莆田市城厢区益民林物业管理有限公司、黄建新物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
案 由 物业服务合同纠纷 案 号 （2020）闽民申3492号
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书
（2020）闽民申3492号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：莆田市城厢区益民林物业管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区天九湾环岛南侧天溢嘉园。
法定代表人：黄扬和，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨明宇，福建业博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马红，福建业博律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：黄建新，男，1980年12月23日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
再审申请人莆田市城厢区益民林物业管理有限公司（以下简称益民林物业）因与被申请人黄建新物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2019）闽03民终2008号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
益民林物业申请再审称：（一）案涉双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，不能随意变更，一审法院将物业费酌减为每月每平方米0.6元错误。1.益民林物业提交了黄建新的经营账本、日月公寓发票、招租广告及LED屏显广告等证据，足以证明黄建新将住宅改为商用单身公寓，根据《前期物业管理服务协议》第四条第七项的约定，黄建新应按每月每平方米2元的标准支付物业管理服务费。2.《前期物业管理服务协议》约定“电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.1元”的标准计算，黄建新的房产属于电梯房住宅。3.案涉双方于2012年9月20日签订的《民事调解书》中约定，物业费应按照《前期物业管理服务协议》约定标准交纳。4.益民林物业于2013年1月退出案涉小区的物业管理，现案涉小区管理人非企业法人，亦非其他组织，其按物业费每月每平方米2元、水费每吨4元标准收费，一审法院酌减本案物业费为每月每平方米0.6元显失公平。（二）2018年修订的《物业管理条例》明确从事物业服务的企业不需要取得资质，二审法院认定物业公司从事物业管理活动，须具备相应的物业管理资质，适用法律错误。（三）装修押金3000元抵扣物业费没有事实依据。根据《前期物业管理协议》第14条“乙方向甲方缴纳装修保证金150平方米以下2000元每户，150平方米以上3000元每户，入住3个月后经工程验收无违章后予以退还”之约定，黄建新入住后违反装修管理规定并实施侵权行为，益民林物业有权不予退还3000元装修押金。（四）一审法院以益民林物业侵权为由，认定黄建新不支付2011年5月29日至2012年9月17日期间的物业费，没有法律依据。2011年5月29日至2012年9月17日期间，黄建新认为益民林物业实施了停水、停电等行为，以侵权之诉向人民法院提起诉讼，人民法院判决益民林物业承担侵权责任，故黄建新在本案中不能以侵权为由抗辩不支付该期间的物业费。（五）一二审法院对益民林物业主张的黄建新逾期支付物业费滞纳金（违约金）不予支持，没有法律依据。黄建新没有按协议约定交纳物业费、电梯维保年检费等相关费用，已构成违约，应按照《前期物业管理服务协议》第九条第四项约定支付违约金。综上，请求再审本案。
本院经审查认为，益民林物业于2008年7月21日与黄建新签订《前期物业管理服务协议》，于2013年2月退出对案涉小区的管理，故一二审法院参照该期间的物业服务企业的资质规定及物业费收费标准进行审理，并无不当。依据福建省莆田市物价局、市建设局印发的2009年1月1日开始实施的《莆田市普通住宅物业服务登记指导性收费标准》及福建省莆田市住房和城乡建设局就益民林物业的物业资质情况向一审法院出具的《函》，物业服务等级为四级的高层电梯住宅收费标准为每月每平方米0.7元以下，而益民林物业不具备物业服务企业资质，故一二审法院结合益民林物业的服务水平，调整益民林物业物业费收费标准为每月每平方米0.6元，亦无不当。
2011年5月29日至2012年9月17日期间，益民林物业对案涉房屋实施停水、停电、停电梯等行为，侵害了黄建新的合法权益，导致黄建新无法正常使用案涉房产，该事实已被另案生效判决确认，故一二审法院认定益民林物业在该期间未尽到物业的基本职责，其侵权行为对于黄建新拒交物业费亦存在一定责任，对益民林物业该期间的物业费请求及滞纳违约金请求未予支持，均无不当。另，益民林物业未提交证据证明其管理期间，黄建新的装修行为违反装修管理规定，一二审法院以装修押金抵销黄建新应缴费用，也无不当。
综上所述，莆田市城厢区益民林物业管理有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回莆田市城厢区益民林物业管理有限公司的再审申请。
二〇二〇年十月三十日
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