“辛辛苦苦攒钱买了房，却迟迟等不到交房，要求退房开发商还不同意。”不久前，田先生来到北京冠领（上海）律师事务所，讲述了自己的糟心事。2022年9月底，田先生在冠领律师的帮助下，终于成功追回了购房款和违约金。逾期交房两年零九个月，这场耗尽心神的纠纷终于随着胜诉判决的到来落下帷幕。
上海的田先生准备在山东购买一套住房用于投资。2018年10月底，田先生与山东一房地产开发公司签订了《房屋认购书》，并向房地产公司和其委托的销售公司支付了定金共计12.5万元。次月，田先生同房地产开发公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定房价款为25万元。合同约定房屋交付时间为2019年12月31日前，逾期交付房屋超过90日，田先生有权解除合同，房地产公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付房款，同时按照全部房价款的0.01%向原告支付违约金。
2019年1月19日，田先生按照合同约定支付了剩余房价款12.5万元，但开发商并未按约定交付房屋。自此，田先生多次找到开发商协商，开发商承诺于2021年10月交付房屋。本以为事情得到解决，没想到开发商再次违约。无奈之下，田先生于2022年7月7日向开发商发出《解除合同通知书》，要求解除合同、退还购房款并支付违约金。开发商收到此通知书后，并没有任何表示。
为避免最终“钱房两空”，田先生准备委托北京冠领（上海）律师事务所维权，将开发商诉至法院。冠领姜佳云律师、舒雄超律师接办此案后，深入研判案情，详细制作了起诉方案。
庭审中，被告开发商辩称：田先生要求解除商品房买卖合同的理由不充分，应当继续履行合同，同时还对田先生提出的违约金计算方式提出了质疑。
冠领律师立足于庭审焦点重点突围，冷静指出：首先，田先生与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务，田先生依约交付了全部购房款，开发商应当按照合同约定按时交付房屋，但至今已逾期交房两年零九个月，已构成严重违约。田先生的购房目的无法实现，有权根据法定解除权要求解除双方之间的商品房买卖合同。
其次，商品房买卖合同解除后，已经履行的，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。因此，田先生有权要求开发商返还其支付的全部购房款。
最后，案涉商品房买卖合同约定，原告解除合同的，被告应当按照全部房价款的0.01%向原告支付违约金，即违约金数额为25元。被告开发商单方违约的情况下，该合同约定的违约金标准过低，有违公平原则，且被告开发商占用原告田先生资金期间为田先生造成了利息损失，田先生要求按照中国人民银行同期同类贷款基准利率/同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金并无不当。
经审查，法院最终采纳了冠领律师的意见，判决：一、解除案涉《商品房买卖合同（预售）》；二、开发商于判决生效之日起十日内返还田先生购房款25万元；三、开发商于判决生效之日起十日内支付田先生违约金。（文中人物除代理律师外均为化名）
2021年12月初，在上海徐汇区某房屋中展开了一场激烈的四人谈判。这并不是他们的第一次谈判，也不是第一次以失败告终的谈判。这四人是谁？他们究竟因何发生分歧？
谈判的发起者潘老太，与何大爷是二婚夫妻，何云、何妍和弟弟何俊是何大爷与前妻所生。这三姐弟则是谈判的另外三位主角。
潘老太与何大爷婚后购买了上海徐汇区的一套公有住房，先登记在何大爷名下，后来变更登记到了潘老太名下。2013年，他们协议离婚，约定出售案涉房屋，售房款各分一半。但此事因其他原因不了了之。同年年底，何云作为同住成年人要求法院确认她为房屋的共有权人，获得了支持。
2021年7月，何大爷因交通事故不幸逝世。潘老太得知此消息后，考虑到三个继子女即将对案涉房屋进行遗产分割，远在澳洲的她特意回到上海办手续，不料一切却并不顺利。
何云认为，她和何大爷是房屋的共有权人，各占一半份额，潘老太的户口一开始并不在此房屋中，所以只能从何大爷的份额中再分走一半，即只能分走四分之一的房屋份额。而潘老太则认为，她也是房屋的共有权人，应该分走三分之一的房屋份额。因为这个分歧，潘老太叫来何妍、何俊一起谈判。
何妍与何俊认同潘老太享有三分之一的房屋份额，他们三姐弟则按照法定继承的方式继承父亲的遗产。可此时，何云却拿出一份遗嘱，表明何大爷只将遗产分给了两姐妹，何俊并没有继承权。何俊很是不解，首先，对于这份遗嘱，他并不知情；其次，同样作为子女，为何他不能分得遗产，且何大爷的老年时光一直是他在陪伴照顾。于是四人因为房产分割问题开启了多次谈判，皆不欢而散。
潘老太决定提起诉讼维权，何妍与何俊得知后也决定寻求专业律师的帮助。北京冠领（上海）律师事务所接受了何妍与何俊的委托，由刘稷森律师代为处理这场纠纷。
冠领律师了解案情后，立马抓住了争议焦点——法定继承与遗嘱继承的冲突。法律规定，遗嘱继承优先于法定继承，当遗嘱无效时，才能主张法定继承。为此，律师查看了遗嘱内容，其中写明：何云分得二分之一房屋份额，何大爷与潘老太各分得四分之一房屋份额；何大爷委托何云、何妍姐妹向潘老太追索房屋份额，并将名下所有财物赠与两个女儿。
律师发现这份遗嘱的存在只有何云知情，其真实性犹未可知。同时，就遗嘱内容而言，律师也发现了突破口。遗嘱中只有何大爷本人对财产性质及所占比例的认定，并不发生法律效果。且该遗嘱对财产的处分附有条件，何云姐妹必须先向潘老太追索房屋份额后，才能处分相应财产。如今，何云没有达成相应条件，不发生遗嘱继承的效果。
很快，潘老太对何云提起诉讼，将作为继承人的何妍、何俊也列为被告。冠领律师就以上观点形成办案思路后，代他们出庭应诉。
庭审中，潘老太请求依法分割案涉房屋。
何云辩称她享有房屋的一半份额，并要求由她和妹妹何妍继承父亲的房屋份额。
冠领律师根据以上思路深入剖析遗嘱，并表示，认可潘老太享有三分之一的房屋份额，何云提供的遗嘱与事实严重不符，何大爷老年时期由何俊赡养照顾，却剥夺何俊的继承权，不符合常理，应该适用法定继承。
法院经审理认为，根据之前的判决，潘老太、何大爷、何云均为房屋共有产权人，应根据等分原则分配产权份额。故最终支持了冠领律师的观点，判决案涉房屋由潘老太享有三分之一的产权份额，何大爷的三个继承人共同享有三分之一的产权份额。
从抓住争议焦点，到深入剖析遗嘱，再到法院据理力争，冠领律师经过层层递进，不懈努力，成功帮助何俊实现零份额到九分之一房屋份额的跨越，顺利地解决了这个家庭持续半年多的纠纷。（文中除办案律师外皆为化名）
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