977.90元，被告抗辩在2016年9月10日至2017年8月期间超面积支付的租金应予抵扣能够成立，本院予以支持；
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在2016年9月10日至2017年8月期间被告累计超付租金6002.50元【（83.08-65.93）平方米×350日×1元/平方米/日】，2017年9月至2018年9月9日期间应支付租金65.93平方米×360日×1元/平方米/日计算为23734.80元，扣除超付6002.50元、保证金4000元（合同约定租赁关系终止时甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外剩余部分无息归还乙方）、已付租金5000元，还应支付8732.30元。
原告请求判令被告支付2018年9月10起至腾退房屋之日止按照65.93平方米×1元/平方米/日向原告计付的该房使用费，因合同约定有3日的搬迁期，逾期未搬才开始计算使用费，本院支持2018年9月13起至腾退房屋之日止按照65.93平方米×1元/平方米/日向原告计付的该房使用费；请求判令被告向原告支付违约金3955.80元符合合同约定，本院予以支持；【(2018)川0703民初7615号】
【案例七】
本院认为，陈燕良与新西湖股份公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》，是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强行规定，原审判决认定其有效，适用法律正确。
根据各方当事人在二审的诉辩主张，本案二审的争议焦点主要是陈燕良在合同履行终结后以租赁面积少于实际面积为由要求新西湖股份公司、西湖物业管理公司退还部分租金及物业管理费的理由能否成立的问题。
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对此，本院认为，上述《深圳市房地产租赁合同书》对计付租金的租赁面积及月租金金额有明确的约定，租赁双方在签订租赁合同时应当现场查勘租赁物现状，陈燕良对涉案房产进行了装修并使用了近七年，在合同履行过程中从未就租赁面积问题提出过异议，也未就此提出变更或解除合同，而是一直按合同约定标准支付租金和物业管理费，
因此，原审判决视为陈燕良对此租金及物业管理费金额不持异议，适用法律正确。故陈燕良在合同已履行终结后以租赁面积少于实际面积为由要求新西湖股份公司、西湖物业管理公司退还部分租金及物业管理费的理由不成立，本院依法不予支持【(2013)深中法房终字第748号】
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