重庆一中院发布商品房买卖合同纠纷典型案例

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当心，避开补充协议中限制购房者合法权利的“坑”

2020年6月，李某某、夏某某与重庆某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于江北区观音桥的某房屋，并约定了交房时间。合同载明如逾期交房超过30日，李某某、夏某某有权解除合同，李某某、夏某某要求解除合同的，该房地产公司应当退还全部已付购房款及利息并支付违约金。2020年12月2日，因该房地产公司一直未交房，李某某、夏某某向该公司发出《律师函》，以逾期交房为由要求解除合同。该房地产公司认为，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定，若房地产公司逾期交房，李某某与夏某某放弃合同解除权，并以此为由不同意解除合同。李某某、夏某某遂向江北区法院起诉请求解除合同并由该房地产公司承担相应责任，一审法院支持了李某某、夏某某的诉讼请求。该房地产公司不服上诉至市一中法院，该院审理后驳回了重庆某房地产公司的上诉请求。

法院经审理认为，本案是《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有该法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中的补充协议系重庆某房地产公司向不特定对象提供的可重复使用文本，属格式合同。该协议约定买方在逾期交房的情况下放弃合同解除权，明显排除了购房者主要权利，应认定为无效。购房者是否享有解除权仍应根据《重庆市商品房买卖合同》进行判断。

房地产开发企业在与购房者签订合同过程中，应按照公平原则确定其与购房者之间的权利义务。本案中，房地产开发企业反而通过格式条款剥夺购房者关于房地产开发企业逾期交房的合同解除权，明显排除了购房者的主要权利，应认定为无效。

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留心，签订购房合同时需审查销售人员的授权

曾某系重庆某房地产公司销售人员，购房者杜某与曾某在某楼盘售楼部签订了《置业预算表》。双方还签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同显示重庆某房地产公司为甲方、杜某为乙方。合同约定，杜某向重庆某房地产公司购买房屋，采取分期付款方式支付购房款，合同尾部无签字盖章。该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》尾部，曾某在甲方处签字，杜某在乙方处签字，未加盖重庆某房地产公司印章。合同签订后，杜某分四次通过手机银行、微信等方式共计向曾某个人账户支付购房款234171元，其中前两次曾某以个人名义向杜某出具了收条。后杜某发现房屋被另售他人，遂与曾某达成退款协议，但曾某未按期退还杜某购房款，杜某于是向璧山区法院起诉请求曾某与重庆某房地产公司承担归还剩余购房款及利息的连带责任。璧山区法院仅支持了杜某针对曾某的诉讼请求，驳回其对重庆某房地产公司的请求。杜某不服上诉至市一中法院，该院审理后维持了一审判决。

《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”杜某主张与重庆某房地产公司存在房屋买卖法律关系，但举示的《置业预算表》《商品房买卖合同》均无重庆某房地产公司盖章或授权人员签字，仅有曾某签字。曾某系重庆某房地产公司一般销售人员，签订购房合同并非曾某职权范围事项。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”而本案中，曾某无授权委托书，涉案商品房买卖合同未加盖公司印章，不存在曾某有代理权的客观表象，且曾某要求将购房款转至其个人账户，并以个人名义出具收条，这些行为均违背交易常理，杜某未审查曾某是否具有代理权，主观上未尽到合理注意义务，存在过失。此外，杜某在发现涉案房屋另售他人后与曾某签订《协议》，约定由曾某退还购房款。因此，杜某系与曾某建立的合同关系，无权要求该房地产公司退还购房款。

除非有明确授权，否则购房人与开发商销售人员签订商品房买卖合同，并直接支付购房款给销售人员个人账户的，购房人与开发商之间不构成商品房买卖合同关系。商品房买卖属于大宗交易，对买卖双方注意义务的要求更加严格，购房人在交易过程中应重点审查交易相对方职权事项的范围、是否有代理权限等，如未应尽到合理注意义务，则购房人的请求很难获得支持。

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警惕，购房时开发商未写入合同的承诺可能无效

熊某与重庆某实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买一套一楼的住宅。购买过程中，重庆某实业公司宣传购买一楼的业主享有花园的单独使用权，还向熊某出具书面宣传材料，做出保证一楼业主花园面积的承诺。后重庆某实业公司晚于合同约定交房时间通知熊某接房，熊某接房中发现购买的房屋存在墙体贯穿开裂、地圈梁偏差严重、墙体垂直度超过国家标准、空调机位只有一个而且尺寸不够等严重质量问题，因此拒绝接房。此外，熊某得知该公司前期关于一楼业主享有花园单独使用权的承诺也无法兑现，现花园系小区全体业主共同使用。熊某认为因重庆某实业公司的虚假宣传，导致其以高于正常价格的房款购买案涉房屋，因此向合川区法院起诉要求重庆某实业公司按照其他房屋的价格为基准退还房屋差价，并承担因房屋质量问题导致的逾期交房违约责任。合川区法院审理后仅支持熊某要求该公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，驳回了退还差价的请求。

法院经审理认为，熊某与重庆某实业公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积并不包括小区花园面积，房屋单价系双方自愿商定，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有法律约束力。购买者对于房屋价值的认定应当结合楼层、具体位置、软硬件功能等综合考虑。熊某所购房屋紧邻小区花园，其对花园的利用有更多便利。因此，熊某提出由重庆某实业公司按小区同幢三楼房屋均价计算房屋价款，并退还购房差价的诉讼请求与合同约定不符，不予支持。

