广州二手房挂牌量超13万套，急售房源需降价20%

某地产中介机构店面张贴的售卖房源。吕颖雅/摄

部分急售房源议价空间甚至可以去到20%。而供求相对稳定的板块，业主心态强硬，议价空间大约在5%以内。

吕颖雅/发自广州

近日，一张朋友圈截图被疯转。链家研究院杨现领发文称，住房交易市场正在形成“新常态”：1.房子越卖越多，房源增加超过成交量两倍；2.买方力量增强，大胆砍价30%~50%；3.关注流动性，卖房难现象普遍；4.房价下跌，但高价房源保值；5.成交周期超过300天；6.买方付费模式或将改变。

二手房源越卖越多？

根据贝壳APP数据显示，5月24日，广州通过贝壳渠道成交的二手房共有57套；同时新上架房源却有557套，房源增加接近成交量10倍。截至5月25日，广州有13.3万套二手房源在贝壳APP上挂牌出售。从3月开始至今，广州二手房挂牌数量基本保持在13万到14万套间。

“房子在大大小小差不多10家中介机构放盘，房子放盘了5个月，价格陆续降了10多万元，都还没卖出去。”换房客郑女士说。

2023年年初，郑女士以总价320万元放盘广州市番禺区华南板块一套住宅，未料先后调低价格3次，仍未能成功出售。据介绍，2021年楼市景气时期，同样户型的最高售价为356万元；今年2月，同样户型的成交价仅为305万元，降价幅度接近15%。

郑女士的经历并不是个案。据广州中原研究发展部数据显示，截至5月21日，二手房中介网签宗数环比4月下跌8.2%，目前买家心态以观望为主，担心“高位站岗”，入市十分谨慎，部分急售房源议价空间可在20%左右；供求相对稳定的板块，议价空间约在5%以内。

一位资深房地产中介机构人士亦表示，往年6~8月才是二手房交易淡季，今年从5月开始成交就出现了明显下滑，热门板块的房子一般只要降价5%~8%就会有买家；非热门板块则需要下调10%~15%甚至更高才能成交。

另据了解，目前广州二手房交易中介费采取双边收费模式，如链家对买家收取1.5%的中介费，卖家收取1%；中原对买卖双方各收取1%中介费；裕丰则对买卖双方各收取0.69%中介费。

黄埔二手房挂牌量激增

广州二手房市场成交遇冷，黄埔区情况更加堪忧。

根据贝壳APP数据显示，近期黄埔区二手房挂牌量约为7900套，与以存量房为主的市中心不同，黄埔楼市一直以新房成交为主。然而，当前的情况却显示黄埔的二手房挂牌量即将超过以存量房为主的荔湾（约8000套二手挂牌房源）。

黄埔二手房挂牌量激增，成交遇冷 吕颖雅/摄

去年曾因收楼问题引起轩然大波的实地常春藤，新房价格曾达到2.7万~2.9万/平方米，但在一系列负面影响下，二手挂牌量激增，目前有311套房源出售，但今年仅成交了三十多套房源（通过贝壳体系成交），且成交价仅1.9万~2.3万元/平方米，部分房源还不满5年，需要缴纳契税。

数据来源：贝壳APP

又例如，曾经“抱团涨价”的网红盘万科东荟城，目前有339套房源挂牌出售，今年成交了四十多套房源（通过贝壳体系成交），成交价基本在3.5万~4万元/平方米。该盘在2021年时鲜有“3”字头房源，最高甚至卖出5万元/平方米的单价。而相邻的中海誉城则有近700套房源挂牌，其中“2”字头成交的房源不在少数。

事实上，过去几年黄埔楼市异常火爆，如今投资客急于出手，一些早期的刚需客户也急需换房，导致挂牌房源数量大幅增加。像科学城、知识城、长岭居、永和等板块陆续挂牌了大量次新房，且不乏大量还不满5年的房源。

然而，黄埔的二手房成交表现并不理想。根据广州市房地产中介协会的数据，4月黄埔二手房成交量（包括中介促成和自行交易）为471套，网签面积为4.5万平方米，环比下降了34.96%。这一数据位列广州11个区之首，可见热度大幅回落。

图片来源：广州市房地产中介协会

业内人士分析称，进入5月，广州市一手房供应量和促销力度有所增加，这直接导致许多优质客户转向新房项目，黄埔区也不例外，从而给二手房市场带来了较大分流压力。

一资深地产中介机构人士透露，近期一手房项目提供的渠道佣金有所提升，郊区的楼盘一般增加了1%~3%佣金，许多中介从业人员都愿意推销一手房源。

尽管如此，广州中原研究发展部建议，目前广州楼市更趋稳定、健康，后市大涨或大跌的可能性低。因此买家应避免“买涨不买跌”，否则更容易高位站岗，遇到合适的价格或房源即可上车。