一、重庆调整个人住房房产税政策！
1月24日，重庆市住房和城乡建设委员会消息，重庆接连发布《重庆市人民政府关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》和《重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》等重磅政策。
房产税应缴税额7折
政策原文
自2024年1月1日起，将我市个人住房房产税应税住房的计税依据由“房产交易价”调整为“房产交易价的70%”；
应纳税额的计算公式调整为：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率（其中：应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积）。
案例1：重庆市民王某持有2018年在两江新区购买的家庭首套应税独栋商品住宅，当年已办理不动产权证，建筑面积200平方米，交易价320万元，原税率0.5%。政策调整前后王某应缴纳该房的个人住房房产税如下：
政策调整后2024年应纳税额：
=（200-180）×（3200000÷200）×70%×0.5%=1120（元）
政策调整前2023年应纳税额：
=（200-100）×（3200000÷200）×0.5%=8000（元）
案例2：重庆市民李某持有2017年在渝北区购买的家庭首套应税高档住房，当年已办理不动产权证，建筑面积190平方米，交易价285万元，原税率0.5%。政策调整前后李某应缴纳该房的个人住房房产税如下：
政策调整后2024年应纳税额：
=（190-180）×（2850000÷190）×70%×0.5%=525（元）
政策调整前2023年应纳税额：
=（190-100）×（2850000÷190）×0.5%=6750（元）
（案例1和2中已按照新政策计算：家庭免税面积由100平方米调整为180平方米）
三档税率统一为一档
政策原文
将不同交易价格区间独栋商品住宅和高档住房对应执行的0.5%、1%、1.2%三档税率，调整为统一的0.5%一档税率。
案例1：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的赵某持有2022年在南岸区购买的应税普通住房，当年办理不动产权证，建筑面积90平方米，交易价108万元；该房是赵某在重庆持有的第二套普通住房（自2023年10月起，赵某在重庆持有的首套普通住房不再缴纳个人住房房产税）。政策调整前后赵某应缴纳第二套普通住房的个人住房房产税如下：
政策调整后2024年应纳税额：
=（90-0）×（1080000÷90）×70%×0.5%=3780（元）
政策调整前2023年应纳税额：
=（90-0）×（1080000÷90）×0.5%=5400（元）
家庭免税面积调整为180平方米
政策原文
将试点以来新购独栋商品住宅、高档住房的家庭免税面积由100平方米调整为180平方米。
案例1：重庆市民张某持有2017年在九龙坡区购买的家庭首套应税独栋商品住宅，当年已办理不动产权证，建筑面积170平方米，交易价323万元，原税率0.5%。政策调整前后张某应缴纳该房的个人住房房产税如下：
政策调整后2024年应纳税额=0（元）
政策调整前2023年应纳税额：
=（170-100）×（3230000÷170）×0.5%=6650（元）
案例2：重庆市民刘某持有2017年在渝中区购买的家庭首套应税高档住房，当年已办理不动产权证，建筑面积160平方米，交易价240万元，原税率0.5%。政策调整前后刘某应缴纳该房的个人住房房产税如下：
政策调整后2024年应纳税额=0（元）
政策调整前2023年应纳税额：
=（160-100）×（2400000÷160）×0.5%=4500（元）
中心城区推出“换新购”服务
政策原文
开展“换新购”服务，组织房地产企业提供商品住房“放心买”、中介机构提供二手住房“优先卖”交易服务，支持“以小换大”“以旧换新”。
政策解读：在“换新购”服务模式中，购房者与开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。
在新建商品住房“放心买”认购协议、二手房“优先卖”协议中，约定30—90天时间周期内，开发企业为购房者锁定意向房源，经纪机构通过“优先卖”服务，缩短二手房售出周期。
若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续；若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。
延续实施退税优惠
政策原文
2022年10月1日至2025年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税按国家相关规定予以退税优惠。
政策解读：自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在我市重新购买住房（新购住房为新房的，购买住房时间以住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案时间为准；
新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房契税完税时间或不动产权证载明的登记时间为准）的纳税人（出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一），对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
优化多子女家庭住房套数认定标准
政策原文
对符合国家生育政策的多子女家庭（二孩及以上）在重庆市中心城区新购的第二套住房享受首套房商业贷款政策。
政策解读：对符合国家生育政策的多子女家庭（二孩及以上），在我市中心城区新购的第二套住房认定为首套，享受首套房商业贷款政策。多子女家庭提供家庭户口证明、房屋查询结果等资料，向重庆市房地产交易事务中心所属辖区分中心申请出具家庭住房套数认定证明，再向商业银行申请商业性个人住房贷款。
二、转让住房个人所得税政策
转让住房个人所得税
政策
基本规定
◆ 个人取得“财产转让所得”(财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得)，应当缴纳个人所得税。
◆ 个人转让住房取得的所得，应当按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按照20%的税率计算应纳税额。
◆ 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
房屋原值
商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
转让住房过程中缴纳的税金
纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用
纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
政策依据
《中华人民共和国个人所得税法》
《中华人民共和国个人所得税法实施条例》
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)
核定征收情形
◆ 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
◆ “未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。
政策依据
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)
满五唯一情形
◆ 个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
◆ “自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
◆ “家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
政策依据
《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字〔1994〕20号)
《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)
无偿赠与情形
以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
◎ 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
◎ 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
◎ 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
政策依据
《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)
离婚析产情形
通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
政策依据
《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)
换购住房情形
自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
政策依据
《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第30号)
《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号)
三、一图读懂房产税和城镇土地使用税
来源：中国会计报综合国家税务总局、重庆市政府网、重庆发布、内蒙古税务、广东省税务局等
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