农村房屋买卖合同必然无效？对买卖农村房屋合同的法律分析

李律师说房产第002期

农村房屋买卖合同必然无效？-对买卖农村房屋合同的法律分析

前言

在我国，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。村集体成员仅对分配的宅基地享有使用权。农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

随着经济发展，城镇化程度的提高，出现了越来越多的农村房屋买卖合同纠纷的案件，有的是买方毁约，有的是出卖人看到拆迁利益起诉要求确认合同无效并返还拆迁补偿款，不一而足。李律师查阅了相关的买卖合同纠纷的判例并总结了相关裁判规则，以供参考。

农村房屋买卖合同的种类和裁判结果

1、 同一农村集体经济组织成员间宅基地买卖合同依法有效（2016）浙0881民初5468号：

本案中，原告与被告均系同一农村集体经济组织成员，原告与被告经协商原告以55万元的价格购买被告的一块宅基地，支付3万元定金，后原告以其在村内已有一处宅基地，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之相关规定：“即农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”相关法律规定为由要求被告返还定金。

法院认为，2016年原告作为村集体经济组织内部成员，与被告自愿协商并经村民委员会盖章同意，签订了宅基地转让协议书。该协议书内容未损害村集体经济组织利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告虽主张其已有一处宅基地，依法不得再另行审批建房。但因原告是否可以审批建房，属于另一法律关系的调整范畴，并不必然导致原、被告转让宅基地行为的无效。且农户在其依法、占有使用的宅基地上可以建造房屋或其他各种生活设施。原告获得宅基地使用权后的实际用途不属于本案的审查范围。故对原告的该主张，法院不予认定。

因此，同一农村集体经济组织成员间宅基地买卖合同依法有效。受让人在签订宅基地转让合同之前已拥有一处宅基地建造房屋的，根据“一户一宅”原则，只是不得再另行审批建房。但宅基地审批建房不属于房屋买卖合同的法律关系的调整范畴，且土地使用权人有权利用土地建造房屋或其他附属设施，故即使受让人在协议签订前已有一处宅基地，亦不必然导致宅基地买卖合同无效。

2、 农村房屋经过多次转手买卖最后买受人系同一农村集体经济组织成员的合同应属有效（2016）京0119民初9000号：

1999年，本案的被告以一万六千两百元的价格将涉案的农村房屋出售给被告，村委会作为中间人，被告一并向村委会支付了因入住该住宅相关的水利设施费合计1000元，后被告对房屋进行了翻盖。2006年，被告将涉案房屋出售给了与原告系同一农村集体经济组织成员的第三人郭某，转让价格为30万元。因腾退困难，被告与郭某于2007年又签订了涉案房屋的房屋租赁合同。

作为出卖方，本案原告接受了被告给付的房屋价款，并腾退了相关物品，这一事实证实了双方在签订协议以及履行协议内容过程中均系真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等情形，并且经过了该村村委会的证明、准许和认可。时至今日，房屋买卖行为已经过十六年之久，该期间内原告从未向被告主张过任何权利（包括主张认定房屋买卖行为无效、房屋返还等），应认定原、被告在履行给协议的过程中系自愿的、真实的、连贯的。

本案中被告虽不是民主村村民，亦不属于民主村集体经济组织成员，但其在购买原告的房屋后进行了翻盖，原告主张的诉讼标的（原有房屋）已经由于被拆除而灭失，故本案双方争议的标的物因客观不能等因素，早已不存在返还的可能性；另外，从被告将本案诉争宅院及院落范围内翻建的房屋卖与当时的村民即本案第三人郭某之后，被告作为非村民却拥有该村宅基地的非法状态已经消除，且并不存在恶意串通损害国家、集体或者个人合法权益的主观意念或客观后果，第三人郭某当时作为与原告的同一村集体经济组织成员，有权利在本村内购买宅基地，其支付了合理对价后取得了该诉争宅基地的使用权及院落范围内的房屋所有权，这一市场交易行为并不存在任何违法之处，应受法律保护。

从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则和善意第三人合法权益的初衷出发，鉴于本案中原有的房屋买卖行为非法性已经由于连环交易行为被消除，而本案诉争的宅基地院落亦应属于村集体经济组织成员所有，对于诉争宅基地是否回收或者另作他用，此涉及村民自治范畴，人民法院不宜过多干预的原则，本院尊重历史连贯性同时兼顾各方利益平衡，对原告要求确认房屋买卖协议无效以及返还房屋的诉讼请求予以驳回。

3、 非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同因损害社会公共利益无效（2017）浙0110民初13172号：