近年来，部分开发商为销售房屋，利用底层赠送花园使用权的营销术语将房屋进行溢价销售。部分购房者明知花园系小区公共部分但出于占便宜的心理仍然选择购买，购买后实际无法得到花园单独使用权。本案中开发商与购房者约定将小区部分公共花园面积交由购房者专有使用，但双方明知购房合同仅对屋内面积及单价进行明确，未包括小区花园面积，故购房者请求开发商退赔差价，人民法院不予支持。

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安心，精装房因装修不当导致的损失应由开发商“买单”

何某某与大足某公司签订《商品房买卖合同》，购买了一套旅游度假别墅精装修样板间，但因装修部分不能办理银行按揭贷款，双方遂在合同上载明何某某所购房屋为清水房。接房后，何某某长期未在案涉房屋中居住，直至两年后何某某父亲搬入时才发现该房屋内三楼露台大量积水，水渗透至室内房间，导致出现墙面装修大面积发霉，地面木板及家具被浸泡等现象。经物业公司确认，原因系房屋三楼露台被装修施工时遗留的墙布堵塞，无法正常排水导致。后经评估，房屋内的装饰装修、家电家具等价值为515950元。双方就损失赔偿协商未果后，何某某起诉至大足区法院，要求大足某公司赔偿其房屋内装修、家具家电及其他各项损失。大足区法院审理后支持了何某某因房屋渗水造成的资产损失及评估费的诉讼请求。

法院经审理认为，根据双方合同约定，商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，应由大足某公司履行保修义务，并对损失承担赔偿责任。本案案涉房屋在保修期内，因三楼露台排水管堵塞，大量积水不能及时排出，倒灌至室内房间，导致室内装修及家具家电被水浸泡后受损，大足某公司应当承担赔偿责任。虽然双方在合同中约定案涉房屋为清水房，但大足某公司交付的房屋为精装修样板房，根据合同相对性原则，装修不当引起的案涉房屋财产受损，亦应由大足某公司在本案中向原告承担赔偿责任，大足某公司承担赔偿责任后，可另行向装修公司追偿。

签订合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，业主购买精装房，开发商对于装修质量应当承担责任，对因装修导致的损失也应由开发商赔偿。

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放心，开发商售房时作出的免收物业费承诺有效

刘某向重庆某旅游公司购买其开发建设的商品房，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，重庆某旅游公司还向刘某出具《免收物业管理费承诺函》，承诺对刘某购买的房屋免予收取三年物业服务费。交房时，刘某接到物业公司的物业费催收短信要求缴纳物业费783.60元。刘某向长寿区法院起诉，认为重庆某旅游公司售房时承诺免予收取三年物业服务费，但物业公司却向刘某收取了物业服务费，案涉房屋三年的物业服务费应由重庆某旅游公司承担。长寿区法院审理后支持了刘某的诉讼请求。

法院经审理认为，重庆某旅游公司向刘某出具《免收物业管理费承诺函》，该承诺函与双方订立商品房预售合同存在密切关系，且该承诺系重庆某旅游公司的真实意思表示，对该公司具有法律约束力。现重庆某旅游公司未按照承诺函的内容履行，导致刘某因缴纳物业费产生损失，应当由重庆某旅游公司承担该损失的赔偿责任。

开发商在售房时向购房人作出的免予收取物业服务费的承诺具有法律约束力。虽然物业费系由物业公司收取，开发商的承诺亦不能代表物业公司，但开发商的该承诺可视为由开发商承担购房人的物业费。本案中开发商未按承诺履行导致购房人产生物业服务费损失，应当承担赔偿责任。

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看清，合同无法履行时的责任划分

2020年7月17日，重庆某房地产公司与周某某签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋总成交价434581元，付款方式为周某某接到重庆某房地产公司通知十五日内将除订金三万之外的余款一次性付清，房屋资金监管方为重庆市某中心。当日，案外人何某某向重庆市某中心账户转账404 581元用于支付案涉房屋的购房款。重庆某房地产公司向周某某出具了收据并交付房屋。但该笔款项因不明原因，由重庆市某中心退回了案外人何某某账户。2021年4月1日，重庆某房地产公司向周某某邮寄送达了《告知函》，告知监管账户和重庆某房地产公司均未查到周某某缴纳的房款。2021年7月7日和2022年1月7日，案外人何某某先后再次向重庆市某中心转账300000元和104500元，并以现金方式向重庆某房地产公司支付了81元。后重庆某房地产公司向沙坪坝法区院起诉请求周某某支付逾期付款违约金。沙坪坝区法院审理后驳回了重庆某房地产公司的请求。

法院经审理认为，周某某已于2020年7月17日向合同约定的资金监管方转账支付了404581元购房款，重庆某房地产公司认可该款项为周某某购房款，并向周某某出具了收据确认，视为该公司认可周某某已履行支付房款的义务。虽然转款交易完成后案涉购房款的资金监管方将房款退回，但该退回行为与周某某无关，且该款项退回并非由于周某某或者何某某导致，因此周某某不应对原告迟延收到房款的后果承担责任。

本案中，购房人按照合同约定向开发商指定账户转账支付了购房款，后购房款非因购房人过错退回，导致开发商未收到购房款。开发商再次要求购房者支付购房款，购房者在合理期限内支付了购房款，不应承担逾期支付购房款的违约责任。

来源：重庆市第一中级人民法院2022年12月8日发布