《民法典通解通读》| 居住权 惠及你我他

居住权是什么

怎样才能获得

享受居住权

就是房子的主人吗

设立居住权的房子

可以买卖吗

今日《民法典》为您解读

上一期，我们学习了《民法典》中关于邻里之间漏水问题的法律规定，今天来一起了解居住权的相关概念。

嘉宾

段夏蕾 门头沟区人民法院法官助理

嘉宾

赵建英 律师

居住权是享有占有使用的权利

居住权是《民法典》物权编新增设的一种用益物权。

《民法典》物权编第366条

居住人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

在增设居住权之前，居住的利益只能通过购买或租赁房屋的方式来实现，在《民法典》增设居住权之后，就可在他人所有住宅上，设立居住权来实现居住利益，这对于保障弱势群体的居住利益发挥着重要作用。

老人的担忧 居住权来解决

年过八旬的赵老太太育有5个子女，老伴去世后，她由小儿子孙某照顾生活起居，共同居住在其名下的房产里。2021年7月，赵老太太和5个子女因为房产纠纷来到法院。赵老太和其他四个子女都同意将房屋的产权给小儿子，但老人的居住该如何保障？

案件争议焦点：保证母亲的居住权

法院建议通过设立居住权来解决这个问题。经双方协商，由小儿子孙某照顾老人今后的生活起居，老人及其他子女将房子给孙某，但需保障老人在有生之年能够一直居住在该房屋内。法官告知了设立居住权的相关规定和法律后果，双方均认可这个方式。最终，法院出具调解书，确认房子归小儿子所有，并为老人设立永久居住权。

在《民法典》施行前

该案如何调解？

要保证老人在房屋内居住，法院可以通过调解书确认老人在有生之年能够在房屋内一直居住。但由于居住权还不是法定的物权种类，所以一旦房子过户给小儿子孙某后，若孙某进行房屋交易会导致老人面临被赶出房屋的风险。

《民法典》新增设的居住权能起到保护弱势群体的作用，在本案中，在完成法律规定的手续后，无论小儿子是否进行房屋买卖，居住权人的利益都不能被妨害和侵害。

居住权设立之后 遭遇侵犯怎么办？

居住权已经由法院的调解文书确认成立，老人享有居住权相当于有一种物权的凭证。在拿到法院的调解书或者裁判书时，已经确定老人享有居住的物权凭证，如果儿子孙某反悔，老人有权起诉并可获得相应的法律支持。

居住权类似于抵押权的概念，设立之后不动产登记中心会设立居住权登记，居住权登记只是一种用益物权，附着在物上面，即附着在房子上，作为房屋所有权的孙某，可以进行转移登记。

居住权是否会影响房屋出售？

所有权和居住权是两个概念。只要对房屋享有所有权，便可进行转让。而居住权是一种用益物权。当产权人要将房子进行转让的时候，会进行房屋权利查询，查看是否抵押、查封。《民法典》施行以后，会增加对房屋居住权的查询。如果查询后发现房子有居住权，会告知买受人房子因为享有居住权人，可能影响市场价格。购买房产除房屋本身价值外，还有使用收益而产生的价值，比如出租。若因为设立居住权，导致房屋无法出租，那在转移时，转移率会相对下降，但不影响转移。由于居住权是一种物权，是物权凭证，随着物的转移而转移，不会因为人的变化而消失，变化的只是产权。

出售房屋

是否需要征得居住权人同意？

房屋所有权进行买卖不需要征求居住权人意见，只需保证居住权人的基本居住需求。

居住权和所有权的差别

居住权属于所有权当中的一项权能。所有权是对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，一旦为他人设立居住权，就相当于将占有、使用的权能，分离给居住权人。若居住权人的居住权消失，如居住权期限届满，或居住权人死亡，占有使用权能才会回归到所有权人手中。

丈夫躲债失踪 女子起诉获得居住权

贵州的陈女士，几年前外出打工时认识了启东人李先生，后从贵州远嫁启东。婚后两人共同居住在某村自建房中，刚结婚时双方感情不错并生育一小孩。然而近年来，李先生和朋友交往中染上了赌博恶习，将家中财产尽数输光。为躲避债务，2018年李先生离开启东，后再没回过家，陈女士也无法联系他。

