对于不少房贷族来说，2023年最值得高兴的事情就是房贷利率下调了，北京青年报大力呼吁的存量房贷利率加点下调终于变为现实。央行上月发布的《2023年第三季度中国货币政策执行报告》显示，截至 2023年9 月底，超过 22 万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅 73 个基点（1个基点=0.01个百分点），每年减少借款人利息支出 1600-1700 亿元，惠及约5000 万户、1.5 亿人。同时，全国 343 个城市（地级及以上）中，119 个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市均已放宽下限，其中，95 个下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限较全国下限低 10-40 个基点；24 个取消了下限。
回顾：
2023年房贷利率有哪些变化？
整体看，2023年房贷利率有两大变化：
变化1：2023年超 22 万亿元存量房贷利率完成加点下调
2019年10月之前，我国的房贷利率都是以央行贷款基准利率为基础上下浮动。随着2019年8月央行完善LPR形成机制，我国贷款利率的“锚”从基准利率变成LPR。2019年10月8日之后，新发放的个人房贷利率以最近一个月的LPR为基准加点形成。
根据央行披露的信息，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。
今年8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。通知明确，此次调整后的存量首套住房商业性个人住房贷款利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
据了解，对于贷款时已认定为首套房的存量房贷，客户无需提交申请，国内银行已于9月25日起进行批量调整；对于符合条件的其他存量房贷，在客户主动申请并提供佐证材料后，银行也会进行审批，这部分房贷基本都在10月份完成调整。
变化2：2023年5年期以上LPR下调10个基点
个人房贷利率是以LPR为基准加点形成。因此，影响存量房贷利率的除了加点，还有LPR。
央行数据显示，2019年12月20日、2020年12月20日、2021年12月20日、2022年12月20日、2023年12月20日5年期以上LPR报价分别为4.8%、4.65%、4.65%、4.3%、4.2%。不难算出，5年期以上LPR在2020年下调15个基点，2021年没有下调，2022年下调35个基点，2023年下调10个基点，4年累计下调60个基点，即0.6个百分点。
最新：
元旦部分存量房贷利率还将下调10个基点
部分存量房贷客户在2024年1月1日还将收到一份新年礼物：房贷利率下调10个基点。当然，这些房贷客户的利率重定价日必须是1月1日。也许有人会心存疑虑：“9月份我的存量房贷利率刚被银行下调了，元旦这次还能降吗？”答案是肯定的。因为9月和10月的存量房贷利率调整只涉及利率加点部分，与LPR无关。新一年的房贷利率还会按照合同约定，依据LPR的变化而调整。
据了解，参考LPR定价的浮动利率房贷重定价周期一般为一年。存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。对于重定价日是每年1月1日的存量客户，每年适用的新利率会以上一年12月的LPR为基础。2022年12月，5年期以上LPR为4.30%。2023年以来，5年期以上LPR只在6月20日下调了1次，幅度为10个基点，从4.30%降至4.20%。直到2023年12月20日，这一数值也没有变化。因此，2024年1月1日进行重定价后的存量房贷利率就从4.30%加点变为4.20%加点，下调10个基点。
只要存量房贷客户选择的是浮动利率，且重定价日为每年1月1日，无论之前加点部分有没有过调整，元旦这天都能下调10个基点。
算账：
百万房贷月供可省近60元
一年省约700元利息
新年利率再降10个基点后，月供会减少多少呢？据了解，全国不少购房者的存量房贷利率在调整加点后变为LPR即4.3%，元旦后可降至4.2%。100万元30年期的房贷，采用等额本息法还款，利率为4.30%时，月供为4948.71元；利率为4.20%时，月供为 4890.17 元，减少58.54元，一年下来能省702.48元利息。
也有一些城市的房贷利率稍高一些。以北京地区贷款客户为例，如果在今年6月20日以前贷款，首套房贷利率下限为5年期以上LPR+55个基点，以当时LPR4.3%计算，实际利率为4.85%，100万元25年期房贷月供为5758.84 元；若重定价日为每年1月1日，元旦起该客户的贷款利率下降10个基点至4.75%，月供降为5701.17 元，减少57.67元，一年能省692.04元利息。
当然，每位购房者的贷款本金、房贷利率和贷款剩余年限都不相同，实际减少的月供也会有所差异。
提醒：
9月调整后少数存量房贷重定价日发生变化
据了解，在9月之后的这轮存量房贷利率加点的调整中，大部分符合条件的存量房贷都是银行自动下调，重定价日和重定价周期都没变。但也有部分客户表示，自己是用贷款置换方式完成的加点调整，调整之后自己的重定价日变为新贷款发放日，不再是原来的1月1日。
广东某市的工行客户小慧在9月11日那天接到银行电话，让去签房贷利率调整确认书。第二天，小慧就去支行签署确认书，其上显示“借款人同意贷款人在本笔合同下新发放借据置换原贷款余额的方式调整个人住房贷款利率。”确定的最新利率是最近的LPR+0个基点，也就是4.2%，最新的贷款重定价从原来的1月1日变为了新贷款的发放日9月13日。
