省城二手房成交税费怎样算？

今年，太原市房产成交减免税费的利好政策覆盖到二手房市场。据省城多家二手房中介机构信息反馈，在市场影响和政策鼓励双重影响下，省城今年二手房市场挂牌量高、出售意愿强，二手房税费的政策细则以及税费额度关系到房子成交价格、购房成本，备受买卖双方关注。

山西晚报记者走访税务部门服务窗口及二手房中介市场了解到，目前，二手房交易时产生的税费主要有契税、个人所得税、增值税。卖方需缴纳增值税和个人所得税，买方需缴纳契税。二手房交易中，各项税费占比多少？哪些情况可以免税？山西晚报记者进行了详细的调查了解。

A契税缴纳分情况税率在1%—3%浮动

二手房交易过程中，买方需要缴纳契税。采访中，不少购房者提出疑问，为什么自己的契税比别人多？原来，契税是买方承担，以家庭为单位计算，对于符合一定条件的家庭购买的第一套住房和家庭第二套改善性住房的契税有优惠政策。

山西晚报记者了解到，2021年9月1日，《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》）正式施行。《契税法》将《中华人民共和国契税暂行条例》升级为法律，维持了3%-5%税率并未上调，根据税收法定原则，对适用税率的确定程序进行了调整。

同年，山西省契税适用税率确定为3%，并在原有税收优惠基础上，优惠对象有所扩大。山西晚报记者致电国家税务总局山西省税务局了解到，买房时契税在1%3%浮动，具体要缴纳多少，分为多种情况。首套房且面积小于等于90平方米，按照成交价的1%缴纳；首套房且面积大于90平方米，按成交价的1.5%缴纳；二套房且面积小于等于90平方米，按照成交价的1%缴纳，二套房且面积大于90平方米，按照成交价的2%缴纳；三套及以上，按照成交价的3%缴纳。

业内人士介绍，有的二手房买家为了少交税，有意签订远低于市场售价的交易合同，通过低价买房来降低契税的交纳额度，这种行为不合法合规。根据《中华人民共和国契税法》，房屋交易计税按房屋实际成交价格计，如果购房合同以低价签约来避税，属违法，如被税务机关发现，将认定为偷税漏税，需要买方承担相应的法律责任。此外，这种操作也为交易双方带来了不必要的风险。以一套实际成交100万元的房屋为例，买卖双方为避税，以50万元来签订购房合同，如果买方不按100万元口头约定价付款，卖方维权很被动，将蒙受经济损失，此外，合同上约定的成交价也会影响房子再次出售时的价格，拉低房产价值。

“二手房交易时，通过中介买卖一般都按照交易价计算契税，有时合同上的交易价格明显低于市场价，此时就会按照税务系统的评估价收取契税。”业内人士说道。

B “满二”免征增值税附加税由增值税确定

2016年，中国全面推行营业税改征增值税（简称“营改增”）政策，将二手房交易中的营业税改为增值税。这一改革旨在降低税负，简化税收征管，以促进房地产市场的健康发展及交易活跃。山西晚报记者多方了解到，目前省城二手房交易过程中，卖方需缴纳成交价或评估价5%的增值税以及其他附加税。

除了增值税之外，卖方还需按照实际缴纳的增值税税额计算城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，分别按照增值税的7%、3%、2%的征收率计算，也就是增值税的12%。“这三项是按照增值税的税额来计算的，也就是计税金额的5%再乘以12%。目前，这个附加税有50%的优惠政策，即按照增值税的6%征收。”业内人士举例说明，成交价100万元的二手房，如果按照成交价计算增值税，首先要以成交价除以1.05，还原成不含税价格，大约为95.24万元。增值税需缴纳95.24万元的5%，大约是4.76万元，附加税需缴纳增值税的6%，也就是4.76万元的6%，大约是2856元，以上合计50456元。“两项加起来，相当于计税金额的5.3%，在二手房交易时，为了方便计算，中介一般会告诉购房人增值税是5.3%，其实里面包括了0.3%的附加税。”业内人士说道。

据了解，计算增值税时与契税相同，如果成交价远低于市场价，将按照税务部门的二手房评估价系统计算增值税。此外，根据现行政策，二手房如果“满二”，即房屋购买满两年，即可免缴增值税。需要特别强调的是：“满二”时限指的是距离上次缴纳契税满两年。一般情况下，业主均是在办理不动产权证时才去缴税，所以，“满二”与不动产权证上的时间差不多，由此房产中介公司向买家介绍增值税政策时，会说不动产权证满两年。

