北京楼市:经适房的投资逻辑!

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%

Q:提问:京总好！关注京房会一段时间了，感觉分析到位，非常专业，相见恨晚。我现在家庭房屋情况如下：2020年5月花费520万以孩子名义在广安门内购置84年56平五层（次顶）小房子，当时考虑孩子上班方便，又考虑西城学籍，目前预计570万左右，2021年以我们的名字购置沿海赛洛城七期二手房，加中介费等共计花费830万，精装修，目前预计880万左右。在昌平东小口有一套无房产证的改造房，六层带电梯的四楼，小三居，建设用地，现在出租，有可能以后办下房产证。济南有套自住房，

2017年次新 ，93平，因照顾老人，这套房暂时不考虑出售。 海南文昌有套小房子 约五十万左右，我们想养老去住。我现在北京济南两边跑。因为孩子工作单位搬迁到永定门外，现在还没结婚，近六七年用不上学籍，我们担心以后西城老破小继续降价，考虑是否出手，再添一百万左右换成一百平左右新房？这几天看了西红门片区的玖玥城、橡树湾，十八里店云筑，还有一个情况让我们也很纠结，孩子单位有可能2025年搬迁雄安，

但北京肯定要给她留一套房子，我明年就退休，爱人也还有六年退休，我们需要留一部分钱养老，所以不能都放在房产上，不敢加太多杠杆，最多孩子贷一百万的公积金，我们再添一百万左右， 另外，沿海赛洛城的房子我们原来也有想法出手，不过现在行情不好，我们装修也很费精力，而且居住比较方便，有车位和充电桩，所以是不是可以过几年孩子稳定下来再考虑置换？综上，请京总帮忙分析，一是我们有没有必要在明年三四月份出手西城广内小房子，换成新房？二是如果有必要出手，新房买在哪里，孩子上班比较方便，又能保值增值？西红门还是十八里店？或者其他项目？三是赛洛城的房子最晚啥时必须置换？四是京总对我们的房产还有啥优化建议？十分谢谢

A:回答:您好，感谢信任！广安门老破小和沿海赛洛城这两套盘保值性无需担心，老破小在东西海朝这四个区域长期价值很好，老房子本身是不值钱的，值钱的是它所占有的地段资源，本身城内的土地资源就非常稀缺，不像城乡结合部或者正在发展的新区有大量土地供应，这种区域出让土地建的大部分都是以刚需为主，未来大量新房涌入市场对老破小会是致命的冲击，相反城内的核心位置没有土地供应，也就没有竞品，

在这种区域置业的人群可选择性也很小，要么就是以更高的成本选择品质稍高一些的大盘，要么就是老社区，除此没有第三选择;可以参阅星球文章对老破小的提醒; 沿海赛洛城这个盘的优势是流量足够大，应该说在朝阳可以排到前三，百子湾本身就是一个超热门的刚需聚焦点，流通性保值性都可，结合你提问的第4条：

如果你们有可补充的资金，应该把这两套中的其中一套做升级，这两套盘按照最高的预期也就是保值性良好，大波势来了也能跟着区域内的大盘往上走，但不具备大跃升的条件，每一波反应最快的产品是板块内的高品质楼盘，稀缺户型，不管是两居还是三居，涨幅最大抗跌性最强的都是主流户型，参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;这是市场严重分化后最明显的变化，

你们做升级应该瞄准这种产品，从长期更有利于固定资产的成长，效率也要比持有2套纯刚需要高; 我不太清楚西城那套老房子是否是孩子在住，如果你们两套有一套是出租的性质，可以考虑2合1，因为你提到孩子25年有去雄安的可能，加上你们养老的话可能也不在京，基于这样的变化，就没必要在京留2套中规中矩的房子了，

可以换一套好一点的大房子留给孩子，你们手头上的资金也很宽裕，这种效率要比单独升级一套更优，可根据实际情况重新考虑。最后关于你提到的西红门新盘，这种不适合你们，刚需北京的第一套房，为了居住环境和面积不得已才要到次级板块，而你们在京已有2套，下一步的方向应该是在核心位置升级更好的产品，而不是溢出到外围市场去打新，这个方向对于你们是错的，祝顺利！

Q:提问:京总您好，目前在海淀玉泉路附近有个小二居,六层次顶层，房本刚满5年，一个孩子上小学3年级与老人同住，现在考虑换三居，且想楼层低些或有电梯房。区域暂还在玉泉路附近。目前看了几处房子：98年玉海园，80平左右南北通透小三居，户型不错，但平米较现在增加不多，一楼，报价719。金隅瑞和园2014年，100平南北通透，14层共16层，报价640，但是二类经适房含税约680。想请教下：