对于小慧这样的客户来说，也许以前都习惯了每年1月1日房贷利率会有变化（LPR有变动的情况下）。但经过9月份的这番调整，重定价日就变了，元旦这天不再会收到银行通知房贷利率变化的短信，房贷利率调整要等到新重定价日时。
预测：
专家认为LPR明年还有下降空间
但空间有限
展望2024年LPR的走势，业内专家普遍认为，LPR下行还有一定空间，但这一空间可能比较有限。
11月27日，央行发布的《2023年第三季度中国货币政策执行报告》指出，要持续深化利率市场化改革，释放贷款市场报价利率改革红利，有效发挥存款利率市场化调整机制作用，维护好存贷款市场秩序，进一步推动金融机构降低实际贷款利率。
民生银行首席经济学家温彬认为，2024年央行大概率将引导LPR适度下行，进而推动融资成本稳中有降，激活生产消费信贷需求。结合央行前期提出的维持银行息差和利润在合理水平，监管层应该不希望出现过低的贷款利率，从而为银行留存实力应对化债，保持稳健可持续经营，并提升资金运行效率，防止因企业贷款利率过低等造成的资金空转套利行为。在“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的利率传导机制下，LPR和新发贷款利率进一步下行空间将有所收窄。
中信证券首席经济学家明明也认为，考虑到6月以来累积的事件影响，叠加最近存款利率的调整，长端LPR报价下行的可能性有所增加，但调整的幅度可能较为有限。接下来，降成本、宽信用工具或仍有加力空间，结合中央经济工作会议“灵活适度、精准有效”的货币政策基调，不排除明年上半年MLF进一步降息引导LPR报价下调的可能性。
对于明年LPR的走势，东方金诚宏观首席分析师王青认为，在当前物价水平仍将低位运行的前景下，着眼于提振内需，支持地方债务风险化解，2024年央行降息降准都有空间。他预计，2024年上半年MLF操作利率有可能下调1次，届时两个期限品种的LPR报价将跟进下调，进而促进社会综合融资成本稳中有降。在他看来，即使2024年MLF利率保持不动，5年期LPR报价不做调整，着眼于推动房地产行业尽快实现软着陆，政策面也会通过全面下调房贷利率下限等方式，引导居民房贷利率较大幅度下行。
故事：
90后王先生的愿望成真，月供少了1300元
回顾自己的2023，在南京打工的“90后”王先生表示，“最高兴的事情就是自己的房贷利率终于降了150个基点。”
2021年10月份，王先生在南京购买了全家第一套商品房。在农村的父母用多年积蓄帮他支付了部分首付。他至今记得，当时的楼市跟现在完全不一样，人气很旺。首套利率都在6.25%上下，他买的楼盘合作银行给的利率在市场上还算优惠的，是6.15%（LPR+150个基点）。那时候，大家对买房热情很高，银行贷款额度普遍紧张，放款都要排队。直到2022年1月份，王先生的房贷才正式放款，月供是7300多元。搞定房贷，王先生更加努力低工作挣钱，对楼市也没太关注。5个月后，一个偶然的机会，他得知朋友新买的首套房，利率竟然只要4.45%（LPR+0基点），这还不是市场上最低的。
“那一刹那，自己脑子里就只有三个字‘冤大头’。”王先生回忆称，自己买房后在大城市立住脚的喜悦一下子都被巨大的利率反差冲刷掉了。他用网上的“房贷计算器”算了笔账，如果自己晚几个月买房，也能享受4.45%的利率，同样的金额和年限，月供只需6000出头，每月就能少支出利息1300元，30年下来利息损失接近47万。
王先生的父母在老家操劳一个月也挣不了2000元。想到前后就差了几个月，房贷利率便轻易把父母一辈子的辛苦钱吞没，王先生感到很难过。而且，他自己的收入也不是十分稳定，房贷压力非常大。王先生知道，节省利息最简单直接的办法就是提前还款，但当时他买房没多久，全家都没有更多“余粮”。
即便如此，王先生也想了不少办法去挽回自己的损失。他先是找到贷款银行，客户经理说，利率是当初合同约定好的，没法改，除非政策有变化；他在权威平台的“留言板”留言，希望有关部门能早日出台下调存量房贷利率加点的政策，减轻自己的生活压力。当时这类留言板聚集了不少与王先生“同病相怜”的网友，他们有着类似的经历和同样的诉求，遍及全国各地。“记得有一位河南网友利率比我还高，都快6.40%了，但没过多久当地就下降了2个多百分点。他比我还冤。”王先生说。
这些“高位站岗”的存量房贷客户的“委屈”也被媒体关注到。自2022年12月起，北京青年报就曾发表10余篇报道，呼吁银行下调存量房贷利率加点，减轻这些客户的经济负担。
2023年8月的最后一天，王先生终于等来了翘首以盼的好消息。8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。通知明确，此次调整后的存量首套住房商业性个人住房贷款利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。而在王先生买房时南京地区的政策利率下限是LPR。
对于贷款时已认定为首套房的存量房贷，客户无需提交申请，国内各家银行已于9月25日起进行批量调整。王先生的房贷就属于这种情况。9月25日那天，他在手机银行上看到，自己的房贷利率已经降为LPR，让他耿耿于怀的150个基点终于都抹去了，实际利率4.30%，比当初希望的4.45%还要低。王先生的月供也随之降为6000元左右，比之前少了1300元。
2024年1月1日，王先生的房贷利率还能因为LPR的变动下调10个基点，变为4.20%，每月月供又能减少70元。但是这属于LPR变动带来的正常调整，跟去年存量房贷利率加点全面下调的政策红利完全不同。
王先生表示，2023年他希望存量房贷利率加点下调的愿望“梦想成真”，作为一名普通打工人，真希望在新的一年收到更多这样的“政策大红包”。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟
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