事件回顾
最近《千房百计》栏目遇到一位网友的咨询，小张因拆迁获得一个60平米的安置房，但开发商的新房房产证还没有办下来，因为小张急需现金周转，便将安置房以50万的价格出售给了小李并且签订了《房屋买卖合同》，约定三个月内过户该房屋，小李也交付了3万元的定金，但三个月后，安置房的房产证仍然没有办理下来。此时小李该如何维护自己的权益？
就针对这个问题，华冶律师事务所的吴文雯律师认为应从以下几个方面分析：
1、因为小张和小李签订《房屋买卖合同》的时候还没能办下房产证，那该合同的效力如何认定？
2、如果合同有效，小张是否需要承担违约责任，承担何种违约责任？
3、小李如何维护自己的权益？
根据现行的法律规定，合同生效条件：
1、行为人具有相应的民事行为能力；
2、意思表示真实；
3、不违反法律、法规强制性规定或者社会公共利益；
4、合同形式合法。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，所以有一部分人可能会认为小张在拿证前就想转让这个房屋是不是违反了法律法规的强制性规定，所以合同应该被认定无效。这在司法实践中的确有少部分是采取这种观点，但更多的包括我还是认为该合同应当被认定为有效合同。
从第一个角度分析
本案例中，小张、小李双方在签订合同时安置房的房产证未办理，但他们实际上是一种预约性质的买卖合同，目的在于将来待房产证办理下来以后能办理产权过户手续。所以《城市房地产管理法》第三十八条中记载的“依法登记领取权属证书”应当理解为是房地产变动的结果条件，而不是原因条件。什么意思？也就是如果你的房屋没有房产证，你是不能依法办理物权登记的，不发生物权效力，但不代表你签订的预约性质的《房屋买卖合同》无效，因为案例中的买卖合同符合我们说的合同生效条件，所以买卖合同仍然有效。
从第二个角度分析
有的人认为因为小张还没有取得房产证，所以还不是房屋的拥有者，那他就是无权处分人。暂且不说小张是否属于无权处分人，及时小张真的是无权处分人，根据《买卖合同司法解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。也就是说合同效力是不看你是不是有权处分的，只要你符合上面说的合同生效条件，你就是有效的。
综上所述
案例中的《房屋买卖合同》是有效合同。
2
小张是否需要承担违约责任，承担什么样的违约责任？
既然合同有效，那没有履行合同义务的一方肯定是需要承担违约责任的。关于违约责任的承担方式，我们曾经在节目中说过，这边再提一下：
（1）双倍返还定金；
（2）按照合同违约责任条款承担。
二选一。
3
小李如何维护自己的权益。
这个案例中，小李如果需要起诉有两个方式可以行使：
第一个，要求解除合同并要求对方承担违约责任；
第二个，要求对方继续履行合同。
记者/编辑：晓燕
审核：浩宇
监制：海阳
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