二手房陷阱17：变更买受人条款一般合法有效，但规避限购会无效。

一、场景：

《上海市房地产买卖合同》对于变更买受人条款做如下约定：

第10条：甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。

甲乙双方协商一致，甲方收到定金后10日内交房给乙方，网签时乙方有权增减或变更买受人。

第三.10条以手写方式约定，在网签时乙方有权变更买受人；……

《补充协议》，约定：“1.在签订二手房买卖合同时，乙方有权变更买受人。

协议书》，约定：两被告同意原告在2021年12月15日之前变更买受人，包括以具备上海市购房条件的个人名义购买，届时若需变更买受人则两被告配合原告在保持现有交易条件不变的情况下重新签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，并于2021年12月25日前向房地产交易中心申请办理产权过户。#二手房陷阱#

二、法律分析：

1.《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告已依约支付全部房款且已实际取得涉案房屋并居住至今，因其嗣后发现其不具备购房资格，未能取得涉案房屋不动产权，现其依据合同约定，要求变更房屋买受人为本案第三人，第三人亦不存在限购等履行障碍，并承诺与原告之间自行办理房屋交接、房款结算等事宜，原告上述请求具有合同依据，结合合同履行情况，从诚信原则及维护交易稳定出发，本院对原告的诉讼请求予以支持。

2.被告主张合同约定增加或变更买受人有相应期限，原告应于约定办理过户手续日期前作出选择，其以自己作为买受人，因自身限购导致过户不能，应承担违约责任。根据查明事实，原告于申请过户前对其限购状态尚不清楚，其知晓限购后，亦及时与被告积极协商买受人变更事宜，于本案合同履行中不存在主观恶意，且双方合同中对买受人变更亦未约定具体期限，被告上述意见，本院难以采信。

3. 根据上海市房屋交易惯例以及实践中限购政策的具体适用，购房人是否属于限购对象的审查时间为网签合同当日，故只要陈欣在双方约定的网签合同日前消除限购的障碍，双方合同仍能得以继续履行。#变更买受人条款的效力#

4. 本案的争议焦点主要在于原告是否有权要求被告将系争房屋过户至其指定的第三人赵海云名下。就目前而言，原告南云风及其配偶均属外地户籍，并不具有在上海市购买住房的资格。而合同中关于“办理房产证时，乙方有权更改该房产的受益人”的约定，本院认为该约定应属无效约定。首先，该约定对受益人并未明确指定，其次，从签订买卖合同时原告本人尚属限购情形来看，该约定明显是原告为了规避未来不确定的国家房产调控政策，避免过户期限截至时，其自身仍属限购人员所致交易无法实现而作的约定，故该约定应为无效。原告依据该条款要求被告将系争房屋过户至第三人名下，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。