买房？投资？先算一算，算一算

近期恒大出了个85折的营销，据我所知有楼盘几近回到了2018年的价格。

这段时间复盘从工作到现在的种种决定，结合近期的思考，想起之前看过鸟叔的一篇文章。当时囫囵吞枣，一晃而过。最近常为自己的智障汗颜，赶紧找出来，算一算自己的情况。

https://mp.weixin.qq.com/s/fuUflH0kl3OtIF11pfb8-w

这套房总价1040266元，单价9521元。

商业贷款：700000.00元，年利率5.880%

首付

维修基金

合计首付

340266

20805

361071

用房贷计算器算一下，目的是算出5年还贷金额及剩余贷款。因为一般从买入期房到办房产证后卖出，保守估计需要5年。

房贷计算器

http://fangd.sinaapp.com

贷款情况 商业贷款：700000.00元，年利率5.880%

贷款年限：30年（分360期）

还款方式：等额本息

还款统计 商贷支付利息：791480.54元

公积金支付利息：0.00元

累计支付利息：791480.54元

累计还款总额：1491480.54

年度 期次 偿还本息(元) 偿还利息(元) 偿还本金(元) 剩余本金(元)

第1年 第1期 4,143.00 3,430.00 713.00 699,287.00

第2期 4,143.00 3,426.51 716.50 698,570.50

第3期 4,143.00 3,423.00 720.01 697,850.50

第4期 4,143.00 3,419.47 723.53 697,126.96

第5期 4,143.00 3,415.92 727.08 696,399.88

第6期 4,143.00 3,412.36 730.64 695,669.24

第7期 4,143.00 3,408.78 734.22 694,935.02

第8期 4,143.00 3,405.18 737.82 694,197.20

第9期 4,143.00 3,401.57 741.44 693,455.76

第10期 4,143.00 3,397.93 745.07 692,710.70

第11期 4,143.00 3,394.28 748.72 691,961.98

第12期 4,143.00 3,390.61 752.39 691,209.59

第2年 第13期 4,143.00 3,386.93 756.07 690,453.51

第14期 4,143.00 3,383.22 759.78 689,693.74

第15期 4,143.00 3,379.50 763.50 688,930.23

第16期 4,143.00 3,375.76 767.24 688,162.99

第17期 4,143.00 3,372.00 771.00 687,391.99

第18期 4,143.00 3,368.22 774.78 686,617.21

第19期 4,143.00 3,364.42 778.58 685,838.63

第20期 4,143.00 3,360.61 782.39 685,056.24

第21期 4,143.00 3,356.78 786.23 684,270.01

第22期 4,143.00 3,352.92 790.08 683,479.93

第23期 4,143.00 3,349.05 793.95 682,685.98

第24期 4,143.00 3,345.16 797.84 681,888.14

第3年 第25期 4,143.00 3,341.25 801.75 681,086.39

第26期 4,143.00 3,337.32 805.68 680,280.71

第27期 4,143.00 3,333.38 809.63 679,471.09

第28期 4,143.00 3,329.41 813.59 678,657.50

第29期 4,143.00 3,325.42 817.58 677,839.92

第30期 4,143.00 3,321.42 821.59 677,018.33

第31期 4,143.00 3,317.39 825.61 676,192.72

第32期 4,143.00 3,313.34 829.66 675,363.06

第33期 4,143.00 3,309.28 833.72 674,529.34

第34期 4,143.00 3,305.19 837.81 673,691.53

第35期 4,143.00 3,301.09 841.91 672,849.62

第36期 4,143.00 3,296.96 846.04 672,003.58

第4年 第37期 4,143.00 3,292.82 850.18 671,153.39

第38期 4,143.00 3,288.65 854.35 670,299.05

第39期 4,143.00 3,284.47 858.54 669,440.51

第40期 4,143.00 3,280.26 862.74 668,577.77

第41期 4,143.00 3,276.03 866.97 667,710.80

第42期 4,143.00 3,271.78 871.22 666,839.58

