开发商借他人名义与自己签订虚假商品房买卖合同无效

【要点提示】

房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定，应当认定合同无效。

【基本案情】

2013年4月2日，某公司与王某强签订商品房买卖合同，约定王某强购买的商品房为某综合楼1单元1701室(建筑面积171．14平方米)，该商品房单价为每平方米6193．76元，总价款106万元，其中首付款31．8万元，余款74．2万元于2013年4月13日前付清。首付款一式三联收据均由某公司保管。2013年4月7日，某市财政局出具了户名为王某强、金额为42 400元的契税完税证；2013年4月 8日，某市物业维修基金出具了户名为王某强、金额为7695元的物业维修基金缴款凭证；2013年4月15日和4月29日某市房产管理局产权管理处出具了金额为 160元的所有权登记费收据。以上缴费款项均由某公司交纳并持有缴费凭证原件。

2013年4月24日，王某强作为借款人、某公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司某分行签订《房地产抵押合同》，约定王某强以其位于某市某综合楼1单元1701室的房产作为抵押向该行贷款74．2万元，享受利率8．5折优惠，期限自2013年4月24日至2024年4月24日。抵押贷款到账后，某公司每月按约定的还款数额向户名为王某强、账号为1251019981XXXXXXXX的账户偿还银行贷款。

2014年8月19日某公司与赵某静签订售房合同将某综合楼1单元1701室出售给赵某静，约定房屋价格为101万元。自此涉诉房屋的银行贷款由赵某静偿还。

2016年6月27日，某市房产管理局产权管理处出具金额为80元的所有权登记费收据、某市某测绘制图公司出具金额为20元的配图费发票，当日王某强取得了某房权证某字第156XXX号房屋所有权证，房屋所有权证上载明建筑面积171．66平方米；2016年6月29日，某市国土资源局出具金额为18元的土地登记费收款收据，当日王某强取得了某土国用(2016)第29XXX号国有土地使用证。以上缴费凭证原件及产权证、土地证原件由王某强持有。

2016年7月7日王某强向涉诉房屋贷款账户存款5000元，后于2016年7月18日将该款取出。2017年2月王某强挂失了原还款存折，2017年3月20日赵某静通过建行ATM机还款5600元。自2017年3月21日后涉诉房屋的银行贷款由王某强偿还。

某公司向法院起诉，诉称：某公司为企业融资需要，想通过签订虚假的商品房买卖合同获得银行贷款供企业临时使用，待企业资金充足后如数归还银行。王某强(某公司方职工、法定代表人闫某印的亲戚)王某强表示同意，并以自己的名义签订合同，房屋价款及利息均由某公司承担，获得的银行贷款由某公司使用，某公司享有房屋所有权。2014年8月19日某公司将名为王某强实为自己所有的诉争房屋出售给买受人赵某静，王某强均无异议。2017年4月20日赵某静去还款时王某强知贷款户已被王某强销掉。某公司为维护自身合法权益，请求法院依法确认2013年4月2日某公司、王某强双方签订的商品房买卖合同无效，王某强在诉争房屋抵押借款结清之日配合注销诉争房屋的抵押登记，并将诉争房屋产权户名恢复登记至某公司名下。

庭审查明，2013年4月2日，某公司与包括王某强在内的闫某岩、张某云、闫某磊、李某民、原某林、刘某东等人分别签订商品房买卖合同，合同编号为No．XXXX312-No．XXXX318。上述买卖合同原件及首付款等办理相关证件必需的原件均由某公司持有。王某强的合同编号№XXXX315。根据提交的证据及出庭证人的证言，其中闫某岩、刘某东、张某云的房屋产权证及土地证仍在某公司处、原某林的贷款由某公司偿还、李某民明确表示其只是应其妻(闫某印的妹妹)的要求在合同及归还借款的手续上签名，上述各合同签订人均无对合同载明的房屋主张权利的意思表示。

王某强原系某市公安局水上警察大队教导员，于2014年9月退居二线。2014年10月至2017年1月，王某强在某建材公司工作，该公司系某公司法定代表人闫某印控股的企业法人。

【审判结果】

法院判决：一、某公司与王某强于2013年4月2日签订的合同编号为No XXXX315的《商品房买卖合同》无效：二、王某强在涉案房屋抵押借款结清之日起十日内协助某公司注销房屋抵押登记，并协助某公司办理涉案房屋产权登记。

【律师评析】

本案的争议焦点是：1．双方签订商品房买卖合同时是否明知非双方真实意思表示；2．本案商品房买卖合同是否有效。

1、某公司、王某强双方签订商品房买卖合同时明知该合同非双方真实意思表示。本案中，某公司、王某强双方对于2013年4月2日签订商品房买卖合同的事实不持异议，一方面，合同签订后，合同约定的购房首付款由某公司支付，随后，某公司亦以王某强名义缴纳了42 400元契税、7695元物业维修基金和160元所有权登记费，故应认定王某强签订合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同。另一方面，某公司、王某强双方分别以保证人和借款人名义于2013年4月24日与中国建设银行股份有限公司某分行签订了以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》，之后，王某强亦未按约归还贷款，而是某公司以王某强的名义偿还；王某强虽然曾于2016年7月7日向涉诉房屋贷款账户存款5000元但随即取出，至2017年3月20日前并未对贷款予以偿还。此外，2013年4月2日，某公司与包括王某强在内的闫某岩、张某云、闫某磊、李某民、原某林、刘某东等七人签订了合同编号为No．XXXX312-No．XXXX318的《商品房买卖合同》共七份，王某强名下的编号为№XXXX315的合同在其中间。根据提交的证据及出庭证人的证言，其中闫某岩、刘某东、张某云的房屋产权证及土地证仍在某公司处、原某林的贷款由某公司偿还、李某民明确表示其只是应其妻(闫某印的妹妹)的要求在合同及归还借款的手续上签名，上述各合同签订人均无对合同载明的房屋主张权利的意思表示。故综上本案应认定王某强对某公司借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转移为非其真实目的是明知的。

2、本案商品房买卖合同应当认定无效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因本案某公司、王某强当事人借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第 (三)项的规定，依法应为无效。双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。因此涉案房屋仍为某公司所有，王某强在2017年3月21日以后所偿还的贷款某公司应向王某强返还，但王某强在本案中并未举证说明其已偿还贷款的数额且未提出返还要求，因此法院在本案中不予理涉，双方可另行解决。

（成都劳动争议工伤律师网：刘艳律师，执业专职律师十多年，经办案件上百起，编写中小学法制教育图书《法制与禁毒》《禁毒教育读本》三十余本）