老黎说税:如何正确把握房产税的计税依据

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2023年第265讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说如何正确把握房产税的计税依据。

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一、概述

1.房产税属于财产税，应当以房产的价值作为计税依据。

2.房产的价值有三种表现形式：

第一种是房产的原值，即房屋造价。

第二种是房产的净值，即房屋的原值扣除折旧后的净剩值。

第三种是房产的市价，即买卖房屋的市场价值（价格）。

3.现行房产税采用房产的原值和房产的租金收入两种计税依据。具体来说，对自用的房屋以房产余值作为计税依据，称为从价计征；对出租的房屋以租金收入作为计税依据，称为从租计征。

4.应注意理解两个概念：一是房产的余值是房产税特有的一个概念，是指依照《房产税暂行条例》的规定按房产原值一次减除10%~30％的损耗价值以后的余额。二是”从价计征”一词主要针对”从租计征”而言，是为了叙述方便，同税收理论中与”从量计征”相对应的”从价计征”概念含义有所不同。

二、从价计征

（一）行政法规对计税依据的具体规定

《房产税暂行条例》规定，房产自用的，以房产原值一次减除10%~30％后的余值为计税依据。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（二）规范性文件对计税依据的具体规定

实际工作中，确定房产原值及余值的相关规定如下：

1.房产原值是指纳税人根据国家有关会计制度规定核算的房屋原价，一般记载于会计账簿”固定资产”科目中。

2.按照房屋原价计算缴纳房产税

（1）政策规定

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（2）政策依据

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）。

3.房产原值包括内容

（1）政策规定

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

这些设施主要包括:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起；电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

（2）政策依据

《财政部、国家税务局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地〔1987〕3号）。

4.房屋附属设备和配套设施计征房产税

关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题，从2006年起，国家税务总局又进一步予以明确。

（1）政策规定

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体、不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。

对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

（2）政策依据

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）。

5.地价应计入房产原值

（1）政策规定

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

宗地是指土地使用权人的权属界址范围内的地块。

容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

（2）政策依据

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）。

6.具备房屋功能的地下建筑征收房产税

（1）政策规定

具备房屋功能的自用地下建筑应按规定比例确认应税原值计征房产税。

具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等地下建筑。

在房产税征税范围内具备房屋功能、完全建在地面以下的地下建筑自用的，按以下方式计税：

一是工业用途房产，以房屋原价的50%~60％作为应税房产原值。

二是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作为应税房产原值。

而对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（2）政策依据

《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）。

三、从租计征

（一）行政法规的具体规定

《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为计税依据。

所谓房产租金收入，就是房屋产权所有人出租房产使用权所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。如果以劳务或其他形式抵付房屋租金的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定一个租金标准，依率计征。

（二）规范性文件的具体规定

1.计税依据不含增值税

（1）政策规定

房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

免征增值税的确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。

在计征房产税时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

（2）政策依据

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。

2.实际工作中，关于从租计征的相关规定如下：

（1）承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

（2）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）。

（3）对不提供或不如实提供出租房屋合同（协议）及租金低于同类房屋（区位、用途、结构、面积）实际租金水平的，税务机关可以依法予以核定。

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四、特殊情形计税依据的确定

（一）投资联营房产的计税依据

1.政策规定

对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。

以房产投资联营，对于投资者参与投资利润分红，共担风险的，由被投资方（联营企业）按房产的余值作为计税依据计算房产税。

对于投资者只收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由房产投入方按租金收入计算缴纳房产税。

2.政策依据

《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）。

（二）融资租赁房产的计税依据

1.政策规定

对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的”租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都转移到承租方，实际是承租方分期付款购买房产的一种形式，所以应以房产余值为计税依据计算征收房产税。

2.政策规定

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）。

（三）居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据

1.政策规定

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%~30％后的余值作为计税依据，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，以租金收入为计税依据计征房产税。

2.政策解析

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）。

（四）无租使用房产和产权出典房产的计税依据

1.政策规定

无租使用其他单位的房产以及产权出典的房产，以房产余值为计税依据，由使用人、承典人缴纳房产税。

2.政策依据

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）。

（五）出租房产免收租金期间的计税依据

1.政策规定

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

2.政策依据

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）。

五、税率

（一）一般规定

我国现行房产税采用比例税率。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，与此对应，房产税的税率也有两种。

1.按房产原值一次减除10%~30％后的余值计征的，税率为1.2%。

2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

这两种税率之所以相差10倍，是因为经过测算，房产的计税余值大体上相当于房产标准租金的10倍。这样规定，有利于公平税负。

（二）特殊规定

1.政策规定

为了支持住房租赁市场发展，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

2.政策依据

《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）。

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