河北华迪律师事务所“二手房买卖的二十六个锦囊”

今天，河北华迪律师事务所的专业律师和大家聊聊二手房买卖应该避开的那些坑，并为大家送出二十六个二手房买卖锦囊。

对于一般家庭来讲，买一套房是一家人的梦想，也是家庭最大的投资。倾囊所有买了一套房子，如果摊上了官司、买了凶宅、交了钱住不上房、碰上了假房东…… 你说闹心不闹心。如果发生这些事，都是因为买房之前功课没有做足。为了大家二手房买卖时不掉进坑里，今天为大家送出二十六个二手房买卖锦囊。

第一个锦囊：购买房屋之前首先要确定自己是否被限购？

各地为了调控楼市，相继出台了系列的限购政策，购房人在决定购房前一定要查询、确定自己是否符合限购政策，不然交了定金或签了合同，不能实现过户，可能要承担违约责任，少则适用定金罚则，多则按约定的违约金数额承担违约金。另外，不要为了规避限购政策借名购房，借名购房后患无穷，除非你和出名人是铁子，判定他不会坑你，否则千万不要借名买房呦。

第二个锦囊：购房资金提前安排好

购房资金落实是购房前最重要的工作；如果是全款购房，资金一定要全部到位，人家允诺借的钱，到时候不一定能如期如数的借给你；人家允诺还你的钱，到时候不一定能还上。如果准备以所购房屋办理二手房贷款，一定先查询自己的征信能不能贷款，要咨询好贷款流程、贷款额度、放款时间。如果签订了房屋买卖合同，履行不了付款义务，房子没到手，还得搭上一笔违约金。

第三个锦囊：产调工作不能缺

买房前，要查清欲购买的房屋有无查封、抵押等禁止转移的法律障碍；有无土地使用证；有无共有人；有无租赁关系存在；有无设定居住权；有无户籍登记在该套房屋；有无历史欠缴税费；有无欠缴供热、物业等费用；有无补证信息；有无异议登记信息；是否属于集资、经适、限价、房改房；储藏间、车位是否有合同，是否可以办理不动产登记等。

第四个锦囊：谨防假房东。

看房、购房要识别卖房人是不是产权证上的产权人。有的房屋承租人以办理营业执照等名义要求出租人提供产权证，然后冒充产权人出卖房屋，骗取房款；有的是败家孩子卖父母的房产；有的是继承未分割的房产，其中一人为了独吞，抢先“卖”房等等。本人就曾经遇到过一个极端案例，儿子领着一个与亲妈长得相似的假妈，带着亲妈的身份证和房屋所有权证，把亲妈的房产给卖了，用于偿还赌债。买了假房东的房子，一般都是钱房两空；即使抓到了骗子，钱也很难追回；即使追回来了，也要付出九头牛、两只老虎的力量。

第五个锦囊：共有房屋麻烦多，签字一个都不能少。

出卖人出卖的房屋，要考察是不是夫妻共有、继承共有、与他人共有，出卖人有没有独立的处分权。如果存在共有关系，一定要让全部共有人签字，不然就埋下了隐患。经常遇到这样的案例：卖房时，只有产权证上登记的房屋所有权人签字，等到房屋涨价时，配偶就会跳出来，称房屋是夫妻共同财产，一个人处理没有法律效力，要求确认合同无效。

第六个锦囊：贷款没还清的要慎买

贷款没还清的房子可以买，但手续繁琐，风险极高。劝你还是远点躲着，有钱为什么不去买一个干净的房子呢？除非是这个房子的价格足以诱惑你承担这个风险。贷款房，如果卖房人筹钱还清了贷款，赎回了房本、注销了抵押登记，购买当然没有问题。如果卖房人让你先交钱，他用你的钱偿还贷款，消灭抵押，再卖给你；除非他是你非常信赖的人，不然你就告诉他一个字：“滚！”。收了购房款不还贷款的，还了贷款不卖给你的，卖给你之前再次抵押的，比比皆是。记住，穷疯了的人什么事都干得出来。