买二类经适房是否值得，有没有除了税费其他坑。目前玉海园和瑞和园哪个房子更值得入手，报价过高，另外我们是换房，不知现在是否是好的换房时机，我家同户型4楼8月645万卖的，但中介说我家估计只能卖550，不知是不是中介压得太低。也担心先买房后，自己家房着急出售卖不上价，盼京总答疑解惑，非常感谢！

A:回答:您好，1、玉泉路整体的海拔是偏低的，在弱势商圈原则上是不建议置换的，尤其同等楼盘资源的调整，你想啊这些楼盘的涨幅是属于中下等水平，置换的话就会产生交易费，如果房价还是趋于之前的水平，或者有轻微的下跌就会涉及到亏损，不过由于你运作的总价不是很高，这种置换单纯就是为了扩大居住面积。

2、经适房只要办理上市交易后可以自由买卖，其它坑到没有，就是交易费高了点，也算是溢价，因为北京的市场是税费全部由买家承担，按照680单价近7万了，这个价就没有性价比了，这个盘的均价大概是6万5左右，成交价6万2-6万5之间比较合理，如果高于这个价成交，后期你再转手没有溢价权，只有在具备成长条件的楼盘上才可以多付溢价，经过一个周期溢价会被慢慢洗净而得到升值，金隅瑞和园虽然年代稍微新了点，但是位置不如玉海园;可以参阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);

3、你现在如果买的话在周期上是买在了底部，同样卖的话也是卖在了底部，那就要遵循底部价与顶部价的原则进出,利益最大化是低买高卖，现在卖中介和买家必然会压你的价，刚需买家底部周期大多是观望心态，即便有意向房源，砍价的力度也大的可怕，因为他本来购买的欲望就很小，如果市场逐渐回暖，买家的心理预期会随着提高，原本一套500万的房子在淡季他们的心理预期可能是在470万以下，如果你真给他这个价他也不一定能马上签约，

他会要求450甚至更低，相反成交量逐渐回暖，他的心理预期就会往上提，你现在买的话也可以狠压价，不能在底部买顶部的价， 可以在资金方面备一个方案，有合适的房源就压价拿过来，要一个卖房周期，如果买入的节点刚好在回暖的前夜，你的房子就可以在最高点出货，如对周期把握不准，要考虑有没有其它方式来支付购房款，比如通过抵押的方式，现在的融资成本都很低，

万一卖房周期拉长还有备用方案（这种方式更适用于强势商圈，计算完利息加上自己的操作空间大多都是可以覆盖的，所有的操作策略都是建立在一个原则上：房价会涨），可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨跌原理;另外同商圈同小区置换会比外界更容易快速获取到关键信息，如果有那种好位置的房主着急卖，这种就可以捡漏，外界是不知道这种房源的，祝顺利！

Q:提问:星主您好！近期我购买了海淀永丰中海汇德里的下跃，主要目的是两个：一是家庭原因必须需要一个空间大的房子;二是为了让孩子上小学，说是建华实验学校未来要搬到学区内。但是，买完之后我一直有隐约的后悔之意。问题：1.升值空间大吗，地上部分 7w万大几，地下部分 2 万多，2.未来好转手吗，听说下跃很难转手因为总价高，且很多隐患，3.是这个学区学校质量怎么样

A:回答:您好，海北的兑现是属于长周期，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，以海淀为例:世纪城、万柳、清河、马连洼都是经历过上述周期的，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难，从成长性看这个价格不便宜，

你可以参阅星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶,有关于新房与二手房的价格判断方法， 只能说这个位置不存在长期价值风险，但中短期的流动风险是存在的，所有的新区大面积高总价都会存在流动性差的问题，你想啊，这些盘主要的购买群体是高端人口，产业发展的速度跟不上聚集不了更多的高端人口，这种产品供应量是大于需求量的，从你的产品本身是比较稀少的，但中短期不缺，又稀又缺才属于好货！3、学校好于坏师资只是一方面，最主要的是要看生源，说白了就是看家长，拿中关村三小来说，在原有的区域里重新建一个新校区，生源是不变的嘛，所以各项指标同样不会下降，如果移到五环外这个生源就不一样了，祝顺利！