业内人士提醒，在计算增值税及附加税时，除了按照成交价或评估价确定应缴纳税额外，还有别的方式。“卖家若能提供原始购房发票，或者税务部门能查到相应的原始价格，会用现成交价或评估价减去原始价格，再计算增值税，纳税金额会有一定的减少。”业内人士称，在二手房买卖时，如果没有满足“满二”免收增值税，卖方可以咨询税务部门，看是否可以核减，以此确定增值税纳税额度。

C两种征收方式“满五唯一”可免个税

除了增值税之外，卖方还需要缴纳个人所得税。二手房交易时，个人所得税征收有差额20%或现价1%两种方式，山西晚报记者了解到，目前省城二手房交易市场上，主要按照成交价的1%征收个人所得税。

去年12月，网传太原二手房即将执行新政：房产交易个人所得税不再按1%征收，根据上一手购房发票金额与本次合同价或评估价，按二者差额的20%征收，该消息在太原房产圈不胫而走，引发社会关注。据了解，该方式将缴纳更多的个人所得税，以售价100万元的房屋为例，按照1%仅需缴纳1万元个人所得税；如果按差额20%缴个税，该房屋上一手购房发票金额为80万元，则需要缴纳4万元个人所得税。后相关部门辟谣，这种说法有误，按二者差额的20%征收并不是新政，也不会强制要求采取差额20%来缴纳个税。山西晚报记者查阅发现，《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，财产转让所得适用比例税率为20%。

但在实施过程中，如果售房人能提供合法有效的原购房发票及合理票据，个税须查账征收，为转让所得20%；若不能提供上述票据，则按二手房售卖全额的1%—2%征收。山西晚报记者致电山西省税务局接线工作人员，其表示，差额20%征收和按总价1%征收，两种征收方式一直都有。不过部分房屋不能提供完整有效证件、难以查到初始价格，一般按照房屋总价1%的方式来征收个税。

与增值税一样，个人所得税在一定条件下也是可以免除的。山西晚报记者查询发现，根据《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（1994）财税字第20号文件第二条第六项规定：个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税，也就是大家熟知的“满五唯一”就可免税。

D买卖双方协商承担税费限期优惠别忘了

山西晚报记者走访中发现，二手房市场为明显的卖方主导市场，虽然增值税和个人所得税应该由卖方承担，但在省城二手房实际交易中，税费成本多由买方承担。

“为了节省购房成本，买方会选择合理的办法降低税费支出，比如选择税额较低的1%个人所得税缴纳方式，或者尽量选择‘满二’的房屋来免去增值税等。”业内人士介绍，一般而言，买家在购买二手房时，除了自身应该缴纳的契税，多数人都能接受替卖家承担个人所得税，增值税的多少、由谁缴纳通常是买卖双方协商的重点。“一方面，增值税的税率比契税和个税更高，对买家来说成本压力更大，另一方面，相比个税‘满五唯一’免征，增值税‘满二’的条件比较容易达到，买家更青睐这样的二手房。”业内人士介绍，二手房市场上有很多同小区、甚至同一栋楼的房源，由于不动产权证办理时间不同，部分没有“满二”的房源因为需要多缴纳增值税而在市场上不受欢迎，这种情况非常多。“相同的户型、相同的价格，没有‘满二’需要额外缴纳几万元的增值税，买家怎么选一目了然，这就需要买卖双方协商，由卖家自己承担增值税，或者在售价上给予买家更多优惠。”业内人说道。

值得一提的是，如果近期准备购房，无论是新房还是二手房，太原目前还有限期退税优惠政策。今年发布的太原楼市“新九条”中提到，支持居民换购住房退还个人所得税，自2022年10月1日起至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在太原市范围内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。除此之外，契税在二手房交易中虽然没有减免，但在购买新建商品房时，去年发布的太原楼市“三十六条”提出了优惠：自2022年5月20日起，两年内，在城六区无房的居民家庭，购买首套城六区新建商品住房，可申请契税补贴，补贴标准为房屋建筑面积在90平方米以下的，由财政全额补贴购房人所缴纳契税；房屋建筑面积在90至143平方米(含)的，由财政补贴80%购房人所缴纳契税；房屋建筑面积在143平方米以上的，由财政补贴50%购房人所缴纳契税。在城六区拥有一套住房的居民家庭购买城六区第二套新建商品住房，契税补贴标准参照购买首套新建商品住房标准下浮20%执行。

业内人士建议，二手房交易中，各项税收的计算是十分复杂的，各种计算方式可供买卖双方参考，实际缴纳金额仍然要以税务部门提供的为准。此外，计划享受限时税费减免的购房人一定要注意政策时限，个人所得税退税一定要记清楚自有住房的出售时间，在1年内重新购买住房才能享受这项优惠。

山西晚报记者 柴旭晖

(责编：马云梅)