第七个锦囊：法院查封的房屋不能买

不要听卖房人忽悠：“我马上就能还上钱，法院很快就会解封”，他如果是有钱人、讲信用的人就不会让法院把房子查封了。

第八个锦囊：抵押房屋最好不要买

2021年1月1日实施的《民法典》规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。也就是说，抵押房，如果在抵押合同中没有禁止转让的约定，是可以带押转让的。但是，抵押权及于买受人。如果房屋的价格、区位对你有足够的吸引力，你也有足够的实力承担抵押权实现的风险，或者你对抵押人有足够的信心相信他能还清债务，当然可以买。

如果出卖人让你先交房款，用你的钱还款解押，你又对出卖人的诚信、实力不了解，我还是不建议你去买，这里多半是骗局。交了房款，他也不一定偿还借款，偿还了借款也不一定解除抵押，解除了抵押，说不定又被别人查封了。遇到这样的主，建议你跟他说：“边去！”

第九个锦囊：拆迁安置房要慎买

尚未办理房屋登记的拆迁安置房最好别买，如果房屋的位置、户型、价格足以让你动心的话，也可以买。如果购买尚未办理房屋登记的拆迁安置房，要注意以下几点：1、房屋回迁房是否建成？房屋的具体位置、幢号、单元号、房号是否明确？被拆迁房是私产房屋、无照房、房改房、还是租赁公房？出卖方是私产房产权人，还是只是拆迁安置补偿协议中的被拆迁人？被拆迁房屋是否存在共有人？购买拆迁安置房屋最容易发生纠纷，购买前最好咨询一下专业律师。

第十个锦囊：已经设定居住权的房屋不可卖

居住权是怎么回事？《民法典》规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。所以，购买二手房时一定要查询有无居住权的设定和登记。如果你购买了登记有居住权的房屋，你可能要等到居住权人死亡才能占有、使用房屋；所以，购买二手房时，一定要到登记机关查询拟购买的房屋是否设定、登记了居住权。

第十一个锦囊：购买出租房有一个手续不可少。

法律规定，出租人出卖尚在租赁期限内的房屋，承租人有优先购买权。如果你看中的房屋出卖人已经出租，在签订房屋买卖合同时，一定要让承租人出具放弃优先购买的书面材料，或让承租人在房屋买卖合同上签字确认放弃优先购买权；不然，你买了房子可能摊上了官司。另外，购买出租房一定要和出卖方、承租方书面确认租赁期限截止日、租金支付截止日、尚未支付租金的归属，防止出卖人已经将房屋长期出租，并且预收了全部租金，这样，你可能买了房却几年住不上。法律规定“买卖不破租赁”，你虽然成为新房主，但要继续履行原房主与出租人签订的租赁合同。

第十二个锦囊：房屋买卖合同没有必要不公证

公证主要是为了证明交易双方是否具有完全民事行为能力、交易是否是当事人的真实意思表、交易行为是否符合民事法律规定以及签字的真实性；公证只是一种证明作用。经过公证的房屋买卖合同，不属于单方办理过户的情形，不能当然的能够办理房屋转移登记。因此，一般的房屋买卖合同不需要公证，没必要支出这笔费用。但是，一些特殊情况，公证还是有必要的，比如：出卖方年龄较大，存世时间或然；出卖方要出国或移居异地；继承人共同出卖遗产房屋等，这些情况下，公证虽然不能单方办理过户，但在以后法律救济上或采取变通方式上还是能起到至关重要的作用。

第十三个锦囊：二手房买卖中介不靠谱

除非房源是中介控制的，否则一律抛开中介。我经手过好几个案例，不是买卖双方发生了纠纷，而是买房人或卖房人和中介发生了纠纷，中介卷走房款的案例也不是没有。中介费用一般是1%到3%,一套房子好歹就是几万元，他们只不过对转移登记的程序和贷款的程序了解多一些罢了，这些问题到不动产登记大厅和银行一问就明白了，真的没必要再花几万元找个中介；当然了，你有钱图省心那就另当别论了。让人最反感的是中介一点沉重都不担，看看他们的制式合同，任何一方违约跟他都没关系。甚至为了做成一单生意，隐瞒房屋瑕疵，百般忽悠买房人，一旦买房人被骗了，连骗子的真实身份都确定不了。请中介不要对号入座。