Q:提问:京总您好，刚需预算550万以内上车，爱人在雍和宫附近上班国企比较稳定，我在永丰西二旗那边，我的问题是1.从保值和增值的角度考虑，经适房是否可以选择，经适房的房屋品质是不是比商品房差很多2.我们当前看了一些离地铁比较近的小区，目前觉得天龙苑还不错，离地铁不算远，周边的商业配套也比较齐全，这个选择是否合理3.有没有其他我们应该考虑的小区，目标是满足自住和通勤，爱人的通勤距离比较重要，我的通勤因为有变动的可能所以不是很重要

A:回答:您好,1、房子的保值性及成长性和经适房没有太大关联,有的区域商品房价格已经很高,但经适房还处于低位,这个时候你买经适房就会有很大概率吃到接下来的补涨,楼市有一规律,在纯刚需板块,就是购买力全部来自通勤的那种地段,当高品质的楼盘和中等品质或者品质略差一些的楼盘价格出现非常大的差距时:如1万5以上、2万以上,这种情况有很大概率底价盘会出现补涨的行情,通常这种情况一般都出现在经适房和商品房之间,

经适房上市交易需要额外缴纳税款,尽量选择挑选那种已经转商的房源,其次大部分经适房要比商品房品质略差一些,最大的差异存在楼体的外立面上、社区节目、以及各项硬件设施;但这不影响它的价值!你可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/不同类型房屋的价值属性!

2、天通苑是一个纯刚需过渡的区域,保值性及流通性都很好,像北一区、东一区、中苑都很不错,由于密度的原因导致成长性很差,只能做到保值及流通,天通苑最大的价值是它同时承接了东西南三个方向的刚需溢出,在中关村、西二旗、望京这三个地方工作的刚需买房首要考虑的位置就是天通苑,你550以内如果对面积有要求,

比如期望是个3居,可以选在天通苑过度一下,以后有条件再做调整即可,如果你能压缩面积到2居,可以去淘淘北苑的茉莉园,100平左右的两居室价格在550左右可以拿下,望春和茉莉都属于老北苑的主流盘,保值增值性上要比天通苑稳健一些,可以参阅16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!

Q:提问:星主您好，想跟您请教下，目前在南二三环间工作，家住朝阳双井，房价约1500，想把双井的房子置换调，去亦庄招商玺置换同价位的房子（因为未来可能去亦庄工作），不知您有何建议？谢谢

A:回答:您好，双井作为朝阳东三环的价值洼地，这个板块品质良好的楼盘在未来还有不错的成长空间，像富力城、A派公寓、首城国际、合生国际、乐城这些盘的成长属性都很好，如果你持有的是这些盘的稀缺户型，基于未来工作变动可能会调到亦庄，利益最大化的操作应该是保留双井的房产，通过金融手段把双井的房子套现一部分出来在亦庄新购置一套， 这样未来你两边的行情都可以吃到，

不会因为工作原因彻底放掉双井这边的潜力，亦庄和双井各有优势，两个板块都很好，双井的承接面更广，亦庄只能依靠本地的购买力，而双井的涉及面可以扩大到整个城市，甚至北京以外的购买力，两个板块的价值点还是有区别的，如果你双井持有的是非品质大盘非主流户型，那就不需要保留了，可以直接换过去，金融抵押有成本，如果房子成长性不好效率就低了;可以参阅星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;

关于亦庄的选筹上：你可以淘一淘金茂系列的二手房源，在这种阶段很容易淘到笋盘，并且它的楼盘质感以及户型布局设计上都是很超前的，就目前亦庄的新房市场在综合方面超过金茂系的还没有，就是说在未来的5-10年，这个板块的品质天花板金茂系应该是很稳固的，招商玺的位置也不错，但从口碑资源上比着金茂还是要差一点，并且交付时兑现的问题还存在不确定因素，你淘遍二手房源没有合适的之后可以备选新项目，这个思路针对于大动作置换是相对稳妥的，详细可参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！

Q:提问:星主您好，看了您公众号上的文章，觉得您的判断很有见地，特此请您不吝赐教。我们夫妻二人无京籍，女方即将满五年社保，目前大宝1岁半，正准备要二宝且有三胎计划。打算在北京初次置业，手里有现金650个。主要的考虑因素包括①上学（看中了太阳公元/红玺台的人大附幼儿园+九年一贯，且在朝阳上学不需要北京户口）；

②流动性与保值增值；③离父母近（父母在水星园有房产）。目前主要目标包括太阳公元二居约88平左右、红玺台二居LOFT、火星园/澜石/丰和园二居等。想请教下您： 1.由于存在三宝的可能，红玺台LOFT的面积更能满足我们的需求，但是其流动性好像不如太阳公元；火星园/澜石/丰和园由于住户结构的原因，在保值增值方面、学区方面可能不如太阳公元。在不考虑学区的情况下，不知道这样的理解是否正确？

