北京山水文园千万级豪宅合同骗局警示录

山水文园九御销售中心

“北风往复几寒凉，疏木摇空半绿黄。”北京山水文园·九御120户千万级购房者遭遇合同陷阱，对这彻骨寒意体味更深。

11月4日，张贴在小区部分楼栋的法院查封条，不仅让已抢住毛坯房的30多户已签订预售合同的购房者脊背发凉，也让多数仅签订购房意向书的购房者陷入绝望。

11月20日，寒风料峭，北京东三环附近的山水文园东园（九御）售楼中心格外清冷，购房者黄先生快步推门而入，昏暗的大堂内三三两两留守人员窝在宽大的沙发里，慵懒地迎接着看不到希望的一天。

“现在销售中心被用作社会事务调解中心，接待隔三差五来咨询事情进展的购房者。”黄先生言语中透出些许无奈，从去年7月份购房伊始，他已往来此地无数次，“不曾想到北京也会出现这种烂尾房的情况，北京房地产开发相对规范，监管也比较严格，这都是大家潜意识里的认知。”他反复强调，现实却超出了他的预料。

据他介绍，2019年7月份其以1200万元全款购得山水文园五期九御二段房产一处，约定今年10月份精装交付，但到了今年11月，他等来的却是所购房产证照不全、且被债权方长城新盛信托申请查封，近期面临司法拍卖的窘境。

与黄先生相同遭遇的有120户购房者，在数次集体维权、信访后僵局难破，只有无助地排队等候司法诉讼，以期迎来转机。

山水文园，处于北京市东三环十里河弘燕路的黄金地块，早年间，由山水文园投资集团有限公司（下简称“山水文园集团”）低价揽入囊中，由其子公司山水文园凯亚地产开发有限公司（下简称“凯亚地产”）历经10多年开发获利不菲，而后开拓文旅版图。但是文旅地产前期投入大、回报周期长盈利的模式，让其早年间的积淀难以为继，资金承压。

由此，审批手续不全的山水文园（五期二段）九御项目，作为山水文园为数不多优质的资产，在去年年初被拿出来包装兜售，实际上该项目部分楼栋早于2016年，就被山水文园集团抵押给长城新盛信托，获贷38亿元，今年3月份，长城信托已发布债权资产处置公告，将以协议转让、拍卖、要约邀请竞价转让、挂牌转让等形式处置。

如今，开发商几近失联，债权方长城新盛信托申请了法院查封并将拍卖，让多数签订阴阳合同的购房者陷入了进退两难的境地。

11月30日，中国房地产报记者曾多次致电山水文园集团董事局主席李辙、长城信托，均未回应。

12月2日，北京德恒律师事务所律师吴昕栋在接受中国房地产报记者采访时表示，对于凯亚地产套用预售许可证，擅自销售没有预售许可证的商品房，属于违法行为，应由主管部门查处；对于阴阳合同，应视签署的购房意向协议书的内容来选择合适的救济途径；对于购买“五期九御项目”没有预售许可证的购房者来说，难以主张商品房消费者优先权，只能作为普通债权人进行受偿，对于购房者与凯亚地产的纠纷，其本质属于民事纠纷，应通过司法途径进行解决。

套用预售证

“该区域土地的稀缺性已经不言而喻，失调的供需比让想在这里安家的购房者，基本只能选择二手房的现实，买到九御这样现房的机率恐怕绝无仅有，其东三环无可匹敌的地理区位，足见其稀缺性与升值潜能，错过即遗憾终生。”当年，山水文园·九御项目的推广词颇具煽动力。

环伺北京四环内的高端住宅项目，包括朝阳公园板块、朝青板块、国贸板块、双井板块及欢乐谷板块等在内的整个北京东部区域，已均无一手现房，作为北京老牌高端项目的山水文园·九御应该是最后的“珍藏”，一经推出便受追捧。

在有现房展示和开发商承诺 2019 年5月补签购房合同、且 2020 年5月和10月分两批交付房屋的情况下，一百多户购房者自 2018年至 2019年，先后与凯亚地产签订了不同版本的《购房意向协议书》和《借款合同》，付款比例40%~100%不等，付款金额少则数百万元，多则上亿元。

据公开资料显示，2019年年初山水文园·九御公开推盘的分别为塔楼20#、28#，板楼18#、19#、29#、30，双拼别墅17#、31#，面积为146~495平方米。均价8.5万~10万元/平方米，总价1200万元起，预计交付时间为2020年5月31日。

凯亚地产由于未获得全部预售许可证，在售房时与购房人未签订正式的购房合同，但其向购房者承诺在 2020年5月31日前进行网签和精装交房。

但时至今日，凯亚地产既未履行承诺与购房人签署《北京市商品房现房买卖合同》，又未能精装交房，其中，18号，19 号，20号和28号楼已经封顶，建筑外立面全部完成，窗户安装完成，正在进行内部配套施工。目前施工进展十分缓慢，正在进行部分水电管道安装，基本属于毛坯状态。

