业委会——“危难之际”显身手

小区业主和物业之间的关系，应该是甲乙双方互相支持的合作共赢关系，但现实中，常常演变为一种互相指责的对立关系：甲方指责乙方服务不到位，乙方觉得甲方工作不配合有苦难言，物业和业主之间剑拔弩张发生冲突的新闻也屡见不鲜。

前不久，绍兴越城区润沁花园发生物业公司撤离的事情。小区物业无人管理、住户怨声载道的情况下，业委会“挺身而出”：安排临时物业管理人员，同步开展新物业公司招标，在有限的时间里力挽狂澜，使小区保持正常运转，值得很多小区借鉴。

物业公司撤离，小区物业无人管理

位于越城区灵芝街道的润沁花园有住户1600多户，自2018年6月起，一直由浙江朋宇物业服务有限公司负责物业管理。今年6月，小区的一个业主群里突然冒出一个帖子，大意是朋宇物业历年以来都在亏损状态，本来去年底就想终止合同，现在又因种种原因，难以为继，因此自6月14日早上起，物业工作人员全部退场。

在润沁花园小区，业委会主任胡海英告诉记者，原来的物业管理合同于今年5月31日到期，根据提前一个月以上提出合同终止之规定，该物业公司于今年4月1日向润沁花园社区和润沁花园小区物管会提出了终止物业合同的告知函，社区和小区物管会要求朋宇物业延长一段时间，帮助小区渡过非常时期。同时，在街道和社区帮助之下，在一个多月的时间里发起筹建了业委会。

但因为在一些涉及经费的细节上谈不拢，物业公司最终还是主动撤离，这使得新成立的业委会有点措手不及。“新旧物业之间那段断档期内，小区管理着实不易，不论是环境卫生，还是停车收费，都一下子没了工作人员，大门口的道闸无人看管，小区居民抱怨不断”，胡海英说。

业委会挺身而出，新聘物业公司

新成立的业委会不得已赶鸭子上架，针对小区物业撤退后的空档期，先是聘请临时物业工作人员，解决卫生等日常问题。同时，胡海英、孙月慧、陈平等业委会工作人员轮流当班，坚守在岗位上，一边做好业主的思想工作，一边帮助协调解决住户遇到的各种问题。最关键的是迅速启动物业公司招标工作。

物业公司的招标涉及大量工作，按规定必须3家以上的物业公司报名，三分之二以上的住户参与投票。向社会发布招标需求，向住户发出改选物业公司的通知，做住户思想工作……在街道和社区支持下，经过大量准备工作，今年8月，业委会招标正式进入流程。最终招标流程已经确定在本月27日，小区业主从绍兴卓诚物业服务有限公司和南京和润佳太物业管理有限公司2个物业公司之间进行投票选择。“参与投票人数符合要求，投票结果不久即可揭晓。”业委会相关工作人员表示。

原来物业公司撤走的主要原因，物业公司给出的说法还是因为过低的物业费无法维持公司日常开销。其在一份公告中写道：“一直以来润沁花园物业费只有2角5分钱，……各类成本的增加，以致于再高的收缴率也无法改变润沁花园小区物业亏损的现状”，所以，在今年5月31日合同到期后，物业公司选择不再续签物业管理合同。

而令业委会感到欣慰的是，这次招标中，多家物业公司前来竞聘，且一致承诺，将在保持原来的每月每平方米0.25元物业费不变，进一步完善服务，开展绿化养护、设备维修、消防安全检查等，改善业主居住环境，提高业主居住品质。

一参与竞聘的物业公司还表示，润沁花园小区规模大，物业公司不能指望赚大钱，但是管理得当，不但不会亏损，还可以进一步树立自身品牌，希望可以和小区实现合作共赢。

业委会有权改选物业，更好维护业主权益

记者了解到，随着城区内一些小区的渐渐老化，物业管理难度增加与物业费停滞不涨是比较常见的矛盾。另外，有一些物业公司不作为、乱收费的案例也屡见不鲜，有的物业公司把小区内广告收益等占为己有，小区账目基本上成了一笔糊涂账，让广大业主困惑。物业本来应该是为社区和业主服务的服务型公司，但反过来却成了业主的“大管家”，这样的本末倒置让业主有苦难言却又无能为力。那么，业主是否有权选择让自己满意的物业管理公司？

为此，记者咨询了金柯桥律师事务所律师胡杰丰。胡杰丰表示，小区电梯内的广告收益，依据《物业管理条例》等法律条例界定：利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。所以，这笔收益应该是由小区业主共有。

胡杰丰还表示，《民法典》第二百八十四条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主是有权依法更换的。也就是说，业主是有权进行更换前期物业服务企业的。至于更换流程，首先要在小区召开业主大会依法对是否续聘前期物业服务企业进行投票表决，只要达到法定双三分之二的参与度且表决权数达到双过半，则可以形成有效的业主大会决议。如果业主大会决议是重新选聘，根据物业管理条例第二十六条的规定，在业主大会重新选聘出新的物业公司，并与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，前期物业公司就要撤场并与新的物业公司完成交接手续，就完成了更换物业公司的流程。

来源：柯桥日报