财政部发文，房地产税真要来了？

#11月财经新势力#

作者|私人财富学堂

沉寂许久后，房地产税呼声再起，又要重出江湖？

房地产税再受关注

10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，14条举措支持深圳在公共服务、高质量发展、现代财税体制和财政管理效能四个层面做出新的探索，并从财政层面给予全方位支持。

其中有一段话引发市场广泛关注，在网络上瞬间刷屏：

“支持深圳在全国税制改革中先行先试，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田。”

尽管没有提到房地产税，但按照财政部的解释，税制改革的主要内容是“健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重”。

而房地产税既是重要的地方税，又是直接税，是税制改革的重中之重。深圳又是国家改革开放排头兵，国家先行示范区，应该冲在中国改革攻坚克难的最前沿。

而且深圳房价全国最高、经济实力全国数一数二，并且率先实行了二手房指导价，又是去年5月份房地产税改革试点工作座谈会上被纳入进行试点的6个城市之一。

所以目前来看深圳是比较具备进行房地产税试点条件的地方，这次财政部实施意见公布后，市场立马联想深圳要进行房地产税试点了。

对房地产税的几个判断

房地产是我国重要的支柱产业之一，我国居民财富也过于集中在房地产，房子占据了约70%的居民财富，所以大家对房地产税比较关注，为此我们做了几个判断供大家参考。

1、房地产税可稳定补充地方财政收入。

房产税属于地方税，收入直接归地方所有，可有效补充地方收入。在发达国家，保有环节的房地产税是地方税收的重要来源， 36个国家房产税平均比重为47.5%，贡献了绝大部分的政府税收。

房地产税是地方税收的重要来源

在中国，房地产税短期很难取代替代土地出让收入，但通过对基数庞大、税基稳定的住房征收房地产税，可为地方政府提供稳定的财政收入。

有专业机构做过分析——

如果对所有住房征收统一税率的房地产税，比如0.6%的房地产税率，那么房地产税税收按2021年GDP计算相当于1.6万亿。如果对部分房产减免税率，比如只对300万以上的住房征收，那么税收总额相当于0.5万亿；如果对自有住房且人均建筑面积在60平米以上的房产征税，房产税相当于0.22万亿；如果对拥有三套及以上的家庭来征收，相当于0.22万亿。

在楼市难以有效复苏，购房者对房子的信仰破灭，土地财政面临较大压力的情况下，房地产税能够稳定补充地方的财政收入，成为地方一张新的长期饭票。

2、开征房地产税只是时间问题。

2017年“住房不炒”的大基调奠定后，房地产税便成为社会热点。

ZF的各种政策文件和会议多次提到过房地产税。

2021年10月23日，全国人大通过了“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。征收对象为试点地区的居住用和非居住用等各类房地产，并明确了试点期限为五年。

但计划没有变化快，此后楼市迅速降温。

到了2022年3月，财政部有关负责人表示，综合考虑各方面的情况，今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

这意味着房地产税，暂时“不扩大试点”了。原因与当时的房地产形势有关。

房地产税堪称楼市调控的“核武器”，所以试点实施需要有窗口期，需要考虑选时问题。

当时我国房地产处于严冬，在政策刺激下房地产的投资、销售依旧断崖式下跌，数据非常低迷，房企资金链整体紧绷。

暂缓扩大房地产税试点城市有助于促进销售回暖，帮助房企度过严冬，从而防范化解系统性风险。此外对于实现2022年稳增长的目标、对于促进消费都有重要作用。

鉴于目前的房地产市场环境依旧不太乐观，我们预计房地产税肯定会来，但不会很快就来，需要先期在一二线热点城市进行试点，然后渐进式扩大试点范围，离全面落地还为时尚早。

3、大概率会有免征面积、采用超额累进制。

房产税出台除了考虑扩大税源以外，还有民生稳定、房地产调控长效机制建立、抑制投机和囤积等方面的考量。所以房产税可能会更多地参考韩国和新加坡的经验。

首套房可能会减免，存量房大概率会有免税面积，参考标准不太可能是按照房子套数，而可能是按照人均住房面积计算。对超出免征面积的，才会征收房地产税。

同时，针对残障人士、退伍军人、困难群体等特殊人群，也可能会有减免优惠的政策。

在税率方面，房地产税可分为比例税率、定额税率和超额累进税率三种。其中超额累进税率根据房屋价值调节税率，比较公平。

数据来源：Wind，长沙银行资产管理部

比如韩国税基0.5亿以下，超额部分一般综合税率为0.2%；税基0.5-1亿，固定税额10万，超额部分税率为0.3%；税基1亿以上，固定税额25万，超额部分税率为0.5%。

我国未来房地产税大概率会采用这种超额累进的形式。整体税率不会太高，各地会存有差异，给定地方一个合理的参考区间，根据当地房价和调控目标自行决定，具有一定的灵活性。

4、对刚需家庭、租房群体影响较小。

房地产税征收应该有首套房免税、存量房免征面积等，所以对于满足首套房自住需求的家庭来说，房地产税跟他们没什么关系，不会有实质影响。拥有两套房，但面积不太大的，房产税税率也会很小。

但3套以上的多套房拥有者，就要格外小心了。

对租房群体而言，影响也不大。因为影响房租的是本地的工资收入。如果房东因为征收房地产税而提高房租，租客完全可以退租选择更便宜的房源。

毕竟房地产税征收后，会推动大量空置房源进入租房市场，在供过于求下，租金不跌就不错了，涨价更不会有人买账。

私人财富学堂观点

1、从全国房产联网、二手房指导价、金税四期、税务人员大扩招，其实可能就是在为房地产税做铺垫。此外，要实现共同富裕，在资产上收税是比较好的方法，所以房地产税是大势所趋。

2、房地产下行，给地方财政带来巨大的缺口，也让城投债风险持续走高。开征房产税，能够为地方找到一张长期饭票，对于弥补土地财政缺口，防范城投债风险扩大都具有非常积极的作用。

3、房产税开征后，房子将不再是投资资产，甚至会变成负债资产，房地产投资的时代已经结束了，未来如果把资产更多的配置到房地产，确实不太明智了。而以固收资产为主的理财产品具有风险较低、收益稳健的特点，将会是良好的房产投资替代品种。

风险提示：市场有风险，投资需谨慎。本内容表述仅供参考，不构成对任何人的投资建议。