不动产纠纷4—当事人应按照合法有效的协议全面履行各自的义务

一、裁判理由：

北京市朝阳区人民法院，原告与被告签订的《长包房协议》《长包房合作意向书》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。

二、案件详情：

原告（反诉被告）：

1. 判令被告退还原告押金1250000元；2.判令被告退还原告长包房费用3094520元；3.判令被告支付原告住宿费37500元；4.判令被告赔偿原告经济损失11295元；5.判令被告支付原告资金占用利息（以4393315元为基数，按照年利率6%的标准自2019年10月24日计算至实际给付之日)。

被告（反诉原告）：

认可双方签订的《长包房协议》。

三、法院审理查明：

2018年1月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长包房协议》，约定乙方租赁甲方标准客房45间作为长住房，房间号为：101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、115、116、117、118、119、121、122、123、124、125、126、127、128、129、203、204、205、206、207、208、209、211、212、215、216、217、218、219、220、221、222、223、224（以下简称涉案45间房屋），含水、电。乙方入住房间时间为2018年3月15日至2023年3月14日，共60个月。协议第二条房价和房费的缴纳约定：房价6000000元/年。担保金500000元。乙方应提前30天以现金、转账或支票形式支付甲方下一周期房费，逾期支付，应每天支付周期房费总计的1%违约金，周期到达之日仍未交付房费，甲方有权终止合同，担保金不予退还。协议第三条双方责任第3项约定：乙方必须保证在使用期间不损坏房间内设施设备，不得在房门上悬挂非酒店门牌；不破坏酒店整体的接待氛围；不允许大量会客、夜间会客及其它影响酒店住客的行为，如有此类行为发生甲方有权提出警告索赔，如无法妥善解决甲方有权提前中止协议，中止协议后甲方不予退还乙方已缴纳预付款及担保金并保留追究经济损失的权利。

同日，双方签订《长包房合作意向书》，约定甲乙双方经过友好协议协商，就某饭店内部分房间装修改造并长包使用，达成意向，装修改造区域：涉案45间房屋，二楼公共区域及布草间，一层楼道公共区域、卫生间，前台后办公室，酒店库房及员工更衣室。男女宿舍各两间（各宿舍预留一张床位给甲方）。乙方装修改造时间为两个月，2018年1月15日至2018年3月14日。如乙方超出装修改造时间，自动视为已长包。乙方应于2018年1月10日前缴纳2018年3月15日至2018年9月14日长包费用叁佰万元整，以及押金伍拾万元整，共计叁佰伍拾万元整。

经查，原告于2020年7月10日向本院提起诉讼。

庭审中，双方均认可原告支付了2018年3月15日至2020年3月14日期间的长包房费12000000元。

庭审中，原告称原北京某管理中心主任、北京某饭店原总经理王某于2019年12月31日经北京市第三中级人民法院认定犯受贿罪、国有事业单位人员滥用职权罪，并判处刑罚，其中包括被告受贿及对被告减免应付管理费的事实。基于以上原因，北京某饭店作为甲方于2019年10月23日与作为乙方的被告达成《备忘录》，要求被告交付某饭店（绣楼），并停止被告对外提供住宿服务的一切经营活动。最终导致原告的合同目的无法实现，被告应承担违约责任，并提交《备忘录》、（2019）京03民初125号刑事判决书、原告经理王杭梅与被告实际控制人李某某录音为证。

其中，《备忘录》载明“1、乙方保证于2019年10月24日上午10点开始向甲方现状移交某饭店（即绣楼），并保证于2019年10月25日18点前完成移交工作，同时乙方人员全部离场。2、乙方应于2019年10月23日停止对外提供某饭店（即绣楼）住宿服务的一切经营活动。同时，对于已预订某饭店（即绣楼）客房尚未入住的客户，乙方负责解除预订……”。被告对《备忘录》真实性不予认可，对刑事判决书、录音证据的真实性认可，证明目的均不予认可，称原告未按照协议约定的用途使用房间，而是使用“北京朝阳公园某饭店和颐酒店”以及“和颐酒店（某店）”对外经营，改变房间用途，并破坏酒店整体的接待氛围，造成北京某饭店收回酒店，致使原告与被告之间的合同目的无法实现。为证明该项主张，被告提交的证据及原告质证意见如下：

