2021年买房的人，现在还好吗？

俯瞰广州 吕颖雅/摄

在大多数故事的背后，都只是为了一个温暖的家而努力。

吕颖雅/发自广州

每一个人都是时代的亲历者，见证者，在怀疑与坚定中拥抱生活。

2021年是魔幻的一年。这一年，广州一手住宅网签成交突破10万宗，创下了自2010年以来第二高成交纪录，仅次于2016年。

火热的市场引发调控不断，房贷额度收紧、严查首付款来源、一手房限价、人才政策取消、增值税免征年限“2年变5年”，一系列政策下，市场发生调整，购房人也经历了过山车般的买房故事，而这些故事背后却引发着市场的关注与反思。

“我就是那个高房价站岗人”

回想起2021年购房历程，余峰仍觉得心力交瘁。自2020年年中，他就陷入了漫长的看房之旅。当初，预算是700万元，以为可以慢慢挑选，却没想到房价的涨幅远超预期。

半年过去了，余峰不得不将预算提升至900万元，这并不是他变得更富有，是因为如果不增加杠杆和预算，根本无法购买到心仪的房子。余峰曾看中海珠区的珠江帝景，正准备和业主谈价，结果对方直接涨价100万元。对方的理由是，他们准备购买的房子涨价了，因此他们要出售的房子也必须涨价。

“你根本无法想象当时的疯狂，很多业主根本就不是真心想卖房的。”余峰感叹。

他还清晰的记得琶洲会展新世界雅郡一套116平方米的三房，2020年6月挂牌价为810万元，两个月后飙升至962万元；到了2021年3月，报价竟高达1288万元。

2021年4月，余峰最终决定购买位于牛奶厂板块的半山溪谷E墅，一套147平方米的四房，总价915万元。然而，贝壳APP成交记录显示，同样户型在2022年3月仅以820万元价格成交。

半山溪谷E墅实景图 吕颖雅摄

余峰无奈地表示，至今他购买的这套房子仍然是该小区成交价最高的。但毕竟是二手房，房子的楼层朝向以及保养程度千差万别，很难衡量是否亏了多少。让他耿耿于怀的是5.9%（当时LPR4.65%+125个基点）的房贷利率，切切实实高了。

从2021年二季度开始，广州开始严查违规资金进入楼市，房贷利率不断上涨，额度也变得非常紧张，放款时间长达半年。

余峰表示，以往，都是同贷书下来再准备首付款的，2021年买房必须在首付款、资金来源证明准备好之后才能启动同贷书审批，甚至找关系才能批下来。按照合同规定，如果提前还款，还需要支付违约金。

时至今日，广州主流银行的房贷利率降至近4年来新低，首套房贷利率为4.3%（LPR），二套房贷利率为4.9%（LPR+60基点），贷款额度也变得宽松起来，最快申请当天就可以获得放款。

但对余峰来说已经晚了。他算了一笔账，按照他贷款300万元、供30年计算，如果利率为4.9%，月供15922元，总共需要支付利息273.18万元；以他当初LPR+125个基点的利率计算，哪怕今年利率降到5.55%，月供仍需要17128元，利息高达316.6万元，足足多还了43.4万元。

“现在能做的只有努力赚钱，争取提前还款，把损失降到最低。”余峰说。

“一手房降价和成交遇冷只是问题的开始”

2021年11月，白阿姨全款购买了位于南沙区横沥岛的湾区金融城。然而，开发商通知可以提前收楼，却遭到了许多业主反对。

原因很简单，大部分业主都是投资客：横沥岛房价一直在降，周边配套也相对欠缺，租赁行情不活跃。因此，这些业主不愿意提前支付管理费。

回顾两年前，可谓横沥岛的高光时刻。2021年4月，旭辉曜玥湾开盘即创造了横沥岛单价最贵纪录，达到了4万元/平方米。当时甚至连样板间都没有，仅凭一张图纸就吸引了来自大湾区的投资者。

随着广州楼市“限价”政策出台，横沥岛楼盘售价被限制在3.6万元/平方米。这也是白阿姨购买时的价格。她回忆：“当时湾区金融城的房子不论楼层和朝向，一口价3.6万元/平方米。”

湾区金融城实景图 吕颖雅摄

此后，在“人才政策”进一步收紧、横沥岛供应量增加以及整体楼市不景气等多重因素影响下，横沥岛楼价不断走低。如今，横沥岛上有约10个楼盘同场竞争，在地铁18号线横沥站口，超过20名中介经纪人挥舞着楼盘传单招揽客户，这样的场景已经司空见惯。

然而，横沥岛风光再也回不到两年前，尽管整体价格维持在3万~3.7万元/平方米，但绿城桂语汀澜、铂玥明珠one、海语天悦湾等楼盘，都先后出现过“2”字头的特价单位。像白阿姨购买的湾区金融城，目前主流成交价在3.1万~3.2万元/平方米，降价幅度超过10%。