2.由于做生意，还款的现金流存在一定的不确定性。因此对流动性的考虑会略多于保值增值。这样的情况下，如何理性/最大化的利用启动资金？您推荐如何进行选择？3.在现在利率环境以及对未来的预判，结合我们的选择，是按揭好，还是JYD好;按揭方面：管理成本低、贷款比例低，利率高；JYD方面：利率低，先息后本有优势，但存在资金调头、银行/中介相关的风险不知道我以上的理解是否准确？以及，结合您推荐的标的，我们应如何决策？

A:回答:您好，参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、87#朝阳跑赢大盘选筹导图;1、太阳宫第一梯队的楼盘为红玺台和太阳公元，丰和园、火星园、澜石为第二梯队，红玺台主打的是终改产品，三居以上才是这个盘的主流产品，而太阳公元为高端改善产品，从最小面积到最大面积都为主流，火星园、丰和园和澜石从品质及两居的户型比着太阳公元并没有差多少，但靠近凯德M就会感觉很吵，

太阳公元的位置更安静，自然是板块内流量最大的盘，高端项目需要社区的安静环境，闹中取静是最好的，刚需盘中端产品才需要人气，其次对于小面积最好是首选平层单位，准确说200平以下都要尽可能的选择平层单位，如果是再小的面积， 如100平左右，分割为2层实际上单层的活动空间抛去公摊还不到50平，按照常规的得房率计算大概是40平左右，这个居住体验是非常差的，对于没有住过复式结构人来说可能有着美好的想象空间，竖向分区更能做到动静分离来保证私密性，实际上当你住进去之后，

如果单层的活动面积过小，无法做到日常的精细化分区，每天上下楼可能是在20次以上，这会给生活带来很大的不便，因为面积太小会导致单层的功能性并不齐全，而大面积的别墅产品一层也有将近200平左右，每一层都有它独特的主要功能可以做到细分，节假日我可以在地下室待上一天一夜，这一层的功能配套足够满足我这一天的需要，而太小的面积在单层功能性上就要欠缺很多！

2、朝阳有3条安全边界，北端边界不超过五环，东端边界不超过大悦城，南端边界不超过双井，在这个范围内挑选有流量的次新盘，只要恪守进场原则(可参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶)，保值性和流动性都很好，无需担心。熊市要入场价足够低，只有价低才能保证跌不动，第3个问题稍微晚点我通过私信的方式回复你！

Q:提问:京总，您好!本人在通州新华联南区有一套98平米的两居市价400左右，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。另外，现在认房不认贷新政出台之后，据绿中介说北京挂牌量激增到16万套，楼市只好转了1周左右，具体在新华联家园价格不涨反降。

我现在有个想法请指点: 1.我感觉zf刺激楼市的效果并没有达到预期，后续大概率还会出台zc刺激楼市，通州有可能会放开限购zc，最起码把通州区自己叠加的社保zc放开，通州这时候出手容易卖在最低点。所以新华联两居出掉去换望京，卖出时机可能有问题。2.新华联家园居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在年前操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，新华联家园有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。

3.如果换完3居，通州真的放开限购，不知道会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。4.如果换完3居，通州也迟迟不解除限购或者解除限购楼价不涨，我就先住着。过几年再去朝青板块淘个2居，这样就是一个通州3居+1个朝青2居的格局。不知道这种想法是否合适？另外新华联家园现在3居好卖2居不好卖，未来是否仍会是这样格局，就是在刚需盘里也是改善型容易上涨和流通?

A:回答:您好，关于新华联家园这个盘，首先通州是大手笔投资，政府还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守预判核心位置2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘在位置上没有优势，而居住体验又一般在通勤地段里的行情会很差，尤其是在新城区这个现象更为明显，

新华联家园这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，而果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，万达商圈是通州老城区资源最优质的，而果园再往南走一条街就有很多次新盘，基于这样的一个结构，即便是通州通过政策来推动市场交易量，新华联未必会有好的表现，你可以参阅星球83#通州跑赢大盘选筹导图; ​假如市场热度超过了我们想象的力度，这个位置的表现也难以惊人，因为比它性价比高的竞品太多了！

你同小区置换三居其实成本很高，最好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，或者换为二线区域！关于挂牌量激增，这个是必然的趋势，我早已多次提醒，现在是房地产从增量时代往存量时代的转换期，也是楼市大换仓时代，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，早拿到核心资产就早踏实，可以参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#关于房地产泡沫

42#学区房最后的狂欢

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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分）

03#置换实操论,抄底与逃顶

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

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