说说城镇土地使用税那些事！

上几篇文章和大家分享了有关房产税应该重点关注的问题，本文再和大家聊聊有关城镇土地使用税（以下简称土地使用税）那些事。土地使用税和房产税就像一对“孪生兄弟”，比如征收范围、税收优惠等，具有一定的统一性，很好的贯彻了“房地不分家”的原则。但是，土地使用税的征税规则相比房产税来说，比较简单，本文就土地使用税缴纳过程中，大家应重点关注的问题做解析，以飨读者。

一、土地使用税的征税范围

土地使用税，顾名思义，就是对使用土地而征收的一种税，那么，是不是只要使用土地就一定要缴税呢？

《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

《国家税务总局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（国税地字[1988]第15号，以下简称15号文件）对暂行条例中的征税范围做了如下明确：

1、城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。

根据上述规定，只要使用了上述区域内的土地，不管土地性质属于国有还是集体所有，都需要缴纳土地使用税。

2、具体征税范围基本同房产税一致，根据15号文件第二条和第三条的规定，分析如下：

（1）城市是指经国务院批准设立的市。

目前，我国城市按行政级别划分，一般分为三类：直辖市、地级市和县级市，地级市又分为副省级城市、计划单列市和普通地级市。

根据第三条的解释，这里的城市的征税范围为市区和郊区，不包括农村。

（2）县城是指县人民政府所在地。

县城是县级行政单元政府所在的城区，即县级政府驻地镇或街道。对于未设立建制镇的县人民政府所在地一般指的是县政府驻地街道。

根据第三条的解释，县城的征税范围为县人民政府所在的城镇。对于未设立建制镇的县人民政府所在地一般指的是县政府驻地街道。

（3）建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

建制镇的意思是设立镇，由省、自治区、直辖市人民政府批准设立，为了区别村镇、集镇或市镇，乡级镇常被冠以“行政建制镇”或“建制镇”。

根据第三条的解释，建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。镇政府所在地一般为镇政府所在地的行政村或社区，不包括所辖的其他行政村。

（4）工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

第三条还规定：城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。

另外，《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释法规的通知》（国税发[1999]44号）明确规定：

一、土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，各地要遵照执行。

二、关于建制镇具体征税范围，由各省、自治区、直辖市地方税务局（现修改为“税务局”）提出方案，经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行，并报国家税务总局备案。

二、土地使用税的纳税人

根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条及15号文件的有关规定，在土地使用税征税范围内使用国有土地和集体土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。

根据上述规定，不管是单位还是个人，也不管土地是国有的还是集体所有的，只要该土地坐落在征税范围之内，使用土地就需要缴纳土地使用税。

当然，这里的“单位”包括各类企业、机关事业单位、社会团体及军队等单位。这里的“个人”，包括个体工商户以及其他个人（自然人）。

根据15号文件的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。但是，在实务中，由于未确权、权属纠纷及其他因素的影响，纳税人存在如下具体判断标准：

1、拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。当然，实务中，对于异地土地，拥有土地使用权的纳税人也可以自行缴纳，不必非得由代管人或实际使用人缴税。

2、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

同房产税的规定一致，规定由代管人或实际使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证土地使用税的及时入库。

3、土地使用权共有的，共有各方皆为纳税人，由共有各方分别纳税。共有各方应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

4、房管部门经租的公房用地，凡土地使用权属于房管部门的，由房管部门缴纳土地使用税。

另外，根据《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

根据《财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2017]29号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。

三、土地使用税的计税依据

《城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

根据上述规定，土地使用税按实际占地面积缴税，多占多缴，少占少缴，不占不缴。

根据15号文件，具体规定如下：

1、纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。只有经过实际测定，才能确定实际占用土地面积。

2、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

没有实际测定但已经取得土地证的，按土地证上确认的土地面积作为土地使用税的缴纳依据。

3、尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

如果既没有组织测量，也没有核发土地证，这种情况下，因没有权威的土地占用面积，需要由纳税人自行测量、据实申报占用土地面积，待核发土地证后再作调整。

另外，《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条：关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

根据上述规定，在土地使用税征税范围内，占用地下土地单独建造地下建筑的，也需要缴纳土地使用税，但是地下用地和地上用地毕竟不同，因此给予“五折”的优惠。

四、土地使用税的缴税时间

《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

上述规定只是针对土地使用税纳税期限的规定，至于纳税人使用土地，什么时间开始缴纳土地使用税，并没有明确规定。具体的纳税义务发生时间，由后续相关税收政策予以明确。

（一）房地统一的缴税时间

《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第三条规定：

1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。

（二）有偿用地的缴税时间

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定：

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

根据上述规定，合同约定交付时间的，从交付时间的次月起缴税；未约定交付时间的，从合同签订的次月起缴税。

注：针对有偿用地，是否取得土地证或者是否支付全部价款并不是缴税时间的判断依据。

（三）新征用地的缴税时间

《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征收的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

1、征收的耕地，自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税。

根据《耕地占用税法》的规定，在我国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，需要缴纳耕地占用税。因此，相应的土地使用税的缴税时间，延迟到自批准征收之日起满1年时开始缴纳。

2、征收的非耕地，自批准征收次月起缴纳土地使用税。

另外，同房产税一样，大家也需要关注土地使用税纳税义务的终止，根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条的规定，纳税人因土地的实物或权利状态发生变化而依法终止土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

五、土地使用税的税收优惠

《城镇土地使用税暂行条例》第六条规定：下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

国税地字[1988]第15号文件对上述优惠中的土地进行了明确界定。

其实，土地使用税的优惠内容非常多，其他优惠内容散落在后续各种政策文件中，受篇幅影响，在此不赘述。

另外，给大家介绍一下山东省关于土地使用税困难减免的政策，即《国家税务总局山东省税务局关于明确城镇土地使用税困难减免有关事项的公告》（2022年第7号），该政策第一条规定：纳税人符合规定情形的，可申请城镇土地使用税困难减免。具体情形包括：因自然灾害或者其他不可抗力因素遭受重大损失的、依法进入破产程序导致土地停止使用的、因国家产业政策调整等原因导致全面停产停业关闭的、符合规定条件而发生亏损的等。山东（不含青岛）的企业，可以关注一下这个政策。

以上是笔者对土地使用税的应重点关注的问题所做的简要分析，希望能给大家带来一定的帮助。另外，在分析时难免存在不足，欢迎大家批评指正。