你们不要再纠结还贷问题了

我一直以来只给你们一个明确的答案：

三十年等额本息。

不是二十年，也不是等额本金，也不用什么其他搭配，房贷一概无条件选择等额本息，三十年！

然而效果甚微，求求你们别去纠结那什么等额本金，更别去看什么神秘兮兮的小编文，说啥银行为了多赚利息，竟然隐瞒了还有等额本金这样的还贷方式，害咱们房贷白白多给了数十万甚至过百万利息，这是公然的欺诈，纯粹的消费者诈骗。

特别离谱还有煞有其事的科普文：如果你要提前三五年还款，最佳的选择方式就是等额本金，因为你可以节省掉利息，而你提还时候，本金也会少了，有提前还款想法的投资者，选择等额本金是最划算的；科普文还说，至于贷款年限，则具体要看你的投资回报率，如果有持续超过5%（大于房贷利率）的理财收益，那你就选择三十年期限，留着钱做投资，否则越短越好。

看样子，等额本金全身都是宝啊，特别是那些拿着钱投资也亏，定存理财也低的人，看着余额宝一路下滑的2.3%收益，再瞧瞧银行定存2.75%，知晓“真相”的一刻，简直人神共愤，天理难容啊，就差在赶去银行按揭部声嘶力竭，强烈要求改回等额本金了！

星佬要吐血了。

我真的没想到现在都已经9102了，竟然还有不少人为这个选择寝食难安。

我苦口婆心地给你们讲解货币是有时间价值的，今天的钱永远比明天的钱更值钱，这区区多给的利息，不过是必要的渺小的代价。

但你们不听不听，捂着耳朵叫嚷我不管不管，等额本金就是少给了那么多利息，这是摆在眼前的事实，你这个时间价值说服不了我，我这套房就是准备三五年抛售的，怎么就不能选择等额本金，这时间价值还三五年内价值连城了？！

我多口又说了句：中国房贷利率是难得的真实利率，低得离谱甚至已经给人为扭曲，这样的福利你不要！？

就算低到离谱又如何，还不是要给那么多利息！？

我不要！

此刻，我终于恍然大悟：

你们之所以承受巨大委屈，是你们压根就不想给利息！

你们并非不晓得金钱时间价值，也并非不懂这房贷真实利率，之所以来回纠结等额本金和等额本息，只是源于你们心底里的一个声音，我能不能再省一点利息，能不能再少给一点，不能的话那就只好尽可能赶紧还清了。

你们视利息如同洪涛猛兽，生怕不小心便给啃得面目全非。

你们忌讳着亲戚朋友借款，同时却希望着还款不用给利息。

哎哟，多谢你那么慷慨解囊，我请你吃顿饭。

兄弟，呃，那利息你敢情当饭钱了？

咳咳，稍微扯远了。

利息是一定要给的，但利息并不可怕。

重要的是利率，更重要的是期限。

倘若有一笔房贷，银行给你三十年等额本息，你觉得人生未来的三十年黯然无光，都在苦苦地为利息挣扎。那就是你思想还没展开，你可以想象下，若这是一笔三百年的房贷呢，即使利息翻了十倍，但是每月的月供从一万几千，变成了一百几十，甚至变成了几十块，你还会忧虑这十倍利息吗？只要有足够长的期限，利息都不是负担的负担。

而在历史长河中，基准利率总是涨少跌多，利息分分钟已经在无形之中摊薄到让你感知不到的地步了。

估计你还是冥顽不顾，那央行加息怎么办，这涨的时候，我可能就熬不过来了，这可怕的高利息。

好吧，等额本息、等额本金，其实不过是还贷利息的选择方式而已，你甚至应该还听闻过先本后息，先息后本等等。其中利息最高的，不是等额本息，而是先息后本。

先息后本给你，要不要？

妈呀，赶紧跪舔啊！如果按揭房贷有这样的还款方式，我烧香拜神了，跟中六合彩没什么区别了。跪银行最舒适的的姿势，不就是为求这份先息后本的无上荣誉吗？

配合上长年限的贷款，即使央行基准上浮50%，那始终都是让人甜上心头。

可你一脸惊恐，盘算着一直都只是还利息，这跟利滚利有何不同啊？打死不能要！古惑仔影片中不是也提了，这笔数只是还利息，后续继续叠息。只还息，不还本，简直就是高利贷。

哎，你没救了。

如果你知道对于一般企业来说，更受欢迎的是到期还本付息（即到期一次性还清本金利息），恐怕血糖更低了。这比之先息后本更高利息的还款方式，只要贷款周期能够拉长，即使本息一分没还，一直在升息，这仍旧是企业最乐于接受的融资方式。

为什么，因为企业深信，总的利息不重要，每时每刻在变化的利率才重要。只要融资而来的本金保持流动性，在整个还款周期内，就有可能赚取更高于银行贷款利率的利息。当然这不是P2P，而是合法合理的融资投资行为，一切都离不开这银行风控范围内。

