提前还房贷 需要注意些啥

随着房贷利率的调整，不少城市的房贷利率进入“3字头”时代。由此，“提前还房贷”的话题连续登上各大社交平台的热点榜。提前还款涉及哪些法律问题？提前还款划不划算？如果银行拒绝怎么办？记者采访了律师和银行从业人员，针对以上热点问题进行解答。

房贷利率下调

还贷人数增多

1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。之后，全国多地房贷利率开始下调。

截至目前，全国已有30多个城市把首套房贷款利率降至4%以下。就昆明而言，建设银行、工商银行、民生银行、招商银行等多家银行，首套房贷利率最低可申请至3.95%。

因此，一些有还款能力的昆明市民，希望提前还款以减轻压力。“自己有了一笔资金后，觉得欠着银行的钱心里不舒服，就想提前把这个贷款还完。”市民陈先生说。

为了还贷款，他还找亲戚朋友借了一部分钱，但他发现，1月初他就向银行递交了提前还贷申请，从排队到办理完成，花了近一个月时间。

晚报记者咨询昆明部分银行网点发现，随着个人房贷提前还款人数增加，不少银行在接受申请后，申请者需要等待较长时间。

云南省农村信用社某网点工作人员说，该网点每天可办理20多笔提前还贷业务。如果客户手续齐全，递交申请后，大概15天就可以办理完成。

记者通过建设银行App进行提前还贷，在操作中出现提示“本次提前还本申请扣款成功后，您需要从扣款成功之日起间隔180天，方可再次预约线上提前还本”。而在预约提前还款界面，则直接显示“2023年02月的线上预约额度已满……”

提前还贷

到底划不划算？

那么，提前还贷到底划不划算？晚报记者咨询了在平安银行工作的何女士。她介绍，并不是客户有了存款，就必须提前还贷，这要分情况来看。

比如，你通过银行贷款，还款期限是30年，还款方式为等额本息，提前还款的最佳时机是前15年。因为在每月偿还相同数额贷款的情况下，要返还的贷款利息是随着时间的推移逐年递减的，而要返还的本金则随着时间的推移逐年增加，越早返还本金，越可以节省利息。

如果你还了20年，在已经把大部分利息都还了的情况下，提前返还本金也占不到便宜，因此是否提前还款已经无所谓了。

还有一些人的商业贷款是打过折的，假如利率是4.9%，打了八折或者是九折，那么折合下来年化率就在4.1%左右，与现在最低可申请的3.95%房贷利率来对比，差距不大，基本上也没有必要去提前还款。

是否提前还贷

需看合同约定

“提前还房贷会不会构成违约，需看贷款合同的具体约定。”云南德凯律师事务所陈德红律师说，偿还银行贷款，包括提前偿还部分银行贷款或者全部剩余未偿还贷款，如果双方之间签订的贷款合同中约定了需要支付违约金或者其他限制条款的话，贷款人是需要承担违约金的，并且银行也是可以依据合同约定拒绝接受提前还款的。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。

“提前还房贷，除了根据自己的实际情况外，还要明确自己手中合同的具体内容。”陈德红律师说，对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取3个月的利息作为违约金；1至2年内提前还款的，银行收取2个月利息作为违约金等等。

而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1至2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。

金融借贷与民间借贷不能混淆

在现实生活中，一些市民对提前还贷存在误解，争议很大，这是为什么呢？陈德红律师说，主要原因，是市民把金融借贷合同与普通的民间借贷合同的法律关系混淆了，用亲戚朋友间借贷行为的思维来考虑与银行等金融机构之间的借贷关系，从而导致大家对银行的一些行为产生了不解和争议。

民间借贷关系中，如果提前还款，出借人会认为借款人很诚信，即便约定了利息，一般不会影响出借人的合法权益，于情于理都没问题。

但在金融借贷合同中，借钱的是金融机构，提前还款就会导致银行原本可以收取的利息减少甚至没有了，损害到“债权人”的合法利益，还会造成资金闲置成本等损失，银行自然是不乐意接受的。为了降低提前还款给银行造成的影响，银行在与贷款人签订合同时，通常会规定借款期限在1年以内的，不得提前偿还贷款本金。

提前还贷注意事项

1 提前与贷款银行预约：有些用户认为想还就还，事实上情况并非如此。由于抵押贷款金额较大，需要经银行批准。只有经过银行批准，才能提前还款。因此，当你计划提前还款时，最好提前一周与贷款银行预约。

2 违约金：对于提前还款，银行会收取一定的费用，最常见的是违约金。不同的银行收取违约金的标准不同。买家最好先咨询贷款银行。

3 提前还款金额有要求：对于提前还款，不是借款人想还多少就还多少，而是有要求的。一般来说，最低还款额为1万元，其次还款额必须是1万元的整数倍。

4 对提前还款时间有要求：大多数银行对提前还款时间有要求，比如还款一年后才能申请提前还款。因此，如果还款时间不符合要求，就不能申请提前还款。

5 组合贷款提前还款要求：许多购房者采用组合贷款买房，原本想提前还商业贷款，但被拒绝了！原因是组合贷款提前还款，不能只偿还其中一个，必须保持一定比例。

6 注意利率：如果提前偿还贷款，我们应该了解银行的利率。例如，当贷款利率开始下降时，提前还款将非常不划算，你会遭受很多损失，因为下降的利率已经抵消了你的许多压力。