一文读懂房贷继承：贷至100岁，谁还？还贷年龄延长成规避夫妻共同财产手段？

一文读懂房贷继承

近期最受关注也最受争议的话题，除ChatGPT,就属“房贷年龄延长”和“接力贷”了。

#南宁房贷年龄期限可延长至80岁#、#成都有银行房贷可还到90岁#、#银行辟谣南宁房贷能还到100岁#……近些天，类似的消息持续“轰炸”着人们的神经，“贷代相传”“传宗接贷”渐渐不再只是一句调侃。

震惊之余，思考渐起。“接力贷”有何法律风险？贷款人先离世了怎么办？成为了诸多网友最先发出的疑问。也有人“看到”了政策的外部“衍生”，认为父母还贷年限延长为子女提供了“夫妻共同财产”的新规避方案。

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房贷的继承

首先需要明确的是，住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

也就是说，在还清贷款之前，房产被抵押给银行的。如果借款人在结清贷款前去世，剩余的房贷和其他贷款构成借款人生前的债务。

若贷款人去世时，

房屋贷款尚未清偿完，

需分类看待。

贷款有共同债务人/担保人，未结清的房贷将由共同债务人/担保人继续偿还。

对于非上述场景，银行可以主张以贷款人的遗产继续清偿贷款。税务律师、注册会计师菅峰表示，依据民法典的规定，借款人去世后其继承人（包括法定继承人和遗嘱继承人）有两种选择：第一，负责偿还被继承人（借款人）生前的债务，然后继承遗产；第二，主动放弃继承，被继承人（借款人）生前的债务由被继承人的债权人依法用其遗产走法律程序偿还。如银行申请法院拍卖抵押的房产偿还债务等。

继承顺序方面，遗嘱继承人优先；如无法定有效遗嘱的，按照法定继承顺序进行继承，同一法定继承顺序存在多个继承人的，按照人数平均分配产权份额。

“法定继承人”的第一顺序为配偶、子女、父母，第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

倘若贷款没有继承人，

贷款人也未留有其他遗产，

房贷将如何处置呢？

河南泽槿律师事务所主任付建律师表示，若此贷款人并无继承人，且已经取得房产证的，银行可将房屋进行拍卖，以拍卖所的款抵偿房贷。但若此房产尚未取得房产证，则一般由开发商进行处置。

若房屋拍卖价仍未抵满房贷，损失部分将由银行承担。

夫妻一方离世，

剩下的房产/房贷该如何处理？

北京天达共和律师事务所贾丹琦律师回复称：首先，如果该套房产是夫妻关系存续期间内取得的财产，无论登记在哪一方名下，或是双方名下，该房产都属于夫妻共同财产。鉴于银行贷款一般只能选择一个主贷人，因此双方共同还贷，或是一人还贷，实际上都是使用夫妻共同财产清偿贷款，并不影响房屋属于夫妻共同财产的性质。

夫妻一方去世，对于夫妻共同所有的房产，需要先分割出去世一方享有的房产份额，以及对应该遗产份额应当清偿的剩余房屋贷款比例。随后，应当由对去世一方财产享有继承权的全体继承人，按照继承财产的比例，分别承担剩余房屋贷款。

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“接力贷”的风险

“房贷年龄延长”也让“接力贷”这一长期处于“灰色地带”的产品重新进入大众视野。

“接力贷”指用父母购房资格买房，父母作为主贷款人和子女一起承担还贷责任的住房信贷产品。

上文贷款继承的“贷款有共同债务人/担保人”场景，即多见于接力贷产品下。

有银行信贷经理对搜狐财经表示，这类情况多用于子女借用父母的名额购买属于自己的“二套房”，既能获得多套房产，又不违反限购政策。

事实当真如此吗？

“打破限购限贷就已经违法违规了”，中原地产首席分析师张大伟对搜狐财经表示。

对于“接力贷”背后的法律风险，

贾丹琦律师认为主要包括两个方面：

其一，“接力贷”可能违反我国的房产限购、限贷政策。因此，银行与家庭成员之间签订的房屋按揭贷款合同的效力存在不确定性。一旦发生争议，各方的权益不一定能够按照贷款合同的相关约定得到保障。

其二，“接力贷”的贷款模式需要两代人共同参与，而且贷款期限通常长达几十年之久。子女和父母共同购买一套房产，很可能导致房产权属发生纠纷。比如：父母有多个子女，父母在还贷款期间去世，其子女可能因房产权属发生纠纷；父母离婚，或子女与配偶离婚，也可能导致房产权属发生争议。

当前，还有观点提出，放开随迁父母购房并且把父母辈的还贷年龄大幅度延长的政策下，一个“夫妻共同财产”的规避方案成为可能。即父母购房，儿子/女儿每个月用赡养费用帮助还房，父母立下遗嘱把房子只赠予儿子/女儿一人，则该套房产与子女配偶无关。

“

那么这套思路是否可行？

“具有一定的参考价值，不过在实践过程中还需根据具体情况进一步进行论证”，贾丹琦律师回复搜狐财经。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条第三项规定：“下列财产为夫妻一方的个人财产：……（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；”因此，如果父母立下遗嘱把房产只赠予儿子/女儿一人，则该套房产不属于夫妻共同财产，与子女的配偶无关。

不过，根据《中华人民共和国老年人权益保障法》第十四条至第十八条之规定，子女赡养父母的方式有很多，不仅包括经济上的供养，还包括生活上的照料、精神上的慰藉等。因此，对于有充足退休金、经济宽裕的父母，子女可能无需支付赡养费。在此情况下，儿子/女儿每个月帮助父母还房贷的资金，无法被认定为是赡养费。

如果儿子/女儿帮助父母还房贷的资金被认定为夫妻共同财产，那么即使父母立下遗嘱把房子只赠予儿子/女儿一人，该套房产的权属仍有可能产生争议。

运营编辑：巴燕