#金秋心动购房季#

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这是熊猫贝贝的第2026篇原创文章

#杭州楼市新政#

刚刚才成功圆满举办完亚运会的杭州，本地楼市，终于迎来了姗姗来迟的房产新政。

杭州这个城市，对于中国整体楼市而言，不是一个简单的角色，在行业和市场的圈子里面，杭州这个城市，长期被看作是具有主动房价炒作，全面出击炒房抄底特色的“炒房第二城”。

第一城是深圳，第三城是合肥，都是狠角色，而且，不光横扫全国，跨城炒房，就连自己的大本营城市的房价，也是冠绝全国，声名在外。

所以，这样的城市楼市政策动向，是很有看头和风向意义的。

姗姗来迟，但总算是来了，10月16日一大早，杭州房管部门发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，终于给近期关于杭州楼市，甚嚣尘上的各个预测版本画上了一个句号。

新政是具体是什么内容，又给杭州，乃至长三角地区的楼市，带来了哪些信号？

这篇文章，就将基于对杭州最新发布的楼市新政的梳理，结合亚运热度开始消退的杭州楼市实际情况，进行一次有态度，有深度的专题分析和深入讨论。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

杭州城市鸟瞰（图片来源：头条图库）

1

杭州最新官方宣布，限购范围大调整！具体是怎么一回事？

10月16日早间，杭州发布楼市新政，进一步放松限购政策，为市场注入更多购买力，同时在差别化信贷方面进行调整。

图片来源：见图

通知内容并不复杂：

首先是调整了限购范围，明确四大中心城区（拱墅、上城、西湖、滨江）继续限购，其他外围区域全面取消限购。此前一些外围区域已放松限购，外地人只要交1个月社保即可买1套房。此次限购取消之后就没有了套数限制，对这些外围区域而言是一个极大的利好。当然，受益最大的莫过于奥体（钱江世纪城）和未来科技城两大板块。这两大板块原先和中心城区一样并未放松限购，此次被直接划出了限购圈，超出市场预期。

在“认房不认贷”的实施过程中，在限购区买房，只核查限购区的住房情况，在非限购区买房，只核查购房所在区、县（市）的住房，这意味着，只要银行同意，购房者在杭州多个区买房，都有可能享受到首套待遇，即低首付和低房贷利率。

二手房方面，虽然新政并未提及增值税全面5改2，但是除中心城区之外的其他城区不再属于限购范围，意味着2022年“517新政”有关增值税的规定（本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年）也将自动调整。由于增值税高达5.3%，这一调整将对余杭、萧山、富阳、钱塘、临平等城区的二手房价格体系带来较大影响，一定程度上有利于刺激交易。不排除部分房源短期内挂牌价提高，同时挂牌量也将有所上升。

二手房公积金贷款新政，这属于意料之外。贷款年限加上房龄由之前的不得超过50年延长为不得超过70年，将有利于激活二手房尤其是低总价的二手房，也就是目前流动性跌到低谷的“老破小”。纵观国内其他城市，这一举措算是杭州特有的，表明决策层认识到了“老破小”流动性差产生的不利市场影响。

法拍房不限购，这也是杭州新政的一大亮点，给购房者重新打开了一个购房通道。

此外，新政还松绑了部分人群的房票。比如，新落户群体原先规定落户满5年才可购买第二套房，此次取消了落户时间限制，意味着一落户即可在限购区购买2套住房。这对来杭州创业和工作的新杭州人以及投靠子女落户的老人而言，算得上是一个大利好。对于市场而言，也会在短期内增加一定数量的房票。

当然，购买新房时社保排序的摇号机制未改变，外地人即便可以购买钱江世纪城等热门板块新房，但由于没社保，极有可能无法入围。这也保护了在杭州长时间居住和工作人群的购房权益。

极简总结，其实就四点：

第一，杭州限购范围大幅缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区四区。基本上只保留了城市最核心的区域有购买限制了。

