房贷利率下限，直接拿这篇文章找银行谈！

大家好！我是苏北哥！在8月的最后一个夜晚，终于出现了本年度最重磅的楼市ZC，全国买房人终于在一轮又一轮的等待中，等来了史诗性救市大招！

昨晚20点15时许，央行，国家金融监管总局连发两条重磅通知！其中《调整优化差别化住房信贷政策的通知》重点提及两点内容：

第一

：统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。

不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。第二，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

各地可见在遵循房住不炒原则下，因城施策落地执行。

有关《降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》规定。

第一：存量首套住房商业性个人住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款

，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

第二：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

第三：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平

，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定

自此，“降低首付门槛”、“存量房贷利率下调”两条呼声最高的房地产重磅ZC终于出台。

01.降低首付门槛，影响几何？哪些城市受益最大？南京……仔细阅读ZC原文，此次两部门出台的降低首付门槛ZC是覆盖所有限购城市与非限购城市

，也就是说全国一盘棋，不管是限购极其严苛的城市，譬如上海（本地户籍买房分为6限购方案，非本地户籍家庭仅可买一套，还需5年社保）；或是浙江嘉兴（8月25日限购、限售全部取消），首套房首付全部回归20%，二套房首付全部降至30%，可谓力度相当大。

要知道截止昨天降首付ZC出台之前，全国各城市买房首付的执行门槛是不一样的。

根据财联社的统计，全国非限购城市之前首套房首付比例最低是25%，各地可向下浮动5PCTS；二套最低30%；限购城市首套最低30%，二套最低40%，如今降首付ZC出台，最直接受益的当然是限购城市，首套二套首付均下行了10%。

但以上所说的只是通行标准，具体城市情况又有不同，后文要具体分析！今年以来随着各地救市力度不断加强，更多的二线城市加入了“非限购城市阵营”，譬如 苏州、哈尔滨，济南，南宁，无锡，石家庄，天津，呼和浩特、嘉兴、常州等。而四大一线城市仍然执行着非常严格的限购政策，新一线强二线之中有不少城市放松了限购，但并未完全取消限购。整体来看此次降首付新政，受益最大的就是一线城市。

上表中可以清楚看到，北京、上海的首套房首付门槛最高，此次XZ可让两地的首套房首付降低15%，如果按照600万总价的普通住宅计算，首付门槛直接从210万降到了120万；二套房的首付门槛降幅就更大了，北京直接从60%降到30%，“拦腰砍”；上海也从50%降到30%，本地改善购买力被激活应该是大概率事件。

广州、深圳前天刚刚官宣了“认房不认贷”，再加上昨天的降首付， 实际上形成了“ZC的叠加效应”，双项加持降幅更大了。两地首套房没什么好说的，从30%降到20%；主要是二套房，之前广州首付是50%，深圳首付是70%，执行了认房不认贷

，只要本地无房，首付降到30%；再加上昨天的ZC，等于广州二套首付门槛变相降低30%；深圳二套首付门槛变相降低50%，力度绝对逆天！

再来看南京楼市！首先是首套房首付门槛，30%降到20%，这直接导致全市各板块的上车门槛大大降低。

首套房首付比例3变2之后，河西南、大校场有望开启100万上车时代；

江心洲、小行、百家湖等热门板块，首付门槛有望降到100万以下；

燕子矶、江核、仙林湖，首付门槛有望最低降到70万；江宁东山、仙林汇通路、江北城南中心首付门槛有望最低降到60万。

全市均价2-2.5万/㎡的板块，未来上车门槛会降到40万左右。

如果未来南京首套房首付门槛降到这种水平，你会出手买房吗？评论区留言，欢迎与北哥讨论。

同时，南京二套房购买ZC受昨天“XZ”影响也发生了重大变化，也出现了“ZC叠加效应”。

去年南京、杭州出台了二套房首付“6变4”的政策，叠加昨天的XZ，往后在南京买二套房会出现两种情况。

第一种：有房无贷！

按照南京“6变4政策”，有房但贷款结清再买房算首套，也就是昨天（2023年8月31日）以前30%首付，昨天（2023年8月31日）以后20%首付。

第二种：有房有贷！按照南京“6变4政策”，有1套房但房贷未还清，首付门槛按照4成执行，再加上昨晚的“通知”规定，二套房按照30%首付执行，两者取低，故而南京未来二套房首付门槛已经降到30%。同时按照昨晚的“通知”规定，二套房贷款利率也有所降低，目前是降到LPR+20BP，而之前是LPR+60BP，前后下降了40个基点。

02.首套利率下限！9月25日后南京首套存量房贷利率到底能降到多少？

两部门昨晚发布的有关《降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》一经出台，全国楼市沸腾，7月14日开始风传的存量房贷利率下调ZC终于成功落地。

仔细看政策原文，这4个问题不容忽视。

第一：必须是首套房的存量房贷利率

，也就是说无论你手上有几套房子，最终只能是其中一套房产享受此ZC优惠，这个和北哥之前多次预测的结果一致。

第二：两个时间点问题

！8月31日，这个时间点之前已经发放的或者这个时间点之前已经签订的贷款尚未发放的，才可以被定义为首套房存量贷款（还有当地ZC认定可作为首套房存量贷款的）；9月25日，必须在这个时间之后才可以和自己当初的贷款银行申请下调首套房存量房贷利率。

第三：下调幅度以及最低下限！昨天通知规定，调整利率水平必须由金融机构与借款人自主协商，也就是告诉你这个下调是有弹性的，以最终双方协定的结果为准，但最低不得低于该套房屋当初贷款时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率的政策下限。第四：两种下调方式！借款人可以与金融机构协商，新发贷款置换存量首住房商业性个人住房贷款，也可以向承办金融机构提出申请，在原贷款合同上变更房贷利率水平其实这四个问题之中，前两个问题没有异议，谁都能看懂！而不好理解的其实是后面两个问题，特别是第三个问题当中规定的，新的贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于该套房屋当初贷款时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率的政策下限，到底是什么意思？这个下限到底是多少，又该如何认定？

只有搞清楚这个问题！我们才能知道后面，自己的存量房贷利率最低能降到多少！

其实这个问题是比较复杂的！注意原文表述 “所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率的政策下限”，也就是说这个“下限”每个城市都不一样

，鉴于北哥主要讨论的是南京楼市，所以先详细谈一谈南京，后面再粗略的谈一谈全国。

要弄清楚南京首套存量房贷利率的下调下限，首先要弄清楚两个概念： 第一，基准利率：第二，LPR（贷款市场报价利率）

。时间上基准利率在前（2019年之前执行），LPR在南京为2019年之后开始执行。

所以这个问题要 分为2019年之前、2019年之后、2022年5月之后三个阶段进行逐个分析，解释！