前言

随着社会经济的飞速发展，房地产行业已经成为引领国民经济发展的重要行业之一，房屋价格也随之日益增长。然而社会中大部分初出茅庐的年轻人的的工资却并不能覆盖一整套房屋的价格，这个时候租房往往成了打工人的最佳选择。但是，在房屋租赁过程中，却也存在不少的法律问题。

下面让我们通过一个案例来了解一下。

2009年9月，姜某与刘某某口头协商，由姜某承租刘某某所有的一处房屋，租金为每月2300元。后姜某经刘某某同意对房屋进行了装修。双方约定租期至2013年10月。后经双方协商，姜某搬离房屋，但姜某物品尚未全部搬离，刘某某即更换门锁，收回房屋。2017年5月，姜某起诉要求刘某某赔偿装修损失，并提交相关证据证明房屋内的许多装修物品其未能拆走。

后经法院生效判决认为，姜某与刘某某之间形成不定期租赁关系，后姜某从涉案房屋内搬出时，在双方未就房屋内的装饰装修事先进行约定的情况下，对于未形成附合的装饰装修物，可由姜某拆除。刘某某在姜某未完全拆除并搬离的情形下即更换门锁，给姜某造成了损失，其应当给予姜某相应的补偿。

下面让让我们结合法条，谈谈上述案例中涉及到的法律问题。

首先，根据《民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。因此本案中，姜某与刘某协商承租房屋，且租期为四年，超过6个月，订立合同时应当采用书面合同以避免后续纠纷。若口头协商无法确定期限的，应当视为不定期租赁。

其次，根据《民法典》第七百一十条和七百一十一条规定了承租人的权利和义务。承租人应当按照租赁物的性质和约定的途径使用租赁物，否则造成其损坏的，应当承担赔偿责任。本案中，若姜某在租赁刘某某房屋期间，合理使用房屋，房屋自然损坏的，其自然不用承担赔偿责任。若姜某滥用权利，导致房屋产生了不应有的损害的，刘某某也有权要求其赔偿损失。

另外，《民法典》七百一十二条和第七百一十三条也规定了出租人的维修义务。在本案中，刘某某作为房屋的所有权人，应当对房屋负有安全保障义务，在房屋需要维修时，履行维修义务。若刘某某不履行的，姜某也可以自行维修，所需费用应当由刘某某承担。但是相对的，有权必有责，若该房屋的维修属于姜某的过错造成的，刘某某自然也无需为此买单。

另外，法律也规定了承租人经出租人同意，可以对租赁物进行装饰装修。那么既然承租人承担了装饰装修的义务，其对这部分财产是否享有所有权呢？在搬离房屋时是否可以将其拆走呢？最高人民法院对此同样做出了解释。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

现实中许多人可能会产生这样的误解，房屋租赁看上去比房屋买卖要简单的多，只要签个合同或者约定一下就可以直接入住了，到期付个租金就行，基本上不需要太多的关注，甚至不少人甚至没有签订租赁合同的意识。

然而，随着层出不穷的房屋租赁合同纠纷，我们会发现实际情况远没有我们想的那么容易。很多时候，房屋租赁中的承租人也并非房屋的所有权人，他所享有的也仅仅是对该房屋的使用权，也即出现了一个房子却有多个房东的情形。甚至在某些情形下，其作为房屋的使用权人，可能并未经过房东的同意即对外转租房屋，即无权处分。

根据《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。结合上述案例，若刘某某属于房屋的使用权人，其将房屋租赁给姜某时，应当经过原房东的同意。若未经同意，擅自转让的，属于违约行为，原房东可以行使法定解除权。

同时，姜某在租赁房屋时，也要核对好房屋承租人的身份，应当依据产权证上记载的权利人，或与该权利人签订租赁合同的合法承租人，来确定与其签订租赁合同的相对人是否确有权出租该房屋。避免交了房租，却发现“此房东非彼房东的情形”以及可能陷入的无效合同的处境，那可就得不偿失了。

随着租房行为的普遍发生，房屋租赁合同变成了租房行为的一个基本保障。因此，在此提醒各位需要租房的人士：租房时首先应当确定相对人是否有权与其订立房屋租赁合同，并依据不动产权证书等文件确定房东身份。

其次，应当签订书面的房屋租赁合同，并在合同中明确约定房屋租赁的期限、租金及付款方式、装修物品归属、违约责任、争议解决方式等内容。若承租人需要对房屋进行装饰装修，也必须在合同中明确约定装修的内容以及装饰物的归属及处置，且在装饰装修前应当征得出租人的同意。

最后，承租人和出租人在租赁期内应当及时对产生的各项问题进行沟通，对房屋产生的问题及时进行处理，避免不必要的纠纷和矛盾。

参考法条：

《中华人民共和国民法典》第第七百零七条，第七百一十条，第七百一十一条，第七百一十二条，第七百一十三条，第七百一十五条，第七百一十六条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条