房产律师解读“花540万买房后大院子变过道”：收房环节是关键 房价下跌风险自担

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央视网消息：（记者 孙晓媛 视频 王若怡）买房是很多人的梦想，也是人生大事。但因宣传内容或样板间与实际交付房屋不符引发的纠纷在生活中十分普遍。10月28日，一则“花540万买房到手后大院子变过道”的消息引起网友广泛关注。

三年前，北京的曹先生花了540万买了通州一套带“50平米大院子”的边户，可如今房子到手一看，大院子变成了“15平米的过道”，而且房价比购买时还降了120万左右，开发商说要想换房，还得交钱补差价。作为当事人，曹先生称“差距太大，心里边儿接受不了”。

目前，买卖双方各执一词。站在法律的角度，孰是孰非还需要更多的事实。对此，央视网记者连线采访了北京市东卫律师事务所律师、中国房地产营销协会副会长靳双权。

央视网记者：“大院子”变“过道”，开发商是否违法？

靳双权律师：这个实际上要分两个层面讲，第一个层面就是说开发商确实这么说了，现在与承诺的不一致，那开发商就要承担责任。第二个层面，就是你能不能从证据角度，在开发商不承认的情况下，证明开发商承诺了。当然，开发商如果承认，那咱们就都另当别论了。

现在的关键是看当事人是否已经收房了。如果开发商交付的房子和约定的不一样，那就不应该接收，如果接收了，那就视为认可。你可以要求开发商给你减少一些价款，但是如果要解除合同，那可能很难。

央视网记者：收房后发现与宣传不符，购房者如何避开这个坑？

靳双权律师：开发商开发完房子以后，一般都是委托别的公司来卖的，只要帮忙卖出去就行了，至于你怎么卖我不管。那么，销售人员为了把这个房子卖出去，可能就会做出一些虚假的承诺，但是最终签合同的时候又不是这家销售公司，又是开发商了。

一般的买房人就直接签了，所以一定要注意保留销售人员给你做的这些承诺，签合同的时候，核实一下是否一致。另外，要查一下开发商的各种证件，土地证、用地规划证、施工许可证，还有工程规划许可证，还有商品房预售许可证等，有的商品房还在建设过程中，就已经先卖上了。

央视网记者：小区一楼住户所带的小院属于私有还是归全体业主所有？

靳双权律师：一般来说，小区内一楼住户所带的院子通常来讲都是不符合国家规划的，包括小区内的这些公共的绿地、车位，这些都归全体业主所有。除非当时规划的时候说这个归一层所有，但是通常来讲，规划局不会这么批的。

很多业主的权利意识都不高，而且一层基本上也不用，所以很少有人提出主张。如果成立业委会了，要求你返还这一块地，或者把这个给拆了，那也是合理的诉求。

央视网记者：购房后房价大幅下跌，这个风险谁来承担？

靳双权律师：法律要保障交易的稳定性，签合同的时候，这个价格符合市场价，而且你接受了，那法律就要保护这个合同。买了房子现在降价了，从情理上来讲，一下降了100多万，一般人接受不了，可以理解，但风险还是得自己承担。

房价受市场、政策等多种因素影响，如果是作为投资，那本身就是存在风险的。不能说以后价格变动了，你就可以解除合同，除非双方协商一致解除。换个角度，如果是涨了100万呢？你还退不退？如果这个风险由开发商来承担，在法律上也是站不住脚的。