城中村改造拆迁，补偿标准怎么计算？

答疑解惑

城中村改造正如火如荼的进行，不少老旧小区与城中村因为消防、排水等隐患会逐步面临拆迁改造。老旧小区不用说肯定是国有土地上房屋，但城中村的土地性质却不一定。那么，城中村遇上征收应该按哪种标准进行补偿呢，本文将为您简要介绍该问题。

一、集体土地上的城中村补偿

城中村大多聚集在城市郊区，一般未经法定征收程序变更土地性质的话就仍属于集体土地。征收这类城中村土地或房屋补偿标准应参照《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定：给予被征收人的包括土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，同时还要安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地以外的其他土地和地上附着物、青苗补助费由省、自治区、直辖市制定。涉及农村村民住宅的，首先要尊重农村村民意愿，其次补偿方式可以采取安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式。

鉴于城中村渐变为居民区的现状，青苗费与地上附着物几乎忽略不计，重点看土地补偿费、村民住宅补偿和安置补偿费。

1.土地或住宅补偿的三种方式：A.安排宅基地建房，就是需要征收方为被征收人安排宅基地用于农民建房；B.提供安置房，亦即产权置换，需要征收方提供给被征收人与原有房屋面积相当的房屋，按照拆一还一的原则进行置换；C.货币补偿，一般房屋拆迁补偿价是由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。

2.安置补偿费：用来补偿被征收人因为征收所产生的额外费用，包括安置房为落实期间的居住费用等。

二、国有土地上的城中村补偿

总体上，城中村土地性质确定为国有土地的，拆迁时要根据《国有土地房屋征收与补偿条例》规定进行补偿。为了保障公民受偿利益的最大化，按《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。用以保障城中村内被征收居民的权益。”

国有土地上城中村补偿具体内容有：房屋价值补偿，搬迁、临时安置补偿；用于经营的房屋还包含因征收房屋造成的停产停业损失补偿。被征收的村民可以通过测算房屋实际价值、装修、参考周边价格要求提升补偿金额，保障被征收人能住得上新房并开始稳定的新生活。

律师箴言

中辽律师提醒您，城中村改造形式多样，无论在改造措施还是征地补偿方面各地都存在相当程度上的差距。面对即将来临的城中村改造大势，被拆迁人如遇过低补偿无法维持之前的生活水平的，一定要咨询律师，找出征收工作的漏洞或违法之处，保护自身权益。