据黄先生提供的资料显示，“业主通过北京市不动产登记信息查询得知，目前所有房屋均被抵押，一部分房屋被查封，大部分购房人所购房屋居然连销售许可都没有，更有甚者，整栋楼连竣工验收都未完成，尚未取得大产权证，就已经销售几十户。”

北京市自规局朝阳区分局告知书 购房者提供

中国房地产报记者通过北京市住建委网站查询发现，19号楼共计52套房，已售50套，其中20户已完成网签，13户已预订，处于办理网签过程中。

“其余公开销售楼栋并未取得预售许可证，而是套用19号楼栋预售许可证。”黄先生说。

让多数业主不能理解的是，“山水文园集团多年来开发的楼盘存在严重的违法行为，相当数量的房屋由于审批手续不全，导致无法办理房产证、无法正常过户，部分房屋是在没有合法审批手续的情况下违规建成，监管部门显然存在监管不力，履责不到位的情形。”

对此，北京德恒律师事务所吴昕栋在接受中国房地产报记者采访时表示，根据房地产及商品房销售的相关规定，房地产开发企业对商品房预售的，应取得预售许可证。凯亚地产套用预售许可证，擅自销售没有预售许可证的商品房，属于违法行为，由建设行政主管部门责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。

阴阳合同陷阱

“回头看，其实就是开发商有预谋设计好的陷阱，从预售证套用，到签订借款合同，再到签订购买意向书。”黄先生对自己遭遇颇为无奈。

据购房者介绍，凯亚地产以交付精装房为诱饵，用各种承诺为手段，欺骗购房人与其签订所谓的《购房意向协议书》和《借款合同》，但到期后却背信弃义，无力且拒绝履约网签。

据黄先生提供的凯亚地产（甲）与购房者（乙）于2019年7月30日签订的购买《协议书》显示：鉴于甲乙双方于2019年7月30日乙方向甲方提供借款事宜签订了《借款合同》，为此双方经协商一致达成购买意向协议书。乙方看好位于北京市朝阳区弘燕山水文园28号楼X号房屋，（最终以公安行政管理部门审核房号为准），未来有购买意向，最终面积以双方签署《北京市商品房现房买卖合同》约定为准，总合同价款为1000余万元。

由另一位购房者提供的一份《借款合同》显示：经甲乙双方友好协商，就乙方向甲方提供借款相关事宜，乙方自愿向甲方提供借款，借款用于甲方经营。双方约定，乙方应向甲方提供借款本金人民币1100余万元，乙方与2019年7月X日，全部汇入甲方指定账户，乙方借款本金全部汇入甲方账户作为本合同生效条件。

实质是，买卖双方为了规避无预售证无法网签备案的潜在风险，采取先签订《借款合同》、后签订《买卖协议》的做法，看似做了双重保险，实则给购房者今日维权无门埋下了隐患。

借款合同1 购房者提供

购房意向书 购房者提供

购房意向书 购房者提供

据多位受访业主介绍，目前的现状是，对于多数业主以合同诈骗为由寻求公安部门介入，但朝阳区经侦支队不予立案；朝阳区房管局于今年9月18日回复称，关于不动产登记的问题可向不动产登记事务中心咨询；北京市自然资源和规划局朝阳分局回应称，仅签订《购房意向协议书》，未签订《北京市商品房现房买卖合同》，需购房者（或委托律师）持有相关材料到不动产登记事务中心进行查询是否有登记（无法查询抵押登记的抵押信息），律师可查询查封登记或者限制处分机关名称；北京市朝阳区人民政府南磨房地区办事处对此事，则表示不予受理。

目前，多数购房者寄望于通过司法途径维护自己权益，然而由于买卖双方签订《购买意向书》及《记借款合同》的日期，均在山水文园集团向长城新盛信托抵押借款之后，属于轮候债权人。且由于涉事房产多数未网签登记，购房款未进入监管账户，业主的要房诉求主张难度较大。

自2020年1月以来，山水文园·九御售楼处几近人去楼空，公司管理者始终未能出面，购房者未得到任何有效答复，房屋迟迟无法交付，而山水文园集团的情况日益恶化，购房者似乎再难看到任何希望。

时至今日，“开发商拒绝履约进行网签，甚至百般推脱不承认购房行为，使购房人面临钱房两失的境况，这是明显的蓄意诈骗，初步计算，这部分购房款高达十亿元以上。”多位受访业主表示。

