警惕！2023年楼市小阳春很可能已经提前结束了

进入3月下旬以来，各地楼市降温的消息开始蔓延。大家开始担心了，2月份这种小阳春势头会不会这么快就结束了？前几天超预期的降准还有点乐观，都等着会不会3月20日来一次降息，结果没出息。

如果2023年楼市的小阳春就这么结束了，接下来会怎么样，楼市还抗不抗的住？会不会最近买了房的就郁闷了。

首先，2023年的确出现了一个非常明显的小阳春。

2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。

2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

主要原因有3点：1：各种稳楼市政策对于购房者的影响叠加，虽然一线城市相对政策没有太大变化，但部分购房者开始入市。

2：2022年11-12月房价下调过快，使得部分购房者带着抄底心理入市，特别是12月整体楼市冰冻，基本疫情过后，部分一线城市改善购房者对居住环境改善需求变现，推动了市场有所稳定

3：惯例的楼市小阳春，特别是北京等城市每年春节前后都有一波市场小阳春，包括学区房等需求上升，也推动了1月份整体楼市的活跃。

从市场看，1-2月份因为特殊的疫情管控原因，并不能确定市场就全面走出低谷，还需要看小阳春是不是能持续到二季度。

1月份房价依然明显分化，特别是三四线城市数据并没有因为返乡置业而明显升温。市场特别是二手房价格表现更值得关注，二手房依然有57个城市房价下降。

整体看，在房地产政策+疫情政策已经全面宽松的情况下，市场还在寻底过程中，依然需要警惕购房者信心不足等带来的房地产系统性风险出现的可能性。

2023年1月份，房地产政策已经全面进入宽松阶段，市场需要看一线龙头城市未来几个月交易情况，整体看，市场还在低位徘徊，2022年12月各地疫情政策变化影响下，市场全面低谷，但市场有望在2023年上半年逐渐企稳。

2月份房价依然有下调，特别是三四线城市数据依然有大量下调。整体看，在房地产政策+疫情政策已经全面宽松的情况下，市场已经逐渐出现了底部

2023年2月份，房地产政策已经全面进入宽松阶段，市场需要看一线龙头城市未来几个月交易情况，整体看，市场还在低位徘徊，市场有望在2023年上半年逐渐企稳。

其次：为什么小阳春不稳了？

前期出行不便，后期病毒的“阳了又阳”，日常置业需求积压了几个月。加上今年1月过年早，1月大部分人都忙着过年了。那2月的成交爆发是正常的现象！积压的需求快速释放后，不一定撑起后续的成交。

很多人都在卖房子了，抛盘离场成为常态。最近很多城市的二手房房源数量都在刷新新高。

2022年全年房地产市场低迷，整体房地产市场成交量回归到2015年，成交量萎缩超过25%在多重超预期因素影响下，房地产全面呈现出市场销售回落、多家民企债务违约、土地市场流标持续等特点，标杆房企销售全面萎缩。

在此背景下，各种宽松政策优化贯穿全年，中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，年底金融 16 条政策出台，支持房企融资“三箭齐发”，房地产宽松政策越来越多，但目前看，虽然政策宽松出现，市场依然低迷。购房者入市谨慎。

2023年1-2月开始，各种政策延续2022年继续升级， 2022年内房地产调控超过1120次（2021年同期只有651次）！同比上涨接近72%，2023年1-2月，各地房地产政策基本都在60次左右。

武汉、赣州等地放松限购政策，主要涵盖放松限购区域范围，可新增购房资格，对非本市户籍居民家庭提供购房支持等政策。2月各地政策主要涉及降低首付比例、调整首套商贷及公积金贷款利率、提高公积金额度，发放购房补贴等方面。

降息持续，全国已经有超过50个城市首套房利率进入3字头，最低首套房利率已经拉低到3.7房贷利率下限达2019年以来新低，各地房贷利率仍有进一步下调空间。

今年以来，5 年期以上 LPR 已经下调 3 次，累计下降 35 个基点， 央行在930发布新政策，对于部分房价持续下调城市继续拉低房贷利率空间。房地产市场下行趋势尚未得到明显改善，此次人民银行及银保监会通过阶段性调整差别化住房信贷政策，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，房贷利率下调，可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

保交楼政策持续出台，特别是郑州等城市，继续针对这一难题发布政策。郑州等城市保交楼政策逐渐落地，对于购房者信心有所稳定。

2023年房地产政策重点在一线城市的改善！

相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场供应端与需求端都出现了问题。因为疫情带来的购房者收入问题，很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。

这些因素使得全国房地产市场很难再现全面回暖。但作为经济龙头的一线城市，需求相对旺盛，而且部分保值需求叠加2023-2024年历史最高入学需求的推动下，一线城市出现小阳春的概率非常大。整个中国房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善需求扶持政策落地市场才有望真正企稳。

从市场趋势看，3月份数据有望继续上行，特别是一线城市，房价全面上涨的趋势已经出现。但因为二套房政策未宽松等原因，是不是能持续到2季度，需要看政策的变化。

第三：小阳春后会不会倒春寒？

最后，简单的总结一下，当下房地产市场稳定非常重要，但整体龙头城市特别是一线城市并没有出现针对改善的政策，北京上海深圳3个城市没有明显上涨市场就不会出现很长的小阳春。

对于房地产市场来说，判断是不是小阳春能持续的有很多指标数据

1：万科是不是拿地，虽然2018年万科喊活下去的时候拼命拿地，但最近开始说楼市好转的时候，万科不拿地了，千万别看万科说，要看万科做。

到目前为止，2023年一季度，万科只拿地一宗，南京雨花核心区G05地块 ，经过61轮竞价触顶，被万科以总价27.5亿元竞得，楼面地价高达28177元/㎡。

2：房贷利率会不会继续下，不可否认，房贷利率依然是影响购房决策的重要因素，特别是一二线城市房地产利率和二套房首付如果降低，市场小阳春有望持续。

3：影响小阳春的还有二手房房源数量，在持续3周实际成交开始下调的情况下，抛盘房源数量在明显增加，这种趋势如果持续，2023年楼市很可能出现一个明显的倒春寒。

从全国看，当下市场退烧情况非常普遍，除少数城市外，基本都开始熄火。

4：2023年小阳春很大程度上复制了2021年小阳春，经营贷入楼+学区房成为了支撑市场的主力，但最近部分城市又开始传闻要查经营贷，叠加学区房到了尾声，所以如果后续没有针对二手房改善降低首付的政策，2023年小阳春很可能就已经过去了。