转让房产的个人所得税由1%调整为20%！？

最近，关于太原市二手房转让个税新政的一则消息，引发了热议。不少房产中介、行业人士都对新政进行了不同角度的解读。

但在税法角度，这根本算不上个别自媒体所称的“爆炸消息”，实际上早就已经有相关法律法规的规定，本次太原市的“新政”不过是对政策的执行尺度有所变化。

20%的税率，是早就有的规定

个人转让房屋，属于财产转让，根据个人所得税法的规定，适用20%的税率。

《中华人民共和国个人所得税法》

第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（一）……；（八）财产转让所得；

第三条 个人所得税的税率：（一）……；（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十

这是法律层面的规定，因此20%的税率是早就定下来的。

1%的税率，政策依据是什么

个人所得税法明确规定转让房产适用20% 的税率，那么之前不少地方的税务局执行1%的税率，政策依据是什么？

在税务局的执行层面，国家税务总局出台了一项具体的规定。根据该规定，如果不能准确核算房屋原值的，可以由各省税务局或授权的地方税务局在1%-3%的幅度内核定征收个人所得税。

这就是1%的税率的政策依据。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108号

三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

核定征收是有前提条件的。就是“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”。实践中，确实存在一些年因代久远、产权变革、凭证保管不善等原因导致房屋原值不能准确核算的情形，只有这这种情况下，才可以核定征收。

因此，20%的税率是原则，1%的税率是例外。

但事实上，在二手房的交易中，即使能够确定房屋原值的，出于降低税负的考虑，出卖方有意不提供房屋原值的相关凭证，由税务局核定征收。绝大部分都是按1%核定征收个人所得税。

如：根据湖北省地方税务局的授权（鄂地税发〔2006〕144号），武汉市人民政府下发的《市地税局市房产局关于我市个人住房转让所得征收个人所得税的意见》（武政办〔2006〕169号）第三条规定：

对住房转让的个人(以下简称“纳税人”)能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查账征收，依应纳税所得额的20％计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可实行核定征税，核定征收率暂定为计税价格的1％。

为什么会引起这么大的关注

正是因为各地税务局普遍都施行核定征收，大多数地方都是按照1%税率。上面两种征税方式的计算方式不一样，导致实际的税负有不小的差别。尤其在房地产行业上行的市场行情下，绝大多数房屋都存在不同程度的升值，1%的税率其实是国家一直在给与的“优惠”。

在1%的税率政策下，转让方按照转让收入（成交价）的1%交纳个人所得税。不考虑房屋的原值。

在20%的税率政策下，按照转让收入减除财产原值和合理费用后的余额，乘以20%的税率缴纳个人所得税。

举个例子：

张三在2010年以100万元购买一套住房。2020年张三以200万元价格转让该住房。

（转让房产涉及多种税收，也与转让方的转让时间及是否是唯一住房等因素有关，为举例方便，在此不考虑该因素，感兴趣的同仁可以翻阅之前的文章）

如果按照1%的税率，张三要交的个人所得税为200*1%=2万元

如果按照20%的税率，张三要交的个人所得税为（200-100）*20%=20万元

（此处只扣除了购买房屋的原值100万元，根据规定，还可以扣除合理的费用，如装修费用、房贷利息等）

可见，适用不同的税率，个人所得税的差额非常之大。

因此，1%的“优惠”突然收紧了，大家不习惯了。所以就引发了巨大的讨论。

《中华人民共和国个人所得税法》

第六条 应纳税所得额的计算：（一）……；（五）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额；

还有适用1%税率的空间吗

本次太原市的政策有所收紧，不能过分解读，也不能一刀切的理解。

只能说是更加突出原则性规定—按20%税率执行，收紧例外性规定—按1%核定征收。

近些年来，随着2014年《不动产登记暂行条例》的颁布，国家实施不动产统一登记改革以来，越来越多的房产信息实现联网，这也给税务局在对不动产征税方面带来了便利。

很多以前无法确定原始交易价格的房屋，在不动产统一登记平台上都亮明了底牌。因此，“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”情形会越来越少。

因此，核定征收的情形也会减少。

但如果确实属于因客观原因无法提供房屋原值的凭证，税务局通过其他方式也确实无法准确核算房屋原值的，根据《个人所得税法》和《税收征管法》的相关规定，1%的税率仍然有适用的空间。

适用20%的税率，一定比1%税率多交税吗？

不一定。

根据前面所讲的两种税率下的个税计算方式

在1%的税率下，只要有转让收入，就要交纳个人所得税。不考虑房屋的取得成本。

在20%的税率下，只有转让收入大于原值和相关税费的，才对差额进行征税，虽然税率较高，但是如果房屋的增值较小，或者甚至房屋贬值的情况下，只用交纳较少或者不用交纳个人所得税。

在大部分一二线城市，房屋普遍都有增值，20%的税率确实会比1%的税率下多交个人所得税。但在一些城市，房屋增值幅度较小，甚至贬值，1%的税率可能会比20%的税率下多交税。

作者简介

王少林律师

北京盈科（武汉）律师事务所

执业领域：金融保险、税务合规、股权

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