第二，非户籍人口购房门槛大幅降低。通过对社保认证限制放松实现。

第三，法拍房允许随便买卖。这一点很有看头，意味着变相允许二手房降价交易，但是同时又不具备太多市场风险，特定圈子和资金玩家迎来机遇。

第四，二手房贷款限制放松，给更多房源提供了流动性支持。

总的来看，此次杭州楼市新政力度非常大，在一众同级别的城市里面，有非常明显的抢跑态势。

这是趁着亚运之势，杭州先行一步的意思？

杭州亚运城（图片来源：头条图库）

2

新政解读：超出市场预期的同时，又留了不少底牌？

能被称为“炒房第二城”，杭州绝对不是省油的灯，与当下依旧萎靡的成交现状相比，杭州楼市曾经历一场狂飙的繁华。

杭州，被称为“中国直播电商第一城”。

近年来，搭乘网红经济的东风，杭州成为热点二线城市，甚至跻身于新一线城市的阵营。

在目前楼市萎靡敏感时刻，作为二线城市的领头羊，杭州能否搭乘亚运东风，再次点燃楼市的热火，成为业内关注话题。

事实上，除了大型赛事之外，植根于浙江——中国民营经济最为活跃的土地。

互联网巨头阿里以及阿里生态系的程序员是杭州房价的重要支撑。但是随着阿里等互联网巨头“闪电裁员”，引发外界对其总部所在的杭州未来科技城房价的担忧。

杭州似乎距离一线城市越来越近，但仍有差距。

从2015年9月16日，杭州获得第19届亚运会举办权，到2023年10月9日，亚运会顺利结束，历经8年亚运时间，杭州楼市穿越楼市上行周期，并逐渐趋稳。在此区间内，踩上2015年房地产新轮发展周期，即便遭遇此后调控收缩，杭州房价依呈现翻番状态。

据好地大数据统计显示，2023年前三季度杭州均价33580元/㎡左右，较2015年前三季度（15750元/㎡）上涨了1.78万/㎡，涨幅逾一倍，高达113%。

（来源：好地大数据）

就楼市成交来看，从2015年9月到2023年前三季度，8年时间杭州市区成交近99万套新房（1.16亿方），总成交金额达到3万亿。2015年9月至今，杭州市区涉宅地出让金总额为16196亿，年均出让8500亩、年均涉宅地出让金2020亿元，分别是2015年当年的1.61倍，3.44倍。

（来源：好地大数据）

事实上，纵观历次大型国际体育赛事，如，2008年北京奥运会、2010年广州亚运会、2022年北京冬奥会都能够促进城市发展。这些影响不仅体现在基础设施的更新，还在于城市形象的提升、城市经济的发展等诸多方面。

房地产作为建筑行业不可或缺的的一环，在城市拆旧焕新的同时也会腾挪出相关土地，不管是亚运场馆建设，还是亚运经济及房产价值的提升上都有重要作用。

如今，杭州限购政策开始松动。

毕竟赛事经济从经营逻辑上，是必亏的，杭州这个城市未来要继续发展，总是需要通过城市运营来实现找补和变现的。

土地财政，楼市提振，就成了杭州政府的重要发力方向：

今年4月份，杭州市钱塘区、临平区先后调整限购政策。

今年8月，杭州市余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道放宽限购。

随着此前在9月初落地“认房不认贷”，杭州的二手房成交量有些提升，但挂牌量却激增，二手房市场整体也面临更大的去化压力。

然后就到了10月16日早间，杭州发布楼市新政，进一步放松限购政策，为市场注入更多购买力，同时在差别化信贷方面进行调整。

与南京、合肥、宁波等一些城市相比，杭州房产新政显得温和而有克制，但亮点不少，可以说是契合了杭州楼市的现状和特性，同时也给今后留下了一些可打的牌。

新政后续市场效果几何，需要进一步观察跟进。杭州当下楼市最大的问题就在于：

因为亚运经济的因素，杭州楼市的上涨红利是否已经被“透支”？

图片来源：头条图库

3

信号分析和趋势研判：接下来，中国的楼市走向，怎么看？

接下来，杭州跟随全国头部城市楼市管理的大潮流，大幅放松限购，能扭转颓势吗？

话不说绝对，别的城市可能没啥悬念，但是杭州这个城市，并不简单的。

其实有两种观点，这里给大家分享一下：

第一种，是认为杭州亚运会的效应已经释放。新政后续最多托举，谈不上向上刺激。

随着亚运会正式开幕，杭州本地生活、旅游、酒店等方面会有明显提升，大众消费被带动。

但是，于房地产等大额消费会相对滞后一些，这与当前整体经济环境中的居民收入预期不乐观有关系。

很多因为亚运事件板块炒作过热的城市，在亚运会之后板块开始回调，广州亚运会就是一个例子。

从近五年、十年看来，普遍的观点是广州整个城市能级普遍没有维持住一线城市的地位。虽然它还在一线城市，但相对它的发展后劲、追赶力度和产业结构升级的速度来讲，并没有其他一线城市表现得那么足。这和杭州不太一样，毕竟杭州最近五年有一个向上的的态势。