对于购房者与凯亚地产签署购房意向协议书、借款合同该如何救济的问题，吴昕栋律师给出了他的观点。

“虽然签署了两份协议，俗称的阴阳合同，但双方的真实表示应该是商品房买卖，而非借款，借款合同属于虚假的意思表示，以此规避无法办理预售许可证销售行为的风险。”一般认为因为阴阳合同中的阳合同不体现当事人的真实意思而不发生效力，而阴合同是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，则购房意向协议书属于对双方具有法律约束力的合同，但购房意向协议书并不等于商品房买卖合同，只有具备商品房买卖合同内容的购房意向书，才可认定为商品房买卖合同，二者在法律保护力度方面存在显著差异。

然而，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，未取得商品房预售许可证而签订的商品房预售合同，为无效合同，则对于购买了“五期九御项目”的购房者而言，应视签署的购房意向协议书的内容来选择合适的救济途径：如不具有商品买卖合同的内容，则属于预约合同，应根据合同约定行使解除权、主张违约责任等进行救济，否则，应按照合同无效进行处理，主张返还已支付的款项、并要求赔偿损失。

债权追偿纷争

中国房地产报记者调查发现，2016年11月22日，山水文园集团委托长城新盛信托成立长城新盛•北京山水文园特定资产收益权单一资金信托项目，信托38亿元，期限5年，交易对手为山水文园凯亚房地产开发有限公司及共同债务人山水文园凯湖房地产开发有限公司，抵押物正是包括山水文园（五期）九御二段在内的多处资产。

根据长城新盛信托今年3月的公告显示，当时其债权本金余额31.4亿元，其中包括2019年11月21日山水文园到期应还尚未归还的本金1亿元。

抵押情况方面，其中山水文园五期九御二段86229.69平方米在建工程及相应的43982.72平方米住宅和地下车库用途的国有出让土地使用权。其中17、18、19、20、31号楼已办理现房抵押，合计46699.69平方米，恰好是被山水文园套用预售证，签订阴阳合同已销售的部分。

该债权资产处置方式为，协议转让、拍卖、要约邀请竞价转让、挂牌转让及其他处置方式等。

据业主介绍，其余公开宣传的栋楼则因审批手续不全至今不具备销售条件，是否存在违规建设的行为尚待证实，中国房地产报记者曾多次致电山水文园集团未获回应。

业主诉求书 购房者提供

据调查，目前该笔债务山水文园逾期已近一年，但是以山水文园目前的资金状况及时兑付的难度极大，加上业主不断维权并试图通过司法途径维护权益，长城新盛信托也及时申请法院查封，预计在近期启动司法拍卖。

对于这笔超30多亿元债务及部分抵押房产的查封拍卖问题，中国房地产报记者曾致电长城新盛信托，截至发稿前未获回应。

此外，按照借贷双方的约定，对于抵押给长城新盛信托的房子，所售房款必须打入债权人长城新盛信托的监管账户，待还完借款之后，山水文园才拥有对监管账户内资金处置权。

据受访业主证实，“经多数购房人验证并与长城信托沟通后确认，山水文园集团未按约定将全部购房款打入长城信托的监管账户，四处挪用，亏空数额极其巨大，面临破产边缘。”

今年9月份，黄先生所在的业主群里陆续传出所购房产被查封的消息，后续将面临被司法拍卖。时间到了10月份，虽然有业主对自己被法院查封的房子提出了执行异议，但最终被驳回。

“目前，我们知悉的情况是，多数购房者的购房款并未进入监管账户，资金去向不明，长城新盛信托已向朝阳区第三人民法院申请拍卖20套查封房产。19号楼购房者虽然进行了网签备案，并支付了数千万的购房款，目前依然只能通过司法诉讼维护自身合法权益，能否如愿拿到房产还是未知数。”黄先生表示。

“有预售许可证已网签的业主主张权益，法院是支持的，律师会主张优先保护业主利益”，不过“这里边情况比较复杂，一类业主购买的是有预售证并通过网签备案的房产，情况相对较好，另一类多数业主购买的房子不具备网签备案条件，业主寄望于政府能协调问题的解决落实难度较大，司法途径亦不容乐观。”一位支付了7000万元购房款的业主说到。

针对购房者较为关心的山水文园楼盘抵押后出售的权益主张及是否涉及合同诈骗的问题，吴昕栋律师表示：“根据现行法律规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，但在司法实践中认定非常严格，需要同时满足签署合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且购房者名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等三个条件。因此，对于购买‘山水文园（五期）九御项目’没有预售许可证的购房者来说，难以主张商品房消费者优先权，只能作为普通债权人进行受偿。”

至于凯亚地产是否存在合同诈骗行为，“虽然凯亚地产将预收房款挪作他用，但现有证据尚无法证实凯亚地产存在非法占有之目的，挪用不等于非法占有，而且其的确作为房地产开发商实际开发了相关楼盘，并非无中生有，因此，很难说凯亚地产存在合同诈骗。对于购房者与凯亚地产的纠纷，其本质属于民事纠纷，应通过司法途径进行解决。”他说。

中国房地产报记者将继续关注山水文园九御项目的最新进展。