房贷提前还款利息怎么算？划算吗？

提前还款利息怎么算？4种提前还款的对应利息：1）提前还清全部还款，这种情况剩余部分利息不用交；2）提前部分还款贷款期限不变，月供减少；3）提前部分还款贷款期限缩短，月供不变；4）提前部分还款贷款期限缩短，月供减少。第2-4种情况剩余贷款利息重新计算，但要缴纳提前偿还部分约1%的违约金，也就是手续费。

各银行提前还款政策。1）工商银行，须提前一个月申请，未满三年罚三个月利息，满三年不罚息。另部分提前还款的，提前还款的金额必须是月供6倍以上。2）建设银行，不满一年提前还款按照提前还款金额三个月利息罚息；满一年不足两年，罚两个月利息；满两年不足三年，罚一个月利息，房贷满三年以上不罚息。3）农业银行，不满一年按提前还款金额6个月利息罚息；满一年不足三年罚三个月利息；满三年以上罚一个月利息。4）中国银行，不满一年按提前还款金额三个月利息罚息，满一年不满两年罚息两个月；满两年不满三年罚息一个月；三年以上无罚息，具体以借款合同为主。5）交通银行，不满三年收提前还款金额1%罚息，满三年以上不罚息。6）邮储银行，不满一年按提前还款金额1%罚息，满一年以上不罚息。

提前还款的好处。1）终结负债，无债一身轻。2）节省剩余负债的还款利息。如贷款满两年之后手头有钱选择提前还款，那么假设剩余本金96万，加上一个月罚息总共要还96.4万，提前还款之后，可节省剩余28年须还的76万左右的贷款利息。

提前还款的缺点。假如手头有96.4万元资金，这笔钱不选择提前还款，而是用于投资理财，按年化收益率5%计息，按复利算，28年之后的96.4万则会增值为约360万元。然后仍按照正常月供偿还房贷，也就是每个月还5156.37元，按未来我国银行利率走势来看，未来二三十年之内应不会太大上浮，也就是说每月还款将仍在约5200元。

但由于通货膨胀因素，货币的现金价值将以每年4%速度下降，未来可能更快，因此将来实际每月还款的实际现金价值越来越少。因此从这个角度考虑，提前还房贷是不划算的。

如还是需要提前还款，要注意：1）贷款前最好选择等额本金还款法，因这种方式比等额本息还款法前期还的本金多，所以当提前还款时，利息损失更少。2）公积金贷款或七折利率贷款的不必急于还款。因目前七折5年期以上贷款利率低于5年期以上存款利率，这些钱存入银行收益比提前还贷更划算。且这种情况下，如提前还贷后再贷款购房，银行将按最新贷款政策基准利率上浮1.1倍，借款人损失更巨大。3）等额本息还款已超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，这样本金将更多，因此可考虑其他投资渠道，尤其是年收益率超过银行房贷利率的渠道。4）有关提前还款的时间，大部分银行要求至少还款一年后才能申请提前还款资格如中行、建行，但也有个别行支持随时申请。