房产类案件如何有效进行庭审发问？

涉及不动产的

房屋买卖、房屋租赁、建设工程等案件

一般习惯性统称房产案件

对比普通民商事案件

此类案件具有涉案标的较大

诉请类型多样、案件事实复杂等特点

因此其庭审发问除具备民商事案件的共性外

也有自己针对性的特色

那么在房产案件中

如何进行庭审发问呢？

我总结了以下几点：

1.针对原告诉请发问，注重固定诉请与合同状态

针对诉请的发问主要需要明确诉请的种类以及内容，常见的处理方式有：

1.如果是诉请意思含混不清或有歧义，需要法官通过询问加以澄清。

比如房屋租赁合同终止或解除后，当事人提出的恢复原状诉请，便需要进一步询问“原状”的具体内容。再比如租金的具体期间、工程款的项目构成，利息的起止时间、利率标准，违约金或损失的具体内容等，均可以通过发问加以明确。

2.对于明显不合理或错误的诉请，法官需要通过释明并向当事人询问是否坚持该诉请加以固定。

3.可能遗漏的诉请可以通过发问提示当事人对事实进行明确或对诉请进行补充。

比如房屋租赁合同解除时，如果当事人并未提出押金的相关诉请，可以询问是否收取押金以及对于押金的处理意见；再比如房屋租赁、买卖合同纠纷案件中，如果没有房屋交付、返还相应内容的，可以询问房屋是否进行交付，房屋现状等。

明确诉请内容后，也需要原告进一步明确诉请的请求权基础是违约、是损害赔偿、还是无效后果等。值得注意的是，由于房屋租赁合同为继续性合同，一般在诉请阶段就需要当事人明确合同状态，如有效无效、继续履行、解除或到期终止等，以便后续诉请的确定。

相对一般民商事合同纠纷，房屋租赁合同纠纷以及建设工程合同纠纷中，合同无效情形并不罕见，此时也应特别注意合同状态。

2.针对被告抗辩发问，注重总结并及时释明

针对抗辩的发问首先需要对被告抗辩内容进行总结，明确被告抗辩的具体针对内容：究竟是原告所主张的事实虚假或不存在、还是原告主张缺乏法律依据。

如果是事实争议，则需要通过后续举、质证及事实发问解决；如果是法律争议，则需要通过发问进一步明确抗辩权基础。

房产案件中，针对抗辩往往需要进行释明，并询问当事人是否提起反诉。比如建设工程案件中，当事人提出因工程存在质量问题而不予返还质保金或扣减工程款等；或者房屋租赁、买卖合同中，当事人提出的对方违约这一事实抗辩，法官都可以询问当事人是否提起反诉，并引导当事人整理反诉请求，便于全案的整体解决。

3.紧扣争议焦点，注意查漏补缺

在结束诉请及答辩阶段后，法官可以对照诉请依据以及答辩方向，在拆分规范构成要件的基础上进行第一轮争议焦点总结；

相应的，如果是书状先行的案件，庭审一开始就应当总结争议焦点。此时，法官应当询问当事人对总结的争议焦点是否有异议、补充，如果当事人提出意见的，法官需根据当事人意见对争议焦点进行进一步调整、细化，直至诉辩双方均明确并认可案件争议焦点。

在此基础上的庭审发问也应当紧扣争议焦点，围绕争议焦点进行发问，可以使得庭审节奏更为紧凑，直击案件要害。庭审中可以准备一张稿纸，对争议焦点内容进行整理，更好地把握案件问题核心。对于当事人在举证阶段有所欠缺的部分，法官可以通过发问引导当事人进一步举证。

比如，房屋租赁合同纠纷案件中，争议焦点是房屋是否满足合同约定使用条件（如酒店、教育、医疗等特殊要求）的同时履行抗辩问题，法官可以通过询问出租人房屋具体条件、获得的行政审批（如土地性质为商业还是工业？消防是否满足特殊行业需要？所在区域能否进行相应工商注册、行业许可？）等，以及通过询问双方合同签订前对房屋使用目的及房屋性质是否进行明确等内容，提示双方当事人围绕争议焦点进行充分举证。

4.关注关键事实，注意不要遗漏

法庭询问需要对某些案件中当事人不太注意，但必须查明的事实进行询问。房产类案件中，合同效力，合同解除、撤销、无效后果，合同履行类案件事实或法律上是否可以履行等都是容易遗漏的点。一个较好的做法是总结常见遗漏项目，在庭前准备时列出提纲，庭审时再对当事人遗漏事项进行发问。

比如，建设工程合同纠纷中，施工人是否具有资质；房屋租赁合同纠纷中，涉案房屋是否具有产证、建设规划许可。再比如，过户类房屋买卖合同纠纷中，需注意购买人是否具备购房资格、房屋是否存在隐名共有人（如夫妻）、是否存在查封等情况。如果法庭调查阶段当事人没有陈述完整，则都需要进行发问，避免案件审理出现遗漏的错误。

在查漏补缺的过程中，针对法院必须查明的事项，也需要询问当事人是否提出司法鉴定。例如，在缺乏双方共同确认的结算时，需引导承包人对工程量、工程价款等进行审价；发包人对工程质量存在异议时，需进行工程质量、修复方案的鉴定以及修复工程款的审价；如果是承租人在房屋租赁合同无效、解除时提出装修补偿，则需引导其对装修现值或残值进行审价；房屋买卖合同中，当事人提出房屋差价损失赔偿时，也需要对违约时或合同解除时房屋价值进行鉴定等。总之，在双方无法达成一致的情况下，司法鉴定是固定案件事实的有效且必要方法。

5.熟练运用自认，注重发问的方式方法

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》【法释〔2019〕19号】第四条，当庭审中出现一方当事人对另一方当事人主张的不利事实既不承认也不否认时，法官应主动进行说明及询问，如果当事人不明确表示肯定或者否定的，则视为其对该事实的承认，适用自认的规则。

庭审时，应当关注当事人对己方不利事实的回应，及时加以释明及询问，以达到对方无需举证证明的法律后果。在此基础上总结无争议事实，可以加快庭审节奏、节约庭审时间。

房产案件中，对较难查明的事实，通常可以通过“询问+自认”的方式进行固定。比如房屋租赁合同中，可以向出租人发问承租人搬离房屋时间、出租人收回房屋时间等；合同解除的案件中，可以向违约方发问收到解除通知的时间；再比如在缺乏书面合同的建设工程施工合同案件中可以向当事人询问是否为相对方；向双方发问工程中是否存在挂靠、转包、违法分包等无效情形；向发包方发问实际使用工程的时间等等。

值得注意的是，法庭询问无法替代当事人陈述。法官在庭审中的身份始终是中立的，如果对于一方的发问过于细碎、态度较为强硬，容易给人一种有失中立、有所偏颇的感觉。毕竟法官并非案件经过的亲历者，需要通过当事人陈述、举证质证、庭审审理判断案件事实。先入为主不但容易导致案件审理结果的偏离，也容易引发法官与当事人之间的矛盾。可以尝试多使用征询、探讨语气，化解当事人抵触心理，从而引导当事人更为顺畅的进行陈述。

张 辰

闵行区人民法院

民事审判庭

二级法官

—————

本期作者

来源 ：上海市闵行区人民法院

责任编辑 ：张巧雨

声明 | 转载请注明来自“上海高院”