1.大众点评、携程等网页截图。原告对该证据真实性认可，证明目的不予认可，称被告知晓并同意原告以“和颐酒店”对外经营，经营期间也没有提出异议，且涉案45间房屋系经营酒店，未改变经营用途。2.和颐酒店出具的整改报告及检讨书，证明原告以“北京朝阳公园某饭店和颐酒店”名义对外经营酒店，受到过监管部门的处罚。原告对该证据真实性认可，证明目的不予认可。

庭审中，被告主张原告应于2019年8月15日之前付清2019年9月15日至2020年3月14日期间的租金，但原告于2019年10月9日才将该期租金付清，原告构成违约，应承担违约责任并支付违约金。原告对此认可至于2019年10月9日才将该期租金付清，但迟延支付已征得被告同意，不构成违约，且经双方协商，自2019年下半年开始，长包费支付方式改为季付，且原告未欠缴租赁期间的长包费，并提交微信聊天记录为证。其中，2019年7月16日，王杭梅向李某某发送“对公账户打过去90万剩下地明天打，公户钱不够了”，李某某回复“行，那我跟领导说一声儿，好吧，没问题，好吧，那您先忙”。被告对该证据真实性认可，证明目的不予认可。

庭审中，原告称以“和颐酒店”名义对外经营酒店，系经过被告及北京某饭店的同意并进行的装修，未改变房间用途及破坏酒店整体接待氛围，并提交《定金协议书》《装修委托书》《安全责任书》《北京市装饰装修合同》、李某某出具的证明等为证。其中证明载有“根据某饭店内绣楼的《长包房协议》，由于乙方对长包部分进行装修，本人与乙方达成声明如下：如乙方于2019年春节前能够正常履行乙方义务，甲方与乙方签署关于甲方在长包房协议期内单方违约的赔偿条款”，落款处有李某某签字署期。原告对《定金协议书》《装修委托书》《安全责任书》真实性认可，对《北京市装饰装修合同》以及证明的真实性不予认可，证明目的均不予认可。

庭审中，原告称根据北京某饭店与被告于2019年10月23日签订的《备忘录》，原告的合同目的无法实现，其与被告签订的《长包房协议》于该日解除，故要求被告退还2019年10月24日至2020年3月14日期间的租金。对此，被告主张合同于2019年10月25日解除。理由系该日为腾退时间，但对此未予举证。原告认为给予其两天腾退时间系合理的。关于免租期，原告主张被告给予的45天免租期，故对应免租期期间租金3094520元被告应予退还。原告称因春节期间导致原告未如期装修，被告承诺给予45天的免租期，该期间对应的租金对方应退还，并提交被告李某某于2018年7月8日出具的《关于免租期延长的补充说明》为证，其中载有“由于春节期间造成乙方不能正常装修，甲方同意在原长包房协议上增加免租期45天，免租期时间从正常向甲方交纳长包费用两年开始计算，甲方分三次完成给予乙方的免租期。合同期（长包房协议）顺延45天……”。被告对该证据真实性认可，证明目的不予认可，称原告并未经营满两年，因此免租期的条件并未成就。

庭审中，原告称被告入住“和颐酒店”产生了住宿费37500元，经被告财务人员马某进行了确认，并提交对账单及收据中作为财务的马某签字为证。被告对对账单真实性、关联性、证明目的均不予认可，对收据真实性认可，证明目的不予认可。

庭审中，原告称因被告违约导致双方无法继续经营，原告向预订未入住的7位客户赔偿损失共计11295元，并提交自行制作的赔偿明细为证。被告对该证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。