第十四个锦囊：卖房全权委托中介风险多。

全权委托中介卖房，中介一般要求产权人出具经过公证的特别授权委托书。全权委托中介卖房，可能会产生以下后果：1.中介人员卖房后卷款消失。2.特别授权的委托书无法撤销。有的公证处撤销公证时，要求将原来的公证书交回，中介如果不交出公证的委托书，导致无法撤销授权。3.中介为了赚取差价款，惜售房屋，导致房屋迟迟不能出手，资金无法及时回笼。4.一房多卖卷入纠纷。5.被抵押、被贷款。

第十五个锦囊：购房款要现金转账付给房主

实践中，不乏大量的买房未过户的房主，以原房主的名义卖房，前一个房主签合同，后一个房主收钱，倒来倒去倒出了纠纷。有的房主卖房是为了还债，卖房子时，让购房人把钱直接给付债权人，结果卖房人不承认收到了购房款，买房人有苦难言。还有的房主让购房人把购房款支付到朋友或兄弟姐妹的账户，一旦房屋涨价了，以购房人未付款为由，主张解除合同。因此，购房款一定要付给交易相对人，也就是谁卖给我房子我给谁钱。如果卖房人指示将购房款付给他人，一定要让卖房人出具书面的付款指示函，或者在房屋买卖合同中约定实际收款人。如果确实无法让对方出具付款指示函，也要保留好短信、电话录音、微信聊天记录、电子邮件等证据。另外，付款一定要以转账形式支付，即使收据丢失了，也有据可查；我们行内人把转账记录称之为永不丢失的证据。

第十个六锦囊：买卖双方都想“不见兔子不撒鹰”怎么办？

买方怕付了钱卖方不给过户，怕付钱后被卖家再出售、再抵押，怕付钱后被卖家的债权人把房子查封，坚持先过户后付款。卖方怕过了户买方不付款，房子成了人家的，有可能瞬间被买家的债权人查封，弄得钱房两空。这个困局怎么破？方法是有的，那就是“资金监管”。双方签订合同后，买卖双方设立共管账户，买方将购房款打入共管账户，待房屋办理完转移登记后，房款支付给卖方。或者买卖双方共同委托银行对房款进行监管，双方签订合同后，买方将购房款打入银行为双方开立的监管账户，待房屋办理完转移登记后，房款支付给出卖人。无论是共管账户还是银行监管，没有双方的合意或生效法律文书，任何一方无法单方对该款进行处分。

第十七个锦囊：腾房、交房时间要明确。

房屋买卖合同一定要约定清楚腾房、交房时间，诸如付清房款之后、办理过户登记之后、租赁期限届满之后再交房，这类期限是不确定的并且是无期限的，按文字理解，一辈子不交房都不违约；当然，一旦出现这样的约定，救济途径还是有的。

第十八个锦囊：房屋交割都交啥？

房屋交割除了房屋、储藏间、车位明确交付以外，要考虑水、电、暖、煤气、电话、宽带、有线、物业、卫生等费用原房主是否欠费，尤其是没有分户计量热量的房屋要查询是否陈欠取暖费。同时，上述项目如果需要办理过户的，要及时办理过户。

第十九个锦囊：二手房交易税费怎么担？

二手房交易税费一般包括以下税种：营业税、个人所得税、土地增值税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；个人所得税的计税依据为：以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。营业税、个人所得税、城建税、教育附加税、地方附加税的应税人为出卖方，契税的应税人为购买方。房屋买卖交易过程中，在卖方市场的情况下，卖方往往让买方承担全部税费。我的意见是，如果双方在洽商过程中对税费没有特殊约定，合同中可以约定“各项税费由应税人依法承担”，买房人可以捡点小便宜呦！

第二十个锦囊：不动产权证上都写谁？

签订合同时，要考虑将来在不动产登记簿上登记的物权主体。夫妻离婚纠纷、继承纠纷、分家析产纠纷，这些潜在的纠纷虽然不一定发生，但是预防一点还是好。另外，房屋登记以后，除夫妻之间加名外，其他类型的加名，均属于转移登记，均会产生税费。因此，签订合同时，谁上证写谁名。