第43期 4,143.00 3,267.51 875.49 665,964.09

第44期 4,143.00 3,263.22 879.78 665,084.31

第45期 4,143.00 3,258.91 884.09 664,200.22

第46期 4,143.00 3,254.58 888.42 663,311.80

第47期 4,143.00 3,250.23 892.77 662,419.03

第48期 4,143.00 3,245.85 897.15 661,521.88

第5年 第49期 4,143.00 3,241.46 901.54 660,620.34

第50期 4,143.00 3,237.04 905.96 659,714.37

第51期 4,143.00 3,232.60 910.40 658,803.97

第52期 4,143.00 3,228.14 914.86 657,889.11

第53期 4,143.00 3,223.66 919.34 656,969.77

第54期 4,143.00 3,219.15 923.85 656,045.92

第55期 4,143.00 3,214.62 928.38 655,117.54

第56期 4,143.00 3,210.08 932.93 654,184.62

第57期 4,143.00 3,205.50 937.50 653,247.12

第58期 4,143.00 3,200.91 942.09 652,305.03

第59期 4,143.00 3,196.29 946.71 651,358.32

第60期 4,143.00 3,191.66 951.35 650,406.97

5年投入：12*4143*5+361071=609651元

还有一个大项支出是出售时要还清按揭贷款的剩余本金：650406.97元。

计算盈利的公式：出售总价－首付－还贷金额－卖家税费－剩余本金=盈利

未经计算时，感觉上，单价涨一两千就应该赚钱了，但是从表格上可以清晰发现，12000多售出才开始有盈利，同时还要考虑5年的资金成本和机会成本，（考虑同样60多万的理财收益），单价站上15000，收益才令人满意。而最大的风险，是5年后的售价还是要看市场。

因此，判断一笔买卖是否划算，不能靠感觉，要定量衡量。

而且就像鸟叔写的：“如果是毛坯房5年后出售，在交房后进行装修后出租，差不多可以得到三年的租金。极限操作再投入10万元的装修款，出租三年可以得到10.8万元的租金收益（按3000元/月计算）。基本上和装修款相当，那这样还不如不装修呢。反正出售的时候，装修有时候其实不是一个加分项。”

说回这套房，3000一个月，也不能覆盖房贷，费力不讨好，不如不装修。怎么办？一个字，熬。最近在放水，但是房住不炒，所以，要等松口，熬吧。

曾经有另一个选择摆在我面前，普天中央国际一套4000多的房子摆在我的面前，因为周边乱糟糟我就没瞧上。但是本来就是投资出租的，如果选这套每月租个一千多，妥妥的正现金流，拿着租金不香吗？何况现在三马地区改造了。现在想想，这就是选择的重要性。选择的时候，缺少一个计算的过程。果然，不能赚到超出认知的钱。只能说是在实践和失败中不断汲取经验教训了。

我以前不清楚资本利得和现金流的区别。搞不清自己是为了什么而进行选择。

举例来说，资本利得就是100万买入的房子，150万卖，赚了50万叫资本利得。只有房价上涨才能获取，而房价依赖于政策。两种类型的政策会对基本面产生影响：财政政策与货币政策。

现金流则是房租减去月供等支出后的剩余部分。即使楼市横盘甚至低迷，也是可持续的。看过《小狗钱钱》的同学就知道，后者等同于“下金蛋的鹅”，前者就是“金蛋”。我更喜欢后者。

再换个角度，同一套房子，即使是同样的买入价，如果换成低成本（低利率）资金。结果又不一样，如基准利率打9折。择时，超级重要。放松限购限贷降低首付成数基准利率让上车的时候，人们因为冷清所以连车站都不去。等限购限贷提高利率各种政策频出阻止往里冲的时候，人们却群情激愤非要在高位，把车门都挤爆。真真是：群众要为国家想，我不站岗谁站岗。怪谁？怪自己！

不要在最热的时候追高。

买房这么大一笔钱！在市场冷却的低迷期或者政策由紧转放松的转折期这样的买点入市，才是对普通购房者最有利的。毕竟落到个人头上至少都是上万元的区别。

房价不是一直涨。房价会爆发式增长，会横盘，会阴跌，会震荡。

庆幸认知在进步，之前崇拜欧神的水库，因为种种局限，我没践行，流于意识层面。如今看来，他的书中虽有可取之处。但更多是时代、政策的机遇，不要钱没赚到，为别人的铲子买完单，还落下一身伤病。曾经我以为要趁早，现在则是：早不如巧。择时，这两个字，是真金白银换来的教训。我辈普通人，要增加对接受信息的辨别、思考能力，多学习经济、历史。

进入社会马上就5年了，荒废了不少时间在抱怨、痛苦上。今日如何，皆因过往种种。平心而论，原生家庭经济、资源基础本就低于身边人的我，以及比我更为悲催的老公，这几年虽算努力，认知进步却少，艰难苦恨自然难免。

看着和好友的聊天，不禁流下励志（生活所迫）的泪水

。加油，小阿姨！“富独代”的梦想等着你！

言归正传，很开心这一个月在家，找到了方向，发现了重新认识外界的乐趣。饭爷说：“自我学习和再教育里面最值得花时间精力的是读书写作、演讲和财商。”与君共勉。