封自家阳台还违法吗？

近日，

一起关于业主自行封阳台

而被物业起诉的案件引发关注。

因房屋临近马路噪声太大，在小区尚未达成一致意见的情况下，业主高某按照小区前期已经由开发商统一封闭阳台的样式颜色封闭自家房屋阳台，物业公司以高某未遵守小区临时管理规约等为由，将高某诉至法院。一审法院判决高某限期拆除已封闭阳台并恢复原状。高某不服提出上诉。成都中院二审依法撤销一审判决，判决驳回物业公司的诉讼请求。

近年来，

关于业主能否封自家阳台

一直存在诸多争议。

封与不封，

业主的理由都很充分。

而从既往的案例来看，

业主也是有胜有负。

阳台究竟能不能封？

这事到底谁说了算？

一起来看《法治日报》律师专家库成员、北京中银律师事务所合伙人曹玲湘的专业解读！

业主是否可以自行封闭阳台？

业主是否可以自行封闭阳台，不能一概而论，要结合案情具体分析。民法典第二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百八十六条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

依据上述规定，业主对房屋阳台内专有部分享有所有权，即对阳台内的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但业主行使专有权受法律、法规以及管理规约的限制。业主在不违反民法典、城乡规划法等相关法律、法规以及管理规约的限制性规定时，可以自行封闭阳台。反之，则涉嫌违法违规，比如房屋本身设计中的承重要求不能承受封闭阳台，或者封闭阳台会损害其他业主的合法权益等，则业主不得自行封闭阳台。

物业公司不让封阳台的

管理规约是否有效？

民法典规定，制定和修改管理规约由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》规定，管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。因此，如果是业主依法制定的管理规约（含禁止封闭阳台约定），业主应当遵守，业主委员会应当依法实施。物业公司有权依据法律、法规、物业服务合同约定及管理规约进行管理，如告知业主装饰装修中的禁止行为。

结合该案来看，物业公司败诉的原因在于：首先，从该小区现有情况来看，有四栋楼房是在开发商交房前已全部封闭了阳台，说明该小区封闭阳台已有先例，并非禁止封闭阳台。其次，物业公司未提供证据证明业主高某封闭阳台危及建筑物安全、损害其他业主合法权益，也未提供证据证明高某有实施妨碍物业服务与管理的行为。因此，物业公司要求高某拆除已封闭的阳台并恢复原状，无法得到法院支持。

业主自行封阳台，

物业是否有处置权？

物业公司没有行政执法权。以该案为例，该案的争议焦点从表面上看是物业公司能否依据临时管理规约中的规定要求高某拆除已封闭阳台并恢复原状，实质则是物业公司是否有权提出此要求。如业主封闭阳台超出阳台及外墙，构成了违法搭建，依照相关法律规定，亦只有相关行政机关才有权决定是否要拆除。

在日常生活中，小区业主如果违反法律、法规以及管理规约自行封阳台，物业公司应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。同时，物业公司应当提请业主大会或业主委员会依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

策划：杨新顺 宋胜男

文字：罗聪冉

来源： 法治日报