白阿姨表示，她知道南沙房价有所下降，但当时预算只有300多万元，有发展前景的也只有南沙了。这笔钱未来10年并不急用，且湾区金融城靠近18号线地铁站，半小时可到冼村，以后还会通往广州东站，项目旁边的中山一院已开始运营，这让她对未来十年的发展前景有信心。

根据中原研究发展部数据显示，截至5月末，南沙区库存量179.31万平方米，去化周期24.3个月，位列广州十一区之首。

今年“五一”前夕，南沙悄悄放松了限购政策，外地人在南沙购房社保年限由5年改3年，另外，外地人只要在南沙有社保或税单，符合一定条件也能在南沙买一套房。但南沙的成交并没有因此而回暖。数据显示，3月份南沙网签住宅1098套；到了4月份降至833套，5月份更是只有685套，销售成绩每况愈下。

对于南沙的投资客来说，一手房降价和成交遇冷只是问题的开始，日后如何转手才是更大的难题。根据广州市房地产中介协会的数据，今年5月，南沙二手房仅网签326宗，是广州11个区当中成交量最少的。

图片来源：广州市房地产中介协会

白阿姨说，即使卖不出去，自住养老仍然是个不错的选择。遗憾的是，对于更多的南沙投资客来说，并不存在“自住”这一选项。

“如果不是因为小孩读书，我也会拒绝收楼”

如果说高利率和房价下跌让人无奈，那么糟心的交楼质量无疑是压垮骆驼的最后一根稻草。

刘远智，天河壹品的一位业主，亲身经历了这样的事情。“网红盘”天河壹品位于天河区广氮板块，由广州城投和珠江实业共同开发，项目于2021年5月首次开盘，最低6.6万元/平方米，最高8.5万元/平方米，只用了不到5秒钟，306套房源就被抢购一空。幸运的是，刘远智成功选到了他心仪已久的89平方米单位，总价约为688万元。

然而，刘远智对未来美好生活的憧憬只维持了短短一年。2022年6月，天河壹品一期业主发现实际交付的房屋质量与宣传标准存在极大差距，尤其是墙面的视觉效果令人失望。到了2022年12月，一期业主们收楼时又发现墙面出现了鼓包、色差、颜色不均、肉眼可见的不平整。此外，车库渗水倒灌，地下外墙面出现裂缝，问题接连不断。

天河壹品一期外立面 业主供图

自去年底开始，刘远智和其他业主开始了一场艰难的维权之路。刘远智表示，他们与开发商进行了十多次沟通，至今仍未就外立面整改达成共识。目前，仍有100多户业主拒绝收楼，最近还有业主发现入户花园墙壁渗水问题，已经渗透到靠墙的柜子。

5月16日，开发商曾发布《关于城投珠江·天河壹品项目三方见面会相关信息通报》，显示一期墙面经过第三方检测，符合规范要求，但不建议在项目中进行钻孔后置埋件加装铝板幕墙。此外，重新喷涂真石漆或水包砂会导致墙面附着力变化，可能引发大面积脱落风险，存在安全隐患。

但业主对这份通报有不同看法。“无论是地段还是售价，天河壹品都是改善型楼盘，业主希望有与之匹配的交付标准。我们要求一期外立面全部铲除重做，而不接受原本只是局部整改和修修补补的方案。”刘远智称。

6月3日，天河壹品的业主再次与开发商进行了沟通。业主表示开发商承诺在6月9日前提供1~3个外立面整改方案，并在公众号“城投珠江天河壹品”上公示。然而，截至发稿，该公众号尚未更新有关整改方案的信息。

近两年来，交楼质量成为困扰众多购房者的一大问题。另一个备受关注的案例是黄埔区黄陂板块的融创翔龙广府壹号。原计划去年12月进行首批交付，但因资金链问题，工程曾一度停工，并多次推迟收楼时间。最终在5月底业主们迎来了收楼，却发现园林绿化简陋，设施不完善，厨房墙砖空鼓、木地板软塌、房间漏水等质量问题。该项目销售高峰时售价超过5万元/平方米，现在的价格最低约为4.1万元/平方米。

或许，每一位业主都像刘远智一样，在经历了所谓的“质量门”之后，都有着相同的心声：“谁的钱都不是大风刮来的，这换谁，心里会好受？”

结语

上述购房者的买房经历看似疯狂，但在大多数故事背后，都只是为了一个温暖的家而努力。

余峰说，谁都看不清楼市怎么走，我做出了当时的最优选择。

白阿姨说，不要去关心具体的跌幅，生活还要继续。

刘远智说，业主们都很团结，希望问题能够得到圆满解决。

生活还要继续，努力也要继续。

（应受访者要求，以上人名均为化名）