经询，原告主张共计支付被告押金1250000元。被告称认可收到该笔款项，但该笔费用应为担保金，原告存在违约行为，该笔费用不应退还。

本案审理过程中，本院组织双方对租赁房屋内的设备设施进行交接，但北京某饭店因与被告存在纠纷未决，故不允许原告与被告办理相关设备设施的交接。

四、争议焦点：

原告与被告签订的《长包房协议》《长包房合作意向书》是否有效。

五、法院认为：

本院认为，原告与被告签订的《长包房协议》《长包房合作意向书》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。

本案中，根据原告提交的《备忘录》以及双方陈述，原告基于《备忘录》中北京某饭店关于房屋交还的要求，于2019年10月23日停止经营，随后将涉案45间房屋交还北京某饭店，本院认定合同于2019年10月23日解除。

关于合同解除原因，虽被告主张《长包房协议》解除系原告未按照协议约定的用途使用房间，并破坏酒店整体的接待氛围，造成北京某饭店收回酒店，但根据双方签订的《装修委托书》《安全责任书》可知，被告知晓并同意原告就涉案45间房屋的装修事宜，在此后的经营中亦未提出异议，且北京某饭店系从事酒店经营，原告亦如此经营，故被告提交的证据不足以证明该项抗辩意见，本院不予采纳。结合双方提交的证据及庭审所述，原告与被告无法继续履行《长包房协议》系因受刑事案件影响，被告存在受贿、获利的事实，北京某饭店要求交还涉案45间房屋，致使原告的合同目的无法实现，被告存在违约行为，应承担违约责任。针对本诉诉讼请求，原告要求被告退还2019年10月24日至2020年3月14日期间的长包房费及押金，于法有据，本院予以支持。

关于免租期对应的长包费，虽被告主张原告未实际经营满两年，但因被告违约导致《长包房协议》无法如期履行完毕，故对于该项诉讼请求，本院综合合同解除原因、履行情况以及过错程度酌情予以支持。关于住宿费，结合证据可知，被告财务人员马某已就被告住宿事宜进行过对账确认，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。关于经济损失，原告提交的证据不足以证明该项主张，本院不予支持。关于资金占用利息，缺乏合同依据，且双方对于保证金是否应予返还以及退长包费金额存在争议，故对于资金占用利息，本院不予支持。

针对反诉请求，违约金一节，被告主张原告迟延支付租金、改变经营用途构成违约，其提交的证据并不足以证明该主张，本院不予支持。

关于返还设备设施的反诉请求，鉴于北京某饭店与被告存在争议，上述设备交接尚不具备条件，本院综合案件情况认为在涉诉房屋内实际设备设施情况不详的情况下，无法对该项诉讼请求予以处理。被告待条件具备时，可另行主张权利。

六、审理结果：

1、被告（反诉原告）北京同乐博悦酒店管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京金和宾馆有限责任公司房屋押金1250000元；

2、被告（反诉原告）北京同乐博悦酒店管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京金和宾馆有限责任公司长包费2594520元；

3、被告（反诉原告）北京同乐博悦酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京金和宾馆有限责任公司住宿费37500元；

4、驳回原告（反诉被告）北京金和宾馆有限责任公司的其他诉讼请求；

5、驳回被告（反诉原告）北京同乐博悦酒店管理有限公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费41947元，由原告（反诉被告）北京金和宾馆有限责任公司负担4882元（已交纳），由被告（反诉原告）北京同乐博悦酒店管理有限公司负担37065元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉费9825元，由被告（反诉原告）北京同乐博悦酒店管理有限公司负担（已交纳）。

张玉荣律师

法学经济法方向学士，天津特美汇律师事务所高级合伙人律师，近十年在法律行业学习与深耕，自执业以来一直致力于民商事法律业务研究和实践，法律功底扎实，执业经验丰富。擅长处理合同纠纷、房屋不动产纠纷、经济纠纷、建设工程纠纷等，凭借优秀的业务素质充分维护了委托人的合法、合理权益，赢得委托人的信任和尊重。凭借良好、扎实的专业知识和勤勉尽责的工作作风，为客户提供专业、优质的法律服务，同时赢得了广大客户的一致认可。