楼市繁盛时，每一笔房产的过户交易，就是个人财富的增长，也是国家税收的增加！

但是国家收税，收了哪些项目，哪些税种，很多人无法理清。多数纳税人也都是“只知纳税不知纳何税”。今天，张律师就以一文分析房产过户的过程中产生哪些税费以及如何筹划纳税。

过户的方式分为三种，分别是：买卖过户、赠与过户、继承过户。过户是通俗的表述，法律术语称为物权变动。

因此引起物权变动的三种法律行为分别是：买卖、赠与和继承。

一、买卖行为

房产买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产出售给他人的法律行为。

私有普通住宅房产交易时税费需要区分房产产权是否满两年，已满两年的房产还要区分是否满五年，收费标准各有不同。

二、赠与行为

房产赠与，指赠与人自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人受赠人，他人愿意接受的民事法律行为。

从税费的角度考虑，我们将房产的赠与分为三类：配偶之间的赠与、除配偶以外的特定人员之间的赠与和非特定人员之间的赠与。

三、继承行为

房产继承是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。

对于不动产基于上述三种法律行为发生物权变动会产生的税费主要有四种：

增值税：增值税及附加，核心指的是卖出价高于计税价，产生了增值的情况下，才需要收的。如若没有差额就可以不征收。

个人所得税：差额征收中，计税价扣除原购入价、业主印花税、原契税、本次增值税附加、土地增值税之后的金额，按照该金额的20%缴纳。

差额征收的情况下，可以看到是扣除以后征收的，也就是说，在买入价格和卖出价格一致，或者卖出价格跟买入价格一致，没有增值的情况下，是没有个人所得税的。

契税：是房屋所有权发生转移变动的不动产需要为买方办理变动的契约凭据，因此需要向买方征收的一种和该契约凭据有关的财产税，国家交易任何房屋都会产生的，属于通用税费，包括住宅和非住宅都有。

印花税：引起物权变动的法律行为自订立合同之日起建立法律关系，合同又是一种凭证，因此对于这种经济活动再次进行征税，这就是印花税。

归纳一张图分析三种过户方式下的四种税费的缴纳情况

图中特定人员是指：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹

图中的非特定人员指：除上述特定人员以外的人员，像保姆、外甥、侄女这样的人员。但如果非特定人员是对赠与人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，也是可以免征增值税和个人所得税的。

政策依据：

1、《财政部　国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》 （财税[2009]78号） 第一条：以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

第三条：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

2、《中华人民共和国契税法》第六条：在婚姻关系存续期间，夫妻之间房屋土地权属变更，免征契税。

3、《财政部关于调减房地产契税、营业税的通知》个人购买家庭唯一住房且面积在90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

举例子：

甲现在有一套需要过户：现值300万原值100万、90平以上面积、普通住宅70年产权、自用5年以上的家庭唯一住房，从纳税的角度考虑，三种方式各产生多少税费？

1、 房产买卖的方式

增值税0元、个人所得税0元、契税4.5万元、印花税0.15万元，合计4.65万元。

2、房产赠与的方式

（1）、赠与配偶：增值税0元、个人所得税0元、契税0元、印花税0.15万元，合计0.15万元。

（2）、赠与父母或特定人员：增值税0元、个人所得税0元、契税9万元、印花税0.15万元，合计9.15万元。

（3）、赠与非特定人员：增值税0元、个人所得税40万元、契税9万元、印花税0.15万，合计49.15万元。

3、房产继承方式

增值税0元、个人所得税0元、契税0元、印花税0.15万元，合计0.15万元。

显然，符合满二唯一、满五唯一的情况下，买卖过户相比赠与过户会更有利些，不过房产如果不是满二唯一、满五唯一的情况的话，赠与过户会比买卖过户更有利一些。具体还有哪些节税情况，可以看张律师其他文章，其中有对存量房的税费问题作出过解答。

买公寓一定是坑？公寓转手税费了解一下

存量房买卖过程中的定金与税款问题（上）

存量房买卖过程中的定金与税款问题（下）

律师点评：

房屋过户的三种方式差异较大，在特定情况下，单就税费成本而言可以选择节税效果最好的方式。

但值得注意的是，选择房产赠与的方式过户，根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，受赠方再转让房产时，需缴纳20%个人所得税。赠与房产的方式看起来较买卖过户方式划算，要还是要看对房屋后续的打算。若考虑通过赠予方式来改变房屋产权，需要将后续房屋处置成本考虑进去。

关注张律师，了解更多涉税知识。

原文链接：过户税费比较！三种房产过户方式，哪种更划算？