商业总是逐利的，而商业只会找最优模式，我们又怎么不能从中窥探一斑呢？对于个人而论，很难奢望国家会推出十年到期还本付息、二十年先息后本这样大逆不道的巨量利息房贷按揭，但以三十年等额本息而论，已经是银行给予我们仅有的抱着善意的选择了，你若不能撇除陈旧的利息原罪思想，重新理性地看待等额本息，那这楼市思维你是重塑不了了。

好了，以上不过是在思维上纠结你们的错误认知，可能你们只会当做玄学，喊这骗不了我，我仍旧无法认同。那下面就从科学上告诉各位，等额本息无论是思维还是数学，都绝对辗轧等额本金，无知，真的可能不过是因为EXCEL用不好。

我们不再空洞地探讨什么利息高低了，究竟高多少，低多少，直接让你们一睹究竟。

以一百万贷款、基准4.9%利率，分别计算三十年的等额本息、等额本金，可得：

（限于篇幅，先看前三年的）

首先我们一直强调的一点，也是你们一直忽视的：

其实等额本息、等额本金，一开始第一个月你们给的利息都是一样的，如上图都是4083.33元。先怼那些说啥利息少的阴阳怪气。

等额本金之所以后续利息减少，不过是从第一个月多还了本金，而第二个月少给的利息不过是基于你提前还多了本金（2777.78元>1223.93元）。

等额本金的确省利息，可前期三年并没有省掉多少利息。

请看下图（左为等额本息）：

直到第三年底：

等额本息总月供取整19w，其中本金是4.7w，利息是14.3w，剩余本金95.3w；

等额本金总月供取整24w，其中本金是10w，利息是14.0w，剩余本金90w。

因此，本金比本息多月供了5w，利息节省了3000，若你这个时候选择提前还款，本金是可以少还大概5w。但实际上这少还的5w只不过是你三年里自己辛苦多还的本金，跟利息并没有什么大关系。

等同于你这5w的多供款，不过是换来了3000元的利息。三年的时间里，等于0.3/5/3≈0.02，即每年仅仅是2%的利率。

你做什么投资赚不到2%的收益，即使是余额宝2.3%，也比这2%要强吧。

继续别停，我们算到第五年：

同样可得：五年月供本金比本息多给了7.2w，而利息节省了1.1w，本金多给了8.3w（剩余本金差额是8.3w）。

同样也是等同于1.1/7.2/5≈0.03，也就是3%的收益，这个时候就稍微比定存2.75%强那么一点点了。

惊讶吗？你还一昧误认为提前还款最稳妥是等额本金吗？如果你认为3%的收益也算不错的话，我也就没话可说了。

等额本金真正能剩下来的利息大头都在中后期，而前期两者利息是相差无几的，少还那一丁点利息不过来自于你辛苦的前期多供款。特别是你已经支付了大额首付款之后并不充裕，苦逼的多还款只会让你徒添压力，何必为了2-3%的收益伤身呢？

好了，我知道等额本息优于等额本金了，但我仍旧死性不改，还是不想还太多利息，我选择二十年等额本息可否？

请再一次大声阅读：最优解是三十年等额本息。

只要有贷款可能，就必须是这个选择。

为了更彻底一点，我们还分别对比除了三十年等额本息之外的的其他还款情况，以4.9%基准的100w房贷为例，计算其他情况的差额的净现值。我知道你们可能看不懂了，在这里简单解释下何谓净现值（NPV）：这是指把未来期待收入的钱换成现在的钱。你未来要赚到的各类支出收入，贴现到现在，相当于多少钱。我假设贴现率就是通胀率，而通胀率引用这二三十年的共识：15%，即中国实际通货膨胀率是每五年翻一番，每十年翻两番。不同还款情况差额的对比，可以让我们直观地认识到，在不同的选择下，三十年等额本息究竟有多着数。

如下图（请看最后占比100w百分比）：

（感谢欧神提供参考思路）

什么意思呢，那就是相对于“30年等额本息”来说，“30年等额本金”大概贵了5.4%，换言之以一百万来算：

30年等额本息100w=30年等额本金94.4w；

30年等额本息100w=20年等额本息92.2w；

30年等额本息100w=20年等额本金87.1w；

30年等额本息100w=10年等额本息76.5w；

30年等额本息100w=10年等额本金74.7w。

你一不小心选择错了还款方式，分分钟等于损失了几万甚至于几十万。所以说，与其忐忑不安，还不如拿起excel，当你懂得计算，世界还你一片清净。

最后：

我希望各位伙伴看完这篇文之后，不要再纠结还贷方式了，而当你遇到某位朋友也正为这件事烦恼至极时，请不要客气，狠狠地把这篇文甩他脸上。

啜他一口：

想啥呢，无条件选择三十年等额本息！