■本文作者：邹宇平 北京在明律师事务所

前不久，据媒体报道，海南儋州一村民曾某，因出售自家宅基地，被儋州市检察院以“涉嫌非法转让土地使用权罪”提起公诉。

近日，经儋州市法院审理，以被告人曾某犯“非法转让土地使用权罪”判处有期徒刑三年3个月，并处罚金90000元。

曾某缘何引来牢狱之灾，事情原委还得从他家的老瓦房、自留地说起。

据报道，2016年12月至2018年3月，曾某花费700元将位于儋州市那大镇某村自家的老瓦房、自留地等共计2.343亩土地进行平整，并将土地设计规划成8米×15米、8米×16米不等面积的宅基地，并对外宣传有宅基地出售，且可盖房。后将规整后的宅基地出售给本村集体组织成员以外的人，从中获利157万余元。

原本，看起来将自家闲置的房屋、土地充分利用后出售出去获得收益是一件好事，但曾某的这一系列行为却属于严重的违法犯罪行为。

根据我国法律规定，村里的宅基地、自留地的所有权均是集体所有，村民只有宅基地、自留地的使用权。若村民想要转让自家的宅基地需谨遵以下三大原则！

一、受让方需是同一集体经济组织成员或是与成员有直系亲属等身份的人员

农村土地的使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起。宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是本集体经济组织成员或者与成员有直系亲属等身份。

基于此，一些“城里人”还是早点打消去村里买地种菜、养花甚至盖房子的想法，不同村的村民之间的土地使用权转让都是违法的，城里人去村里“买”地更是不被法律允许的。

二、转让后，仍需遵循“一户一宅”原则

根据《土地管理法》的规定， 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

同时，基于“房地一体”的原则，农村村民出售、出租、赠与房屋后申请宅基地的，将不予批准。

由此可见，我国严格施行“一户一宅”原则，即便满足了受让方的身份条件，受让方需符合宅基地使用权分配条件，受让宅基地后仍然满足“一户一宅”情形。

值得注意的是，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，与此同时，也禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

三、农村宅基地转让行为需征得集体经济组织同意。

同样基于“房地一体”原则，在实际生活中，同村村民间转让房屋的时候，一般都会伴随着宅基地使用权的转移问题。因此，需要转让双方带着转让协议一起到村集体，征求集体经济组织的意见。取得同意后，转让双方拿着村集体经济组织出具的证明材料及其他宅基地转让材料，到不动产登记机构申请变更登记。

根据法律规定，不动产的权属以登记为准，即不动产只有进行了变更登记，相关权属在法律层面上才发生变动。

以上三点原则，在农村宅基地转让的时候，转让双方都需要同时遵循，违反任何一项都存在巨大的法律风险，甚至涉嫌违法犯罪。

透过以上三点原则，结合海南儋州曾某的行为来看，曾某获刑确实罚当其罪。

在此，在明律师也提醒各位，切勿抱有侥幸心理，多多积累法律知识，行事之前可与专业律师多多沟通交流，合法行事。遇到不公之事，也要及时寻求法律帮助，合法行使公民揭发、检举、控告违法行为的权利，依法维护自身权益不受损害。

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