以上合峰会举办城市青岛来看，其二手房房价以2018年上合峰会为分水岭，青岛上合峰会之前，二手房市场成交非常活跃，价格一路飙升。青岛上合峰会后，房价也迎来下跌拐点。

第二种，决定后亚运时代杭州整体楼市是否上涨主要看两点：

一是，短期来看半年内是否出政策，现在这个已经尘埃落定，新政出台了；

二是，中长期有没有提升城市能级和投资价值的重大事件。相较于其他新一线和省会，杭州这个民营经济最为活跃，最有想象力的城市，出现现象级经济增长表现的概率，甚至比四大一线都有想象力。

总的来说，观点可能不一样，但是底气不足，是共性，也就是说，基本上当下市场的共识和观念，对于杭州新政落地以后对楼市的拉动和刺激效应，短期来看，其实并不看好。

相对保守，也是有原因的：9月份取消认房认贷并大幅放松限购的广州，如此大的动作，只换来了新房成交量环比增长11%，二手房成交量环比增长4.76%，可谓疲态尽显。

同样，在9月19日全面放开限购的武汉，新房成交量不增反降。

当然，还有其他在限购放松发力的新一线，省会城市们，基本都没有什么亮眼的表现。

很现实，当下中国楼市的低迷和疲态，已经不是市场本身和规则环境这么表层的问题了。

对于当前阶段的国内房地产市场，实际上是已经进入了下行周期了，房价几乎不可能再回到过去上涨的通道上来。

短期来看，楼市很难再重复过去的历史了。

别说杭州，就连炒房第一城的深圳，在这一轮政策热度之下，房价和市场的表现，都不尽如意。

虽然最近楼市的利好政策不断，一线城市的楼市似乎又要火了似的。但这都是因为今年第二季度以来楼市真的是太惨了，下行的太快了，不得不出台利好政策托一下，不然短时间对经济的冲击太大了。

在当前阶段出台这些利好政策主要目的还是解决房企的财务危机和延缓楼市的下行趋势，不至于导致房地产行业出现崩盘。

这个逻辑，用在杭州身上，毫无违和。

而对于全国整体楼市来说，这个主线趋势和本质，已经成为了当下愈发明显的共识。

时代不一样了，虽然救市和放松限购的表现形式大差不差，但是目的和现实，完全不一样了。

这一次，不要误判。

图片来源：头条图库

写在最后：

随着杭州楼市限购松绑，楼市热情能否再被点燃？

杭州产业及营商环境较为活跃，不排除最近两三年杭州没有重大城市发展事件，杭州楼市有可能会再调整一两年。当然，房价回调也正常，毕竟之前已经涨了四五年。

有这种发展事件想象力的城市，并不多，也从侧面说明了和之前驱动国内房地产走出牛市的关键因素完全不一样的逻辑：

以前拼的是基本面，是货币增量想象力，现在拼的是潜力，是城市经济爆发的想象力。

也就是因为中国价值语境中，房产这东西，始终稳坐财富的尽头位置，所以掩盖了很多城市房价存在泡沫的现实风险。

高房价的消化，需要时间，还需要一个艰难煎熬的过程，当下一个很重要的现实，就是楼市击鼓传花的游戏，下一轮接盘的玩家，没有了。

一是人口出生率呈下降态势；

二是人口老龄化呈上升趋势。

这意味着未来新增住房的需求会大大减少，没有真实需求支撑的房价是非常脆弱的。

三，就是当下年轻人群体收入预期和增长空间，已经无力接盘过去透支的房价了。

别看炒房的当下还有精神鼓吹房价还会涨，实际上从深圳，杭州，合肥的政策调整效果来看，恐怕并不是那么一回事。

当然，从刚需，改善，还有资产优化配置的角度来看，当下对于很多对应群体而言，毫无疑问也是一个重要的机遇窗口期。

这个就不多说了，大家都是成年人，我也从来不喜欢为别人做决定，顺利发展，成功上行的人都差不多，而赌徒和投机玩家，各有各的借口，是不是？

不同阶段，要有不同的心态和认知，乐观积极者常胜，而悲观消极没有意义。

以上，就是对杭州最新的楼市新政，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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