离婚协议房产，未经登记不可对抗第三方

离婚协议中的财产分割约定只对离婚双方有约束力,不能直接导致物权变更和对抗第三人的债权。在完成产权变更登记前,离婚协议不能替代法律手续,产生法律效果。

这些年,中国的离婚率很高。那么离婚的时候,必然要进行财产分割,就是析产。析产就是分配财产。

那么通过离婚协议析产的这个财产,能否对抗第三人呢?

比如说有债权人要求偿债。没有没有负担债务的一方配偶，能否以离婚协议分配房产，对抗这个债权人对房产要求执行的行为呢?

最高法有了一些案例公报。总结来说，就是在完成产权变更登记之前,离婚协议中关于不动产物权归属的约定,不能直接导致物权变,亦不能对抗第三人。也就是说这个离婚协议中的财产析产只对这个离婚的二人有效。

在离婚协议中分割了财产,特别是不动产,应及时进行产权变更登记。这是法律上履行的公示公信的责任。如果不履行这个义务,就无法对抗第三人。

未负担债务的配偶一方，没有进行产权变更登记,就无法对抗债权人等第三人。是因为第三人仍然有理由认为该不动产属于债务人一方当事人所有。因为公示公信的房产登记还在债务人名下，可以进行法律追索。

如果当事人负债并在该不动产上设定了抵押,即使分割不动产给另一方，未负债务的一方配偶，其也无法对抗法院执行。因为她获得的物权本身就不完整。

所以,要想对抗第三人,离婚后要及时修改产权关系,完成法律手续。只有产权变更登记完成后,第三人才无法在法律上继续追索该不动产,离婚协议中的财产分割约定才能生效。

简而言之,离婚后改变产权关系必须通过法律手续,而非仅依赖协议。如果不及时履行法定手续,无法对抗第三人主张。

及时进行产权变更登记是当事人的法律义务,而非利益。如果不履行这个义务,就无法公示公信地证明财产归属,也无法对抗第三人的主张。

如果因急躁或急功近利而拖延或遗漏,后果由己负责。当争议出现时,无法提供确凿证据证明产权归属,就无法有效排除或拒绝第三人的主张,也就无法免除相应责任。

这是为了明确产权归属关系,也是为了有效保障自身权益,更为避免后患无穷。