第二十一个锦囊：卖房人的户口要从出卖的房屋中迁出。

签订房屋买卖合同时，一定要约定出卖人在一定期限内将登记在该房的所有户口迁出。尤其是学区房，确定购买前一定要了解原房主有无学生依据此房源办理了就近学校的学籍，或者想要就读的学校有无几年内一处房屋只能有一个学籍在该校存在的规定。购房人购买学区房的目的就是为了让子女能够就读该学区教育资源优质的学校，如果原房主孩子的户口没有迁出、原房主孩子已经占用了该户的学籍，购房人的购房目的就没法实现了。即使购房不是为了孩子就读好学校，长期让别人的户籍登记在自己家也不好，所以一定要求卖房人将户口迁出。

第二十二个锦囊：旧房可能欠税呦！

有人会问：“旧房已经取得了产权证，怎么还会欠税呢？”我有这方面的实践，我才知道在过去不规范的时代，办理房屋登记时，领导可以签署税费缓交申请，代替完税证，导致税费欠了一辈子。如今再办转移登记时，是要把欠税补上的，甚至还要补缴拖欠期间的利息。因此，要看看房产档案里是不是藏着税费缓交申请。

第二十三个锦囊：如何判断房屋是不是凶宅？

这个问题从登记机构查不到，产权证上也发现不了，只能凭你的社会关系和分析判断能力了。比如，到所在的社区和晒太阳的大爷大妈聊聊天，“无意中”会聊到。找公安的朋友，了解一下这家人的基本情况，有无“出事”的。动员社会上的朋友帮忙打听一下这处房子怎么样。在确定出卖人有无独立处分权时，也能够发现蛛丝马迹，甚至户口本上的婚姻状况都能发现端倪。特别是购买继承而来的房屋时，更要注意是不是凶宅了。

出卖人隐瞒了凶宅的事实，购房人是否可以以此解除合同，法律上没有定论，各地法院判决结果大相径庭。因此，买房时要多听、多看、多问。

第二十四个锦囊：房屋周边环境很重要

房子是用来住的，住房周边的环境会影响居住舒适度或影响居住者心理的愉悦。一般购房者只考虑房屋的朝向、采光、通风以及交通、配套服务等因素，而房屋一定范围内是否有陵园、坟地、垃圾填埋场、化工厂、加油站、加气站，是否有高压线穿过房顶或窗前，是否有高架桥在房顶或窗前，是否有凶煞物直对门窗，邻里房屋是否有被当做祠堂存放骨灰的可能，这些往往被忽略，这些问题多是在居住以后才慢慢注意到，天长日久，严重的影响着居住者的身心健康和心理体验。

第二十五个锦囊：卖方留一手可违约。

卖方可以在房屋买卖合同中约定一条：“出卖方向购买方双倍返还定金，可以解除合同”。在购买方未付清全部房款之前，甚至在未交付房屋之前，如房屋涨价了、老婆后悔了、老公不想卖了、被划学区房了……出卖方可以双倍返还定金，解除合同。但是，出卖方不能被动违约，要在买房人起诉要求履行合同之前，主动出击，先行通知解除合同，及时双倍返还定金。

第二十六个锦囊：房屋买卖合同中律师费由败诉方承担的条款不能少

无论你是出卖人还是购房人，如果你是一个诚信的人，不打算违约，那就在房屋买卖合同中约定一定数额的违约金，最好在总房款的30%左右约定。另外一点，要约定守约方为实现权利支出的律师费由违约方承担；因房屋买卖发生的争议，标的额较大、律师费较高，如果没有约定，一般是谁聘请律师谁负担律师费用。约定律师费由违约方或败诉方承担，既是对违约方的惩戒，也是为了降低维权的成本。

以上是我给大家送上的二十六个二手房买卖的锦囊，每一个锦囊都是本人执业过程中，通过一个个真实案例总结出来的，分享给大家，希望大家买到好房不掉坑。

房屋买卖纠纷可以@我呦！