申房普法 | 房产类法律问题解答

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提问者

律师你好,我买了一套商品房,当时开发商的广告宣传中说他们是精装修交房的。我们之后签合同的时候一共签了两份合同,一份是和开发商签的商品房预售合同,一份是和装修公司签的装修合同。现在交房了,但我发现房子的装修存在很多问题。我觉得开发商和装修公司本来就是一家的,应该两家公司一起处理。可是开发商和装修公司互相踢皮球,都说不关他们的事。我能让这两家公司一起承担责任吗?

律师解答

这就要看你与装修公司之间是否存在真实、独立的装修关系,你作为原告则需承担举证责任。在你购房时,商品房的销售广告和宣传资料载明你购买的是精装修房,可以以此作为证据证明你虽与装修公司签订了装修合同,但实际上是根据开发商的要求才签订的,你与装修公司之间并不存在真实的装饰装修合同关系。你向开发商购买的是含装修的商品房,就房屋装修质量问题引发的修复和赔偿责任,你可向开发商主张权利。

提问者

我前段时间通过中介购买二手房,合同签好后先付了三成的首付,剩下的部分向银行贷款。结果现在银行是按三价就低的房贷政策来审批贷款资格,我没想到贷不到这么多钱,剩下的差额也没有准备。现在房子买不成了,上家提出要我要赔房价20%的违约金。我想问问律师,如果打官司了,我一定要赔上家房价20%的钱吗?

律师解答

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

​但如果是由于你提到的贷款新政出台才导致你贷款不足,严重影响了履约能力,即房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,而该履行障碍并非你信用低等个人原因所致,你可以据此提出解除合同,具体违约责任的承担要根据案件的具体情况。庭审中,你也可以提出现在的情况属于情势变更,即依据《民法典》五百三十三条的规定,因政策原因,导致合同无法履行,各不承担违约责任。法院不太可能要求你按房价的20%承担违约责任,具体以法院的判决为准。

​另外,要提醒购房者需要了解自己的支付能力和应急方案。贷款是买家有求于银行,即便不是三价就低政策,也有可能因为贷款人资质等各种情况导致贷款额度不足的现象,万一出现这种情况要考虑是否有足够的资金从容应对。除了有相应的资金准备外,最好在合同中对新的调控政策可能会导致合同无法顺利履行的情况作出具体的约定,才能尽可能避免之后发生纠纷。

提问者

我在很多年前将一套房子出租给了我老婆的表弟,当时签的租赁合同没有明确写期限,因为当时两家关系好,只在合同里写了长期。我和我老婆年初离婚了,当初借房子给她表弟很大程度上也是因为老婆的这层关系。我现在想把这个房子收回来,但她表弟不肯搬走,说是这个长期就是一直的意思。我想问问律师,因为签订了这份合同,我就收不回房子了吗?

律师解答

​合同租赁期限“长期”的表述并非对租赁期限明确、具体的约定,你提到的这个租赁合同应为不定期租赁合同。根据法律规定,当事人享有任意解除权。所以你与前妻表弟签订的租赁合同中关于租赁期限为“长期”的约定,并不是说明租赁合同无限期继续下去,而应认定为不定期租赁。你作为出租人可以随时提出解除合同,但需在合理期限之前通知对方。出租人要求解除租赁合同的,需要给予承租人一定的搬离时间。至于提前通知的合理期限到底是多久,法律并没有明确规定,当事人可以根据实际情况进行协商。即便租赁双方成立不定期租赁关系,承租人依然享有优先承租权,即房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

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