城镇户籍子女继承农村宅基地使用权的八大法律问题

本文作者： 陈明东耳西来 文章来源：明律如是说

农村娃成了城镇居民后，就没了“本集体成员”的身份，不是咱们那个屯的人了。他（她）们忙忙碌碌在城市的车水马龙灯红酒绿中，有时，他（她）们会感叹“城市套路深，俺想回农村”。他（她）们想要再回咱们那个有山有水有树林的屯子里去，有一幢自己的房子，有一块儿属于自己的宅基地。

从明天起，关心粮食和蔬菜。我有一所房子，面朝大海，春暖花开。

可惜，农村宅基地是不给城里人的，即便你是从咱们那个屯走出去的整个屯上最靓的仔。

然而，可是，今天，有人称城镇户籍子女可继承农村宅基地，并问我城里人能不能在村子里盖小别墅？

我找到了相关通知，即自然资源部2020年9月9日经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局共同研究，对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出的答复。

这个“答复”中最引人注目的是，其中明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

这个其实并不是“新规”，早在2016年，原国土资源部就出台了《不动产登记操作规范（试行）》，其中已经有类似规定。

今天，因为有关媒体的报道，自然资源部官网的这个“答复”让许多农村出来的新城里人都精神为之一振：身为城里人，也可以在村里有房有宅基地啦！

回到别人问的那个问题“城里人能不能在村子里盖小别墅？”

本人仔细看了上述规定后，个人认为城里人不能在村子里盖小别墅。

下面我就以自问自答的方式解读一下城镇户籍子女继承农村宅基地使用权的八个常见问题。

问题一：城镇户籍子女继承宅基地使用权的必备条件？

答：城镇户籍子女继承宅基地使用权的必备条件有两个。

其一，该宅基地上有房屋。

注意该回复里“房地一体”这几个字，有房（农村房屋）才有地（宅基地使用权），地随房走，换而言之，没有农村房屋，也就没有宅基地使用权。

城镇居民继承农村的宅基地使用权，必须建立在房屋所有权的基础上。城镇户籍子女继承人要同时继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。

如果该宅基地上的房屋因年久失修倒塌，那么城镇户籍子女将会“房地两失”。

这是提醒城镇户籍子女要常回家看看，常回家住住，看望一下父母，修缮一下宅基地上父母住的房屋，让它结结实实屹立不倒。这不仅仅是孝敬父母的体现，也是在维护自己的切身利益。

其二，城镇户籍子女有权继承宅基地上的房屋。

城镇户籍子女不能有杀害被继承人及其他继承人、遗弃虐待被继承人且情节严重、伪造涂改隐匿遗嘱等丧失继承权的情形。注意，城镇户籍子女丧失继承权不仅仅是不能继承宅基地上的房屋，父母所有的遗产也都不能继承。

也就是说要么父母没有留下遗嘱，适用法定继承，城镇户籍子女子女作为第一顺序继承人参与继承，肯定可以继承到房屋所有权和相应的宅基地使用权；要么父母虽然有遗嘱，但父母没有通过遗嘱的方式剥夺城镇户籍子女对宅基地上房屋的继承权。

以上两个条件必须同时具备，城镇户籍子女才能继承取得宅基地使用权，缺一不可。

问题二：宅基地上没有房屋，或者父母立有遗嘱没有把农村房屋留给城镇户籍子女，城镇户籍子女可以单独继承宅基地使用权吗？

答：答复规定“按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。”

故，若该宅基地上没有房屋，或者父母立有遗嘱没有把农村房屋留给城镇户籍子女，则城镇户籍子女不能单独继承宅基地使用权。

具体道理见问题一的解答。

问题三：有多名继承人，城镇户籍子女如何继承农村房屋及宅基地使用权？

答：这个问题的回答有点“空”：有多名继承人，城镇户籍子女继承相应的农村房屋及宅基地使用权。

继承分为遗嘱继承和法定继承两种方式。

遗嘱继承的话，被继承人已经把包括宅基地房屋在内的遗产安排得明明白白了，相关继承人照着做就是了。提醒一下，遗嘱继承可能会让部分法定继承人无权继承遗产或少继承遗产或多继承遗产。

