从法院拍卖所得房屋被强拆被征收人难道只能干瞪眼儿？

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现实中，很多人会遇到从法院拍卖平台拍得房屋后，突然又被告知拍卖所得的房屋是违法建筑，最终被强制拆除。遇到这种情况究竟该如何维权呢？来看北京在明律师事务所资深拆迁律师赵帅和李静代理过的一起案件。

“变故”从天而降

拍卖所得房屋突变“违建”

委托人贾先生从当地法院拍卖平台购得房屋一套，同时法院于2021年10月份作出《关于涉及……国有土地及以上房屋的情况说明》。

没过多久，贾先生突然收到《通知》， 说自己房屋系违建，需要拆除。可还没等贾先生反映过来，房屋就已被拆迁公司强拆。面对强拆之后的残垣断壁，贾先生向当地公安局申请就案涉房屋被拆依法提起查处，却被对方以“强拆不属于自己职权为由”回复。面对公安机关的置之不理，贾先生只好向县政府申请“行政复议”，要求公安机关积极履职，但县政府却作出了《不予受理行政复议申请决定书》。

屡屡维权失败的贾先生最终找到了北京在明律师事务所，委托赵帅、李静两名律师代理自己向法院提起行政诉讼，请求“撤销县政府作出的上述决定书，并责令县政府对自己提出的行政复议重新作出决定。

本案最终经过赵帅、李静两名律师庭前充分收集证据，庭上据理力争，最终法院判决”撤销被告县政府作出的上述决定书，并于本判决生效之日起法定期限内重新作出行政行为”。

法拍房能否随意被认定为“违建”？

虽然本案以胜诉告一段落，但从案件中所反映出来的法律问题还是引人深思。如果群众用真金白银，通过合法程序从法院官方拍卖平台所拍得的建筑随意就被认定为违法建筑，从而被暴力强拆，那么司法公信力何在呢？以后谁又敢轻易从法院拍卖平台购买房屋呢？从这个案件中，我们更应该学会的是遇到此种情况，自己究竟如何维权？

1.“法拍房”到底是怎么一回事？

“法拍房”是指“法院拍卖的房产”。当债务人未履行生效法律文书确定的义务，债权人经法定程序向法院申请强制执行，法院将债务人名下房屋进行拍卖并以拍卖所得案款偿还债务，其中用于拍卖的房屋、就是法拍房。通常法院会在淘宝网、京东网、公拍网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网等官方网站上组织拍卖活动。相较于普通商品房买卖，法拍房具有价格相对较低和公开透明竞价等特点。

正规程序中，法院收到买受人全额拍卖成交款及房屋交易审核情况通知书后，制作拍卖成交裁定于十日内送达买受人，并及时办理涤除抵押和解除查封等手续。带法院开具过户材料并解除查封后，拍卖辅助机构全程陪同买受人完成核税、过户手续。所以，法拍房与普通商品房买卖一样，在交易成功后都需要完成过户。

2.法拍房的所有权究竟何时转移？

在本案的诉讼过程中，被告县政府辩称原告并没有办理产权登记，故不是涉案房屋的真正产权人，这种观点成立吗？

其实司法实践中也有很多与上述观点类似的争议焦点，甚至绝大多数法拍房的购买人都搞不太清楚“所有权”的时间节点到底在哪里。多数案件中，法拍房购买者都会经历“拍得房屋的时间”“执行裁定生效的时间”和“办理过户登记的时间”这三个节点，而结合以往的司法案例，所有权转移的时间应当在“执行裁定生效”的节点上。

《民法典》第229条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

根据上述法律条款的规定，只要竞买人在收到法院裁决书后并未提出异议，那么该执行裁定书送达即生效，房屋的所有权自然归属于竞买人。但未避免后续存在的法律风险，建议大家在竞买法拍房之前还是要做好前期房源调查工作，全程办理竞拍，免去不必要的麻烦。

3.房屋遭遇强拆后能否报警？报警是否有效？

本案中的贾先生房屋被强拆后立刻选择了报警，但警方以不属于自己职权为由而不予立案，其实这种情况在实践中也比较常见。公安机关的屡屡推脱，让不少房屋被强拆的人都认为报警无效，可事实真的是这样吗？

其实房屋被强拆能否报警？报警又能否有效，主要是看强拆是否合法。如果是合法主体依照法律程序规定拆除，那么报警后受理立案的可能性会很小；但如果属于非法暴力强拆，此时房屋所有人可以报警，因为警方有义务对破坏公民财产的行为立案调查，如果不立案，则属于不作为。

但无论何种情况，都建议大家在房屋面临强拆风险是尽可能不要远离自己的房屋。一旦发生了强拆行为，第一时间选择报警，接到报警后警方有出警的义务，可以及时阻止非法暴力强拆的发生，降低自己房屋和财产损毁灭失的风险。

4.警方不愿出警，不愿立案，又该怎么办？

面对公安机关怠与履行职权的情况，一种方法是可以向上级机关申请行政复议，如本案中的贾先生，第一时间向县政府申请行政复议，要求县政府监督公安机关依法履职。通常情况下，复议机关都会在法定的期限内给予申请人答复。当然，若出现行政复议无果，或对复议结果不满意的情况，也可采用另一种办法则提起行政诉讼，请求复议机关依法履职，或撤销复议决定，以此来维护自己的合法权益。