低价出租房屋20年租金一次支付不符合交易习惯，不得阻止强制执行

2013年5月20日，出租人(甲方)吕某某与承租方(乙方)赵某签署《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况房屋坐落于南城区凤凰街X号楼X层XXXX号，建筑面积132.59平方米；房屋权属状况：房屋所有权证号京房权证朝字第xxx号，房屋所有权人：吕某某，房屋已设定了抵押。第二条房屋租赁情况及登记备案租赁用途：居住；第三条租赁期限(一)房屋租赁期自2013年5月20日至2033年5月19日，共计20年。甲方应于2013年6月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条租金及押金(一)租金标准及支付方式：130000元/年，租金总计：260万元。支付方式：2013年6月1日前全部支付。第十一条其他约定事项特别约定，因为本协议为长期租赁，乙方有针对此房屋的自主装修权、转租权、优先购买权，因房租为二十年合同期一次性支付，如产生违约条件，甲方支付给乙方合同总价款的20%为违约金，乙方在约定日期(房屋支付日期)后，有权自行接受房屋，甲方未清空物品视为放弃。落款处有出租人吕某某与承租人赵某的签字。

2013年5月24日，赵某向吕某某转账人民币260万元。同日，《收到》显示：今收到赵某人民币贰佰陆拾万元整，现本人已全部收讫。吕某某表示此笔转账并不属于租金性质，而是借款且已在2014年中建银行放款后还清，另外赵某给自己转账的当天，按照赵某提供的账户62xxx13支取人民币30万元。

2014年4月11日，甲方：启豪公司与丙方：吕某某、丁方：中建银行股份有限公司，签订《最高额担保合同》，约定：为确保吕某某与丁方主合同的履行，甲方自愿为主合同项下的债务提供最高额连带保证责任，丙方愿意以其财产为主合同项下的债务提供最高额抵押担保；丙方自愿以《房地产抵押财物清单》所列财物为主合同项下全部债务提供最高额抵押担保；丁、丙方确认，本合同项下抵押财产的价值为人民币7207700元；乙方、丙方保证本合同项下抵押财产在设定担保前未被出租，或虽已出租但已书面告知丁方，如本合同项下抵押财产设定担保后再出租的，丙方保证将征得丁方同意，并将设立担保事宜告知承租人。附件二《房地产抵押财物清单》载明：抵押财产名称：房产，所在地：南城区凤凰街X号楼X层XXXX室，建筑面积132.59平方米，评估价值7207700元，抵押人：吕某某，抵押权人：中建银行。

赵某向法院起诉请求：1.中止查封、拍卖位于南城区凤凰街1号楼9层1002号房屋，并确认赵某对该房屋享有使用权；2.本案诉讼费由中建银行负担。

一审法院认为，本案的争议焦点为赵某与吕某某之间的租赁关系是否存在，是否能阻却涉案房屋的查封、拍卖，阻止移交占有。针对该争议焦点进行以下评析：

首先，根据《执行异议和复议的规定》第31条第2款规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”从《房屋租赁合同》的内容看，按照市场价月租14500元计算，20年的房租应为3480000元，而260万元远低于市场的价格。同时，根据涉案房屋的地理位置，租赁房屋的租赁价格存在较大的涨幅空间，按照租房交易习惯，长期的租赁即使约定固定价格，也会预留房屋的涨幅空间而确定租赁价格。

其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故赵某应就2013年起实际占有使用涉案房屋负有举证责任。租房协议的租赁期间是从2013年5月起出租，而赵某在庭审中表述2013年10月才取得房屋，据此应有5个月的时间吕某某没有交房，赵某却未催促，这不符合承租人实际使用房屋的习惯。结合在案证据，从涉案房屋占有的情况看，赵某亦未提交充分、有效的证据证明自租赁期起始就已实际占有使用涉案房屋，应承担不利的法律后果。

再次，从赵某和吕某某之间的资金交易看，赵某与吕某某除在案的涉案金额为260万元的账目资金往来外，尚有多笔往来。根据资金走向的情况，结合2013年5月24日赵某转账给吕某某260万元以及赵某帮助吕某某还清中建银行278万元后于2014年在向中建银行贷出500万元的陈述看，吕某某表示涉案的260万元系赵某的借款而非租赁款的表述具有合理性。

一审判决：驳回赵某的全部诉讼请求。

一审判决后，原告赵某不服提起上诉。

二审认为，第一，从《房屋租赁合同》内容及履行情况看，案涉20年房租260万元远低于按照签订租赁合同当时的案涉房屋租金市场价计算的房租价格，且20年期租赁合同的租金一次性全部付清，亦不符合通常房屋租赁合同的交易习惯。第二，从赵某实际占有案涉房屋的情况看，《房屋租赁合同》约定的租赁期间是从2013年5月起出租，赵某称2013年10月才取得房屋，吕某某称赵某于2015年10月占有房屋，中建银行则表示在评估调查房屋时，案涉房屋状态并未出租，均由吕某某居住，各方当事人对于赵某实际占有案涉房屋的时间的陈述存在矛盾，虽赵某提交2016年至2020年的物业收据及发票，但无法证明其自约定的租赁期间起始日即实际占有案涉房屋，即便按照赵某所称其于2013年10月起实际占有房屋，与《房屋租赁合同》约定的起租时间相差5个月，在此期间赵某未催促吕某某按照约定交房，亦不符合承租人实际使用房屋的习惯。第三，从赵某和吕某某之间的资金交易情况看，赵某与吕某某除案涉金额为260万元的账目资金往来外，尚有多笔资金往来，结合2013年5月24日赵某转账给吕某某260万元以及赵某帮助吕某某还清中建银行278万元后于2014年再向中建银行贷出500万元的陈述看，吕某某表示案涉260万元系其向赵某的借款并非租赁款的表述具有一定合理性。

综上，赵某提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于赵某所提其对案涉房屋享有使用权并有权要求中止对案涉房屋的查封和拍卖的上诉理由，缺乏事实和法律依据，二审不予采纳。

二审判决：驳回上诉，维持原判。