法定继承中，因为第一顺序的继承人包括配偶、子女、父母，城镇户籍子女有可能只是继承人之一，他（她）只能继承自己应得的相应份额。

说明一点，无论是遗嘱继承还是法定继承，都和继承人的户籍没有关系，只和继承人的身份有关系，所以在宅基地使用权继承上，农村户籍子女和城镇户籍子女比较，农村户籍子女并无特殊待遇或有优先权。

问题四：城镇户籍子女继承农村房屋及宅基地使用权后，可以修缮该房屋吗？

答：城镇户籍子女继承农村房屋后，就依法享有该房屋的所有权。自己的房子，修缮一下是没问题的。无论是本集体成员还是城镇户籍子女，都理应享有对自己房屋修缮的权利，以保证可以正常居住。

墙体开裂了补个砖，屋顶漏水了换个瓦，门窗破了换新的，地不平了铺地板瓷砖……这些都是可以做的。

这就和城里房屋的权利人装修自己家一样，政府部门是不管不禁止的。

因此，城镇户籍子女继承农村房屋及宅基地使用权后是可以修缮、装修该房屋的。

问题五：城镇户籍子女继承农村房屋及宅基地使用权后，可以翻建、重造房屋吗？

答：宅基地上的房屋属于个人财产，按照遗嘱继承或法定继承，与继承人的户口性质没有关系。城市户籍子女继承了农村房屋，可以继续使用宅基地，直至该房屋灭失。

但如果城市户籍子女想拆旧建新，翻建重造该房屋，那是不可以的。

因为宅基地本来就是给本集体成员使用的，城镇户籍子女取得宅基地使用权的基础也并非是基于“本集体成员”的身份，而是由于房地一体，继承了宅基地上的房屋后，享有了相应宅基地使用权。但这并不代表着城市户籍子女有权像本集体成员一样申请新的宅基地或者建造房屋。

再说了，农村房屋建造也是要走程序的：向村委会提出建房申请；村委会审核通过后进行公示，无异议的提交乡建办；乡建办进行初步审查；乡建办安排具体工作人员去现场看宅基地的选址、面积是否符合要求；申请人在乡建设办领取并填写房屋建设申请表；乡建办审核通过后，递交乡镇政府；乡镇政府进行核实，审批；规划建设部门审批，下发规划许可证。

上述任意一个环节不过，城镇户籍子女翻建重造该房屋都无法依法进行下去。

这就和城里私房屋的权利人想翻建重造自己家一样，必须取得政府部门的许可手续。

问题六：城镇户籍子女继承农村房屋及宅基地使用权后，可以出售该房屋吗？

答：农村房屋以前是禁止买卖或限制买卖的，就算卖，也只能卖给本集体成员。

最近这个口径有所松动，根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，在国家确定的宅基地制度改革33个试点县区（北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市），可以按照国家政策及相关指导意见确认宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。即在该试点区域内非本集体经济组织的以外的人购买该区域内宅基地上的房屋，买卖合同就有效。

但在非试点地区，非本集体经济组织的以外的人购买该区域内宅基地上的房屋，买卖合同就无效。

问题七：城镇户籍子女继承农村房屋及宅基地使用权后，遇到拆迁怎么办？

答：拆”，就是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物进行拆除。”迁”，就是指对原房屋所有人、土地使用者的暂时或永久迁移。

城镇户籍子女继承农村房屋及宅基地使用权后，就依法享有房屋所有权和宅基地使用权，故，如果遇到动拆迁，应该也能得到相应补偿。

但有一点可能城镇户籍子女未必会享有，就是拆迁后再重新给被拆迁人一块新的宅基地用于建造房屋。相关道理见问题五的解答。

问题八：城镇户籍子女继承农村房屋及宅基地使用权后，还可以让自己的继承人再继承吗？

答：这一点有待后继细则的出台。

我个人认为，只要该农村房屋还存在，城镇户籍子女的继承人应该也可以继续继承的，理由就是答复里说的“被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权”。

同理可证，以此类推。

综上，城镇户籍子女的宅基地使用权是紧紧依附于该宅基地上的房屋的，所以，必须村里有房，才可能村里有地。

在城里的咱们屯的人，是时候骄傲地说一声：“我村里有房！”

然后，紧锣密鼓地把村里的房屋修得结实一点儿，固若金汤。

村屋恒久远，一宅永流传。

特别声明：以上内容，为作者个人对答复的解读，仅用于非商业目的的交流与分享，任何情况下都不应构成或视为本人出具的法律意见。如官方有相应解释或细则出台，均以官方意见为准。