说说房产税那些事之三：计税依据

上篇文章“说说房产税那些事之二：纳税人及纳税时间”，和大家分享了谁需要缴纳房产税及什么时间缴纳房产税的问题。比如，某企业从政府土地管理部门取得一块土地，支付价款1000万元，用于建设厂房和办公楼，委托外部施工企业进行施工建设，一年后全部完工转固，厂房账面原值3000万元，办公楼账面原值2000万元。企业财务人员知道该企业应该就厂房和办公楼缴纳房产税，也知道什么时间开始缴纳房产税，问题又来了：应该按什么金额缴纳房产税呢？借助这个问题，和大家聊聊房产税到底如何计算缴纳，即房产税的计税依据是什么。

一、计税依据的基本规定

《房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

根据上述规定，房产税有两种计税方式：从价计征和从租计征。

1、对于自用的房产，房产税从价计征，计税依据为房产余值，房产的计税余值 = 房产原值×（1-30%）

注：关于减除比例的问题，目前绝大部分省、自治区、直辖市人民政府规定的减除比例为30%，少数地方的减除比例低于30%，比如湖南，减除比例为20%。

2、对于出租的房产，房产税从租计征，计税依据为租金收入。

通过上述规定来看，房产税计税依据的难点在于从价计征中房产原值的确认，这需要引起大家的重点关注。

二、房产原值的确认

从价计征中涉及的房产原值，并不等同于会计上房产入账的固定资产原值，这个需要特别注意，房产税的风险很大部分来自对房产原值的确认。

（一）房产原值的基本规定

房产的原值，实际上就是房产的造价或者购置价。

《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。　　

从上述规定可以看出，不管是外购的还是自建的房产，税法上对于房产原值的确定是依据国家有关会计制度规定进行核算的，即根据会计制度的规定，应该计入房产原值的支出，都需要进行归集，以便正确核算房产的原值，而不是仅仅按照计入固定资产科目的房产原值进行确认。也就是说，如果企业发生的某项支出，按照会计的规定应该计入房产原值，但是，实际会计处理时，计入其他科目，那么在计算房产税的房产原值时，也应该包含该项支出。

上述规定也是提醒大家，在会计处理时不要人为的调整入账科目，应当严格按照会计的规定，正确核算房产的原值，以便正确计算缴纳房产税，尽量规避由此导致的税务风险。

另外，如果企业对原有房屋进行改建、扩建的，需要相应增加房屋的原值。

（二）地价计入房产原值

根据现行会计处理的规定，取得的土地使用权计入无形资产核算，在该地块上建设的房产，其固定资产的入账价值并不包含地价。但是，在计算房产税的房产原值时，却包含地价，这是房产税的特殊规定，也是大家应该重点关注的方面。

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条：关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。　　

比如，某企业花费1000万元取得一地块，用于建设厂房，厂房的建设成本为2000万元，即厂房会计核算的固定资产原值为2000万元，不考虑其他因素，则计算房产税的计税原值应为3000万元。

另外，还要考虑容积率的问题。一般来说，宗地容积率＝建筑面积÷土地面积。比如，一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了2万平方米的房屋，那么宗地容积率=2÷10=0.2；如果是宗地容积率是0.2的房屋，需要按照房产建筑面积的2倍即4万平方米计算地价。假如地价是1亿元，那么需要计入房屋原值的为4000万元。

（三）房屋附属设备和配套设施

《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字[1987]3号）第二条规定：

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。　

实际上，上述与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，在会计处理上，通常也是计入固定资产（房产）的原值，一般不单独核算。如果会计处理上确实进行了单独核算，在计算房产税的计税原值时，也应当包含上述附属设备或配套设施的入账价值。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）进一步明确：

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

另外，173号公告对于更换附属设备和配套设施的房产税计算问题也做了如下规定：

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。　

即更换附属设备和配套设施，对于房产税来说，增加新原值，减少旧原值；对于易损坏、需要经常更换的零配件，因为其更换相对频繁，价值相对较低，为保持房产税申报的稳定性，可以不变更房产原值。

（四）地下建筑房产税的征收规定

《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号，以下简称181号文件）规定：

凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

根据上述规定，对于房产税征收范围内的地下建筑，如果其使用功能符合房产税中“房产”的界定，也应当按规定征收房产税。

但是，根据181号文件的规定，地下建筑与地上建筑毕竟在占地及其他方面存在一定的差异，在对自用的地下建筑征税时，给与一定的“折扣”，具体折扣比例如下图：

另外，根据181号文件的规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

也就是说，适用从价计征时，如果属于单独的应税地下建筑，在征收房产税时，给与一定的“折扣”优惠；对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑计征房产税，不享受“折扣”优惠。

三、从租计征房产税的计税依据

从租计征房产税的计税依据相对来说比较简单。根据《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）的规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。

另外，根据财税[2010]121号的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

以上是笔者对房产税的计税依据所做的简要分析，房产税计税依据的确认是其税务风险的主要来源，希望能引起大家的重点关注。另外，在分析时难免存在不足，欢迎大家批评指正。