无奈，陈女士向启东法院起诉离婚。同时以抚育子女上学为由，要求判令她和儿子对李先生的婚前的房屋享有居住权。因为双方婚后一直居住在由男方父母早就建好的楼房内，且陈女士没有固定收入来源，如果离婚，她和儿子将面临无房可住的困境。该案中涉及农村房屋中离婚妇女居住权的保障，基于离婚经济帮助制度，法院判决陈女士对于李先生的房屋享有居住权，居住期限到儿子小李18周岁为止。法庭明确陈女士对他们的卧室享有居住权，对厨房、卫生间、客厅等公共区域享有使用权。

一套房屋为何会设立居住权和使用权？

居住权人既可以对房屋的整体享有居住权，也可以对房屋的部分享有居住权。明确权利范围之后，即使案件中的李先生回来了也可以在房屋内居住，可以占有使用其他卧室，对于公共区域也享有使用权。这样，避免了设立整体的居住权，导致李先生回来没有地方可住，使得双方可以在权利不发生冲突的状况下，共同居住在屋内，以更好发挥这套房屋的居住功能。

《民法典》婚姻家庭编第1090条

离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。

居住权保证了婚姻中弱势一方的利益

在《民法典》设立居住权制度以前，实践当中已产生过由法院直接判决离婚后对于居住的这种纠纷。在《民法典》未颁布前法院基本以公序良俗的原则来判定弱势一方或没有相对生活来源一方对房子享有一定的居住权利，以保证其基本生活需求。在《民法典》实施后的实践过程当中，法院可以依照职权来判定居住权的产生，且同立法原意相一致。

不动产权中心解答居住权

在《民法典》设立居住权后，不动产权事务中心也陆续接到百姓对于居住权的诉求，咨询怎么设立，如何设立。武汉、长沙已经开展了居住权登记的试行条例，但目前根据自然资源部消息，居住权的细则还在制定中。北京市也处于统筹研究中，相关部门尽量细化居住权登记工作，考虑周到现实情况，为居住权的细则推出打好基础。

百姓认为有了居住权以后，自己能够居住比较安定，是一个保障，心里踏实。也认为一部分人表示会持续关注居住权在生活的运用。

居住权如何设立？

《民法典》规定了两种居住权的方式：

一种是订立合同的方式

一种是订立遗嘱的方式

《民法典》物权编第367条

设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

在订立合同后，要向不动产登记机构申请登记。

《民法典》物权编第368条

居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

《民法典》物权编第371条

以遗嘱方式设立居住权的，参照使用本章的有关规定。

居住权与租赁权的区别

目前《民法典》对居住权的期限并无明确规定，而租赁权最长不能超过20年。居住权没有期限限制，这是居住权和租赁权最大的区别。其次，居住权是一种物权，租赁存在不稳定性，所有权人（出租方）随时可以解除合同，居住权则有物权的一种权利凭证。但如果在设立居住权的合同里或遗嘱里明确约定了居住权的时间，便是有期限的。

居住权是否可以续期？

居住权期限届满，若还想再设立居住权，需要所有权人和居住权人再进行合议，达成一致订立合同，去不动产登记中心进行相应登记。

提问环节

线上观众:居住权的设立需要满足哪些条件？

段夏蕾:居住权一般通过订立合同的形式来设立，合同需采用书面形式，要有必备的条款，重点是要向不动产登记机构申请居住权登记。居住权设立之后不能随意取消，因为居住权的设立依据是双方订立的居住权合同，依法设立的合同对于双方都具有约束力。若没有出现法定或者约定事由，当事人不能随意解除合同，设立的居住权也不能随意取消。若双方都同意解除居住权，则可以到不动产登记机构办理注销登记。

线上观众:多子女家庭，设立遗嘱时如何保证老人的居住权?

赵建英:对于多子女家庭，首先要对于房产的归属进行明确，明确情况下，可能涉及老人实际居住的权益问题，在立遗嘱的时候一定要把居住权明确写入。在遗嘱里设立居住权之后，便不可能因为设立遗嘱产生物权的变更，导致老人丧失对房子的居住权益。