王芳：浅析借名买房的实务现状

一、借名买房

（一）浅析借名买房行为

1、概念

借名买房是指房屋实际所有权人，即借名人，基于某些客观障碍不便将房产登记在个人名下，遂与出名人达成借名合意，将房产登记在出名人名下的行为。

2、房产代持与股权代持

借名买房行为必然牵涉到后续的房产代持状态，因此在行为模式上，借名买房类似公司法上的股权代持。相似点是房产代持与股权代持法律关系的登记权利人与实际权利人存在冲突，故不论是基于恪守合同相对性的考量还是基于保护市场交易秩序的思虑，都存在善意第三人依法取得权利，进而损伤实际权利人利益的可能性。

但二者有本质的差别，即权利基础不同——借名买房的争议焦点是房屋所有权，属于毫无争议的物权，但是股权的法律性质界定在理论界仍有争议，因此二者不可混为一谈。

（二）浅析借名买房的风险

1、涉及第三人的多重法律关系

借名买房行为直接导致涉案房屋所有权的登记权利人与实际权利人不一致，这种矛盾状态与《民法典》第208条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”规定的公示公信原则相悖，因此借名人必须直面出名人名下本人房产被处置的风险。

实践中存在大量这样的案例，其中不乏出名人恶意处置借名人房产的情况，亦有出名人并非恶意，但是因为出名人被卷入与第三人的纠纷，致使借名人的房产以出名人名义被强制执行的情况，此时借名人通常会提起案外人执行异议之诉。以北京高院审理的(2022)京民申7042号案件为例，再审申请人（借名人）主张自己与被执行人（出名人）之间存在有效的借名买房法律关系，请求排除涉案房产的执行，最终北京高院根据再审申请人（借名人）先前提交的证据以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第309条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，认定以下事实：（1）借名人并未举证证明法院查封房产前，其与出名人之间存在有效的借名合意（2）借名人提交的社区证明只有居委会公章，缺乏单位负责人或者制作证明材料人员的签名或公章，系瑕疵证据，借名人未提交与实际占有使用涉案房产相关的物业费、垃圾费、采暖费、水电费等费用凭证，故北京高院认定借名人未能举证其在人民法院查封之前已合法占有涉案房产（3）借名人提交的被执行人（出名人）公积金贷款还款明细单、银行卡流水明细、银行卡存款凭证仅能证明借名人曾经转账一笔钱给出名人用以还贷，未能证明涉案房产的剩余购房款皆出自借名人（4）借名人在合理期限内未积极主张房产过户，该行为不合常理。故北京高院最终认定借名人提交的证据难以达到否定产权登记效力的证明力，对其主张的借名买房关系不予采信，裁判驳回其再审申请。

可见针对涉及第三人的多重法律关系，法院的审判态度是很谨慎的，尤其是对于欲提起案外人执行异议之诉的借名人，其所承担举证责任的证明标准并非通常的“高度可能性”标准，而是需要达到“足以排除强制执行”的标准，要求更为严苛。

2、特殊信赖关系的潜在风险

实践中，鉴于借名买房的隐蔽性，借名人通常会选择与自己有紧密联系或特殊信赖关系的“熟人”作为出名人，但是这样的信任关系往往不足以牢靠到排除所有风险。最常见的两种特殊信赖关系，一种是夫妻关系，另一种是父母子女关系，由此牵扯出的借名买房行为可能会与离婚纠纷、离婚后财产纠纷、继承纠纷等案由产生交集。

案由即案件由来，系司法实践中对案件所涉及法律关系、争议焦点的高度概括。针对以离婚纠纷、离婚后财产纠纷为案由提起的诉讼，诉讼请求所要求分割的财产仅限于夫妻二人名下的、所有权归属明确的财产，同理以继承纠纷为案由提起的诉讼，诉讼请求里所要求分割的遗产，也必须是被继承人生前遗留的、所有权归属明确的个人合法财产。故若诉讼请求涉及的财产所有权归属存在争议，法院通常不会在本案中直接处理，只能由主张借名买房关系存在，且该房产为夫妻共同财产或遗产的一方当事人另案起诉，待生效判决明确房产的所有权人系借名人，且系夫妻共同财产或遗产后才能依法进行分割。

以上两点风险分析让我们一窥借名买房行为足以引发的多重法律关系以及与之相对应的实务现状，接下来我们去掉这些复杂因素的介入，浅析一下法院以单纯借名买房行为作为诉讼焦点的情形。

二、法院审判的诉讼焦点

（一）借名原因的审查

借名买房行为产生的根源是存在客观障碍致使借名人选择冒着风险把房产登记在出名人名下，故法院通常会要求借名买房关系的双方当事人对此作出合理解释，否则将会被法院认定为存在过错。