2005年10月16日，案涉房产转让协议签订时，俞某某不属于村集体经济组织成员。且从协议约定的内容看，转让协议名义上为农村房屋买卖，实则也涉及宅基地的处分，损害了集体经济组织的权益，违反了相关法律法规的强制性规定，故双方签订的房产转让协议无效, 缔约双方应按照合同法的相关规定承担合同无效的法律责任。作为宅基地上的案涉房屋之出让方的姚某某的过错责任明显大于受让人俞某某，故姚某某应承担主要责任。合同无效后，姚某某应返还俞某某已支付的购房款71万元。但鉴于案涉房屋现已征用拆迁，本案双方争议实质已转变为房屋拆迁补偿款的归属问题。考虑该房屋转让协议的实际履行情况，本着诚实信用、尊重现状的原则，并综合考虑俞某某的购买价格以及房屋拆迁所获得的溢价，认定房屋拆迁补偿款在返还俞某某的购房款71万元后，对其余溢价部分酌情确定俞某某享有70%的份额，姚某某享有另30%的份额。

律师评析

一、 对“一户一宅”和“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的理解

笔者认为农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准并不能认为是对合同效力的强制性法律规定。

农民对住房进行出卖和出租的行为是为法律所允许的，“一户一宅”规定应当是对重复申请宅基地的限制，是针对已经出卖、出租房屋的成员限制其再次申请宅基地的行为，并没有禁止同集体成员之间通过房屋买卖的方式获得宅基地使用权。

因此，一般不应以此条款认定同一村集体成员之间的房屋买卖合同无效，该法律只是规定“宅基地再批与不批”的问题，并不能认为是房屋买卖合同的强制效力规定，只是村民出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。

二、 如何合法有效的转让农村房屋

向村集体成员外的人出售农村房屋，因违法法律、法规的强制性规定而无效，出售农村房屋应当经过村委会的批准，买方一方已经有住宅的并不当然无效，需要注意的是，即使当前很多地区土地流转试点工作正在开展，但是城镇居明购买农村住房的合同仍然无效。

三、 签订合同时间较早且经政府部门审核同意的，即使买受人不具有村集体成员资格，从保护交易安全角度出发，一般也不做无效处理

四、 农村房屋买卖肯定要涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。而处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。转让和买卖宅基地使用权是法律禁止的，但法律并未禁止权利人出卖、出租宅基地上的房屋。

五、 农村房屋买卖纠纷案件的违约方主要是卖方，因此一般认为卖方负主要责任，买方负次要责任，在认定双方主次责任的同时，还应结合购房时间、购房主体、购买目的等因素对双方的责任进行具体分配。

六、 房屋买方的损失确定

在农村房屋买卖合同中，买方因合同无效造成的损失范围如何认定，一直是一个争议较大的问题。这类纠纷初发时期，因为不涉及到征收或者说房屋的增值较小，司法实践中审理此类案件并不需要特别关注买方的损失，同时，法律上也没有对此作出相应规范。但是，最近十几年的时间地价上涨太快，不考虑买方的损失显然有失公平的原则，因此，有学者提出信赖利益的损失可包括间接损失的主张，具体到农村房屋买卖合同中，则指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会，结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。现在，这一主张基本被司法实务所肯定，信赖利益损失，该损失即该涉案房屋高额的地价征收补偿。

房屋的补偿。农村房屋的征收补偿是征收方补偿给被征收方的因房屋建造导致的损失，通常有一个固定的标准。早期建造的农村房屋的造价不高，因此在征收时的补偿不多。买方虽然因交易无效丧失了房屋重建的征收补偿利益，但其并无主张权，因为这部分补偿针对的是房屋所有人。

住宅安置过程中的其他费用。一是有关房屋装修、改建、翻建或者扩建的费用的处理。这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行，基本原则是谁出资，补偿谁。因此，本案中，法院判决房屋设施如系原告购买被告房屋后添附的，其所有权应属于原告。

在住宅安置过程中，向搬迁费、临时过渡费和搬迁奖励费等费用。这些费用的处理也应单独进行，不应列入信赖利益损失范围。处理的基本原则是：对于基于身份产生的收益只能归身份所有者所有，如针对困难户主的扩户收益，对于基于征收政策产生的收益，又可以具体情况具体分析，如搬迁费、临时过渡费是补助给需要搬迁的人；而搬迁奖励费等费用，由于买卖双方的积极配合才能获得，因此可以根据情况予以分配，以平衡双方利益。

相关法律规定

《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》第四条：对于房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理之处，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

《中华人民共和国土地管理法》第九条 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国民法典》第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。