三手房找不到原房主怎样过户 三手房怎么过户

花钱买了房

办完了过户手续

却发现

第一任房主

户口还在我房上……

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Q1

去年买了一套“三手”房。当时，上一任房主说这套房子上没有别的户口。我已经办完了过户手续，今年想给孩子上户口，发现在这套房子上还有第一任房主的户口。派出所联系过第一任房主，让她把户口迁走，她当时表示有时间去咨询一下。但后来，第一任房主一直关机，联系不上。怎样才能让第一任房主把户口迁走？

A1:

你可以向当地公安局户籍管理部门咨询，了解具体户籍政策，申请强制迁出户口。另外可以向法院起诉，追究出卖人的违约责任。

就户籍问题，北京、上海、江苏等各地纷纷出台了“强制迁出户口”的政策，如《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定(试行)》对于原户内人员无正当理由拒不迁出的情形提出了解决方案，现房屋权利人可以在户籍所在地派出所申请“公共户”落户，将原户内人员迁出。《上海市常住户口管理规定》 亦明确对拒不迁出或者无法通知的原有户口人员，可以直接将其户口迁至社区公共户。各地具体政策略有差异，建议你联系当地的公安局户籍管理部门，了解具体政策及流程。流程的办理需要一定时间，在此期间，你可以联系出卖人，说明情况，要求其协助办理。

就追究违约责任问题，如果上一任房东承诺房屋内没有他人户口，而双方签订的合同中也对此明确约定了违约责任的，你有权向法院提起违约之诉，追究出卖人的违约责任，请求支付违约金。如果双方签订的买卖合同中，对此未约定违约责任，便难以追究出卖人的违约责任。

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Q2

我和我姐姐登记在一个户口本上，我爸和我妈登记在另一个户口本上。当初录电子户口的时候，没有我们姐弟俩和父母关系的信息，有什么途径能证明我和我姐是我爸妈的子女吗？

A2:

你可以通过提供出生证明、父母工作单位人事档案亲属信息、申请亲子鉴定、找派出所开具亲属关系证明等途径证明父母子女关系。

具体来说，第一，关于你和姐姐出生时是否办理出生证明，可以检索当地出生证明的查询途径获取，近几年部分省市的出生证明开通了网上查询通道。

第二，单位人事档案一般保存在人力资源与社会保障局，通常会记录公民本人的亲属信息及其关系，但本人是否可以对其进行复印，需要具体咨询该人社局。

第三，可以联系具有合法资质的专业鉴定机构申请亲子鉴定。但要注意，如果涉及刑事或民事案件，需要具备法律效力的亲子鉴定报告。应当按照国家相应的司法程序，必须出具公安、检察院、法院等机关或律师事务所的亲子鉴定委托书，同时必须由亲子鉴定机构严格执行检测程序。

最后，你也可以携带本人身份证件、父母结婚证件及前述调取的材料，前往你或父母所在的户籍地派出所，咨询是否能够开具亲属关系证明。

鉴于不清楚你需要将该证明用于办理何种事项，最好直接咨询要求提交该证明的相关部门，明确证明材料的具体要求及查询途径。

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Q3

男方父母在婚前为男方付首付买了房，登记在男方名下。结婚两三年后，男方父母一次性还清贷款取得不动产权证，并将不动产权证持有人由男方变更为女方。现男女双方诉讼离婚，房子应该怎么分割?

A3:

该房产归属取决于男女双方是否明确约定只归女方所有。如果双方约定该房屋归女方一人所有，离婚时，女方可以取得房屋全部产权；如果双方未做相关约定，离婚时，房屋应当作为夫妻共同财产予以分割。

首先，根据《民法典》相关司法解释的规定，父母于婚前出资付首付和婚后出资付剩余贷款，且将房屋登记在自己子女名下的，该房产视为出资方父母对自己子女的赠与。因此，你所述的男方父母出资部分，如没有特殊约定，应视为对男方个人的赠与，更名前该房屋属于男方的个人财产。

其次，在夫妻关系存续期间，男方将房屋权属更名的行为不必然视为男方对女方的赠与。如果双方签订赠与合同、办理赠与公证或达成明确的赠与约定，办理过户行为意在履行赠与协议，过户后房屋归女方一人所有，离婚时男方无权分割房屋；如果男方将房屋权属变更为女方，但双方未明确约定房屋只归女方一人所有，房屋过户后，男方的婚前个人财产转变为夫妻共同财产，应当在离婚时予以分割。

在上述未明确约定房屋只归女方一人所有的情形下，作为夫妻共同财产，分割比例并非均等。关于该房屋的分割，由法院结合双方婚姻关系存续的时间及房产的出资来源，房产变更为夫妻共有的期限等因素，综合确定分割比例。

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Q4

几十年前，我父亲在亲戚的帮助下获得了宅基地并盖了房。后来，房子租出去了，周围邻居都知道房主是我父亲，但是我父亲一直没有取得房产证。现在亲戚已经去世，我爸的户口也迁走了，我爸还能获得房屋产权吗？

A4:

如果你父亲户口迁出前已经合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的，应按规定予以登记发证。

首先，如果你父亲在取得宅基地使用权时，符合申请条件并依据法定程序经乡镇人民政府审核批准，在建造房屋时获得了相应许可且没有违规违建，那么可以认定你父亲已经合法取得宅基地使用权及房屋所有权。

其次，如果是父亲将户口迁进城，根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》的规定，你父亲原合法取得的宅基地使用权及房屋所有权应予以确权登记。如果你父亲不是将户口迁进城，而是迁入其他村集体，由于我国推行“房地一体”主义，即宅基地的使用权及其地上建筑物、附着物统一办理确权登记，你父亲是房屋的所有权人，宅基地使用权因为房屋所有权归属的原因须一并登记在你父亲名下。

最后，你父亲可以携带上本人身份证和户口簿、批准用地相关的权属来源材料、房屋符合规划或者建设的相关材料、房屋位置面积的相关材料等向乡镇（街道）或法律规定的其他相关部门提出书面登记申请。

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Q5

我家住在老旧小区，一梯两户，一共八层楼。电梯修建出资的只有三楼、七楼各一户的业主以及四、五、六楼的业主，目前电梯已经在建设。建到一半，我们发现电梯在四楼和六楼没有开通道，而除了一楼以外的其他楼层都开了电梯通道。我们认为，出了钱，电梯却没有停靠很不合理，便和业主代表反映。但是业主代表称方案已定，电梯公司也以改不了为由，拒绝了我们的修改方案请求，我们能怎么办？

A5:

业主代表作的方案决议损害了相关业主的合法权益，业主可向人民法院起诉要求撤销业主代表的决定。此外，电梯属于小区内的公共通道，属于业主生活利用上不可或缺的公用部分，所有业主对其均享有权利且承担义务，因此，未出资的业主也需要补交出资。

就撤销决定问题，根据《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。但是，业主行使撤销权需在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使。撤销后业主委员会应当重新作出决定，如果业主对决定仍有异议的，可以通过“双过半”程序更换业主代表，即经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。

就建造款出资问题，结合你提到的“三楼、七楼各一户的业主以及四、五、六楼的业主出资”的情况，根据《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利的同时也需要承担义务，不得以放弃权利为由而不履行义务。因此，即使不使用电梯的业主，也需要出资建设电梯，可以请业主委员会向其催交建造款。

来源：CCTV今日说法