以案号为（2020）最高法民再328号的案件为例，最高院最终判定本案借名买房关系的双方当事人之间以规避国家限购政策为目的的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。理论界对于此案的判决说理颇有微词，但是本案对于法院审判实务却实实在在地产生了影响，若是遇到类似案件，法官们基本都会选择类案同判。换言之，为了规避房产限购政策而借名买房将会承担巨大的风险。

（二）借名合意的认定

1、书面借名买房协议

书面的借名买房协议是证明借名买房关系存在的最直接证据，通常来说，只要法院认定双方借名买房协议有效，借名人便可以根据该协议请求出名人协助办理过户登记，以取得房屋所有权。故对于借名买房纠纷，借名买房协议的效力将是重中之重。

首先，借名买房协议的内容并不能简单归类于《民法典》规定的典型合同范畴，故即使借名人与出名人的借名合意体现为书面形式，依然是无名合同，只能依据无名合同的适用规则予以规制——《民法典》第467条“本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。”换言之，尽管近些年来随着房产限购政策的出台，实务中借名买房的案件数量剧增，但仅从法律条文基础的角度而言，借名买房行为缺乏法律明确规定，具有较大的不确定性，风险不可预估。

其次，虽说法无禁止即自由，但借名买房协议作为合同行为也必须受到《民法典》的规制。《民法典》关于合同无效的条款有第144条“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”第154条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”

2、案由争议——请求权基础是债权还是物权

鉴于借名买房协议对于借名买房纠纷的重要性，此类案件的案由多为合同纠纷，实践中有部分案件的当事人选择以所有权确认纠纷、物权纠纷、返还原物纠纷等为案由提起诉讼，但是多数没有得到支持。

一方面基于保护市场交易秩序的考量，且不说出名人（登记权利人）处置房产的行为是否构成有权处分仍存在争议空间，就算是该处置行为构成了无权处分，善意第三人亦有权基于善意取得制度取得房屋所有权。在这个前提下，如果法院又直接判决借名人享有涉案房屋的所有权，那么就会违背一物一权原则。故借名买房合同的借名人与出名人即使对簿公堂，借名人的诉讼请求也应该局限于请求出名人协助办理过户登记而不是直接确认房屋所有权。另一方面，我国民法已然奠定了物债二分的基石，不动产物权采取登记生效主义，而登记又属于行政范畴，故若执掌司法审判权的法院直接判决确认物权归属，可能涉及在一定程度上超越了自己的权限范围。

（三）房产代持事实的认定

实务中的大部分借名买房纠纷要么书面协议不规范导致争议，要么直接没有书面协议。此时根据谁主张谁举证原则，主张借名买房的一方，必须充分举证以证明借名买房事实的存在，否则必须承受举证不能的不利后果。具体来说，在法庭上，双方当事人必须针对证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的进行论述，只有举证达到“高度可能性”标准才会被法院采信，尤其在没有有效的书面借名买房协议的情形下，当事人必须就借名买房的原因、经过、结果都给出足以相互印证的证据，形成完整的证据链才能影响法官的自由心证。

法官在审判的过程中会比较关注以下几点：

（1）当事人论述的借名买房原因是否具有合法性、合理性。

（2）购房手续，即谁去选房看房，谁和房产中介接洽，以谁的名义签署的购房合同、贷款合同等。

（3）出资证明，即是否由借名人全款出资购置。

（4）事实支配状态，即房屋实际由谁占有、使用、收益，房屋权属证明、购房合同、贷款合同等单证资料在谁手里，由谁实际享有业主的权利义务比如交物业费、水电费、暖气费等。

三、总结

借名人与出名人可能基于各种各样的原因选择借名买房，但借名买房行为属于典型的“双刃剑”，借名人或许可以基于借名买房的隐蔽性获得一定利益，但是同时也必须承担不动产登记簿确认的不动产权属与事实上的不动产权属存在矛盾所带来的风险。老百姓花钱买房，不论出于什么动机，根本目的还是为了取得房子的所有权，若因一时不慎，竹篮打水一场空，终究有负买房的初衷。

故各潜在的“借名人”需谨慎决定是否真的需要借名买房，纵然迫不得已选择了借名买房，也最好咨询专业人士，提前做好风险应对。

本文作者

家理律师事务所实习律师 王芳

教育背景

2022年毕业于中国政法大学法学专业，获法学学士学位。有多次基层法院实习经验，熟悉法院工作流程。2023年加入家理，专注于婚姻家事法律服务领域。