9大类31小项！物业费测算指引

普通住宅小区物业服务费用测算工作指引

第一章 总 则

第一条 根据《物业管理条例》、《北京市物业管理条例》、《北京市住宅物业服务标准》及相关法律、法规的规定，参考3年内海淀区或周边区域的普通住宅小区（老旧小区）物业服务费收费标准和近年普通住宅小区一级、二级物业服务标准的物业服务费的评估实例，制定本工作指引。

第二条 本工作指引适用于海淀区行政规划区域内的普通住宅小区（含老旧小区）的物业服务费用测算参考。

第三条 为便于各街镇、社区、业主委员会、物业管理委员会根据小区情况粗略掌握小区的物业服务费构成，对设备设施日常运行维护、收支公示内容进行参考，遵循质价相符原则适当调整物业服务费，以此为目的制定指引，为建立常态化机制打好基础。

第二章 测算方法及费用构成

第四条 物业服务费通常指物业服务人按照（前期）物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第五条 物业服务成本包括物业服务人为该项目进行物业服务实际支出的直接人工费、材料费、维护费、能源费和间接费用等费用。影响物业服务成本的主要因素有：社会物价指数、社会平均工资、社会保险的缴纳比例、设施设备材料费、维护费以及水、电、气等能源费的变化。

第六条 物业服务成本包括下列九项费用：

⑴管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；

⑵物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

⑶物业管理区域清洁卫生费用；

⑷物业管理区域绿化养护费用；

⑸物业管理区域秩序维护费用；

⑹办公成本；

⑺物业服务人固定资产折旧；

⑻物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑼经业主同意的其他费用。

第七条 物业服务费测算应遵循以下原则：

⑴确定物业服务标准原则。物业服务费用评估应以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提；

⑵合法原则。委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，应以符合相关法律、法规的规定为前提；

⑶评估时点原则。其结果应是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理的价格。

第八条 依据委托人提供的项目资料并确认项目的服务标准，通常以运营成本法为主导、市场比较法为参考。

第九条 汇总的物业服务成本或物业服务支出的构成的单项评估数据，根据物业服务行业合理利润或酬金范围进行计算。

第三章 费用构成项参考

第十条 管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等：

⑴办公室：①项目经理②文员③财务/收费④库房管理

⑵客服部：①客服主管②客服人员③前台人员

⑶秩序部：①秩序主管②中(监)控值班

⑷综合维修部：①工程主管②主管③综合维修工

以上人员通常为物业服务人自招自管人员，可根据项目实际情况适当增减，且在工资基础上需要另测算以下内容：

社保（含养老、基本医疗及生育、失业、工伤）；住房公积金；残疾人就业保障金；教育经费；工会经费；法定假日加班费；服装费；餐补等。

第十一条 物业共有部位、共用设施设备的日常运行、维护费用包含（如有）：

⑴土建、给排水综合维护费；

⑵水质检测费；

⑶避雷检测费；

⑷电梯维保费；

⑸电梯检测费；

⑹消防、电气设备检测；

⑺灭火器检测费；

⑻消防及安防系统维护费；

⑼电气系统维护费；

(10)能源费。

第十二条 物业管理区域清洁卫生费用包含：

⑴化粪池清掏费用；

⑵保洁人员配置建议：清扫面积10000-15000平方米（建筑面积）/人，面积较小时，人员配置数量需符合劳动法要求；垃圾分类保洁人员根据桶站设置人员，2人/站点。

⑶生活垃圾清运费用；

⑷建筑、大件垃圾清运费用；

(5)环境消杀费用。

第十三条 物业管理区域绿化养护费用

住宅一级和二级服务标准一般参照绿化等级标准二级或三级。费用包含人员工资、福利、服装费、施肥、病虫害、修剪、除草、垃圾清运、工具、材料费等。

第十四条 物业管理区域秩序维护费用包含：人员工资、保险、福利、服装和对讲机等工具维护费等，通常固定岗位4人（含队长）、巡逻2人一组。

第十五条 其他费用

⑴办公费用：0.21元/平方米（建筑面积）/年（参照标准，结合现场情况确定）。

⑵物业服务人固定资产折旧：0.2元/平方米（建筑面积）/年（参照标准，结合现场情况确定）。

⑶物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：0.04元/平方米（建筑面积）/月（参照标准，结合现场情况确定）。

⑷经业主同意的其他费用。

⑸税金：6.72%或根据相关政策调整

⑹利润区间建议：5%-10%

第四章 附 则

第十六条 本工作指引由海淀区物业管理协会联合青宇（北京）物业服务评估监理有限公司、北京金泊顿物业服务评估监理有限公司共同制定，供海淀区普通住宅小区（含老旧小区）粗略测算物业服务费用使用，最终物业服务费用以小区全体业主与物业服务人协商或委托专业第三方评估确定。

附件：海淀区普通住宅小区（含老旧小区）一级或